早报记者 周祺瑾

　　楼市调控的影响力在发酵。

　　7月18日，国家统计局公布的数据显示，6月上海市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比(较5月)上涨0.1%，较5月0.2%的涨幅继续收窄；同比(较去年同期)上涨2.6%，较5月1.6%的涨幅有所提高。上海6月二手住宅价格环比上涨0.2%，较5月涨幅持平。

　　此前有分析称，楼市会在二季度走低，三季度或有大幅促销出现，但中华企业营销总监戴正芳昨日称，从这几个月的情况来看，楼市出现大规模促销的可能性很低，“可能出现降价的，都是一些新开的项目，而一些已经在售的项目，促销可能性很小。”

　　戴正芳判断，由于地价、人工、材料的成本都在上涨，开发商大幅度促销降价的可能性很小。

　　上海楼市进入“夏眠”

　　来自中介机构的数据则显示，上周上海市商品住宅市场再现量价齐跌。

　　据佑威及楼市专评网18日提供的数据：上周(7月11日-7月17日)上海市商品住宅成交面积为14.3万平方米，环比(较前周)下跌5.41%；上周上海全市商品住宅成交均价为21936元/平方米，环比下跌4.83%。

　　佑威机构执行董事黄志坚介绍，上周上海市商品住宅成交量较前周呈现继续下滑态势，连续两周以十四五万平方米的“地量”成交，已基本宣告楼市进入“夏眠”。“除非出现较大幅度的实质性降价，否则在现行调控政策下，下阶段成交量将难有起色。”黄志坚说，这也同时意味着开发商回款压力继续加大。

　　上半年的整体成交量也不乐观。

　　据中国房产信息集团数据，2011年上半年，上海一手商品住宅成交量大幅下滑了37%，仅为384.69万平方米，市场重现供大于求的局面。纵观1-6月数据，一手商品住宅成交量从2月谷底的17.16万平方米，渐渐回升到5月的81.99万平方米，但后续乏力，6月成交量重新下滑到了78.61万平方米的水平。

　　中房信研究总监薛建雄认为，下半年供过于求的局面将进一步恶化，三季度成交量还会继续下滑。

　　中房信数据还显示，2011上半年，上海新房的成交均价为22795元/平方米，与去年下半年的22787元/平方米基本持平。

　　“消化库存需近10个月”

　　成交量下滑的背面，是库存量的上升。

　　据同策咨询7月15日发布的上海楼市“半年报”，截至6月底，上海全市商品住宅可售余量为782.19 万平方米，同比(较去年6月底)增加了205万平方米，增幅约36%。782.19万平方米的可售余量，更是创下2009年2月以来的新高。

　　同策数据显示，上海市商品住宅可售余量曾在2008年年底达到高峰，当时余量值达844万平方米，随后便波动下滑，直至2009年12月份达到475.3万平方米的谷底；2010年新一波楼市调控启动后，上海楼市库存量开始一路爬升。

　　据同策研究与咨询部总监张宏伟介绍，今年上海楼市受“沪九条”影响，2月以来，已连续5个月呈现供大于求态势，可售余量逐月递增趋势更加明显。张宏伟说，按照近一年来的住宅平均去化速度，目前的库存量预计需要9.7个月才能消化完。

　　“由于库存房源套均面积在148平方米，大户型的去化难度更大。加上第四季度保障房的纷纷上市，对开发商无疑是一种巨大的挑战。”张宏伟说。

　　开发商：融资渠道很广

　　对中介的分析，开发商有点不以为然。

　　某不愿具名的开发商称，目前开发企业保持现有项目的正常运营，并没有太大难处。该开发商得出此结论的依据主要有三方面原因：

　　一是虽然近期成交量下滑，但从不少刚需项目来看，只要价格适中，成交依然会放量。

　　二是从不少项目的调研来看，因为限购而失去购房资格的购房者，远多于看跌楼市而止步买房的人群，“限购政策不可能永久地持续下去，一旦政策放松，成交量很可能会反弹”。

　　此外，开发商的资金链并不如外界传言的那般紧张。目前开发商融资渠道很广，除了银行贷款，还有各类基金和房地产信托。“即使某个项目运营不下去，还可能通过股权转让融资。”

　　但该开发商也承认，目前开发企业的确不敢盲目拿地。

　　此前的5月底6月初，沪上楼市促销风渐起，其中不乏一些龙头企业加盟。但进入7月份以来，这轮促销行情逐渐减退。沪上某开发商称，其位于浦东的项目常年都有折扣，但新一波调控政策出台后，成交量出现下滑，即使给出折扣，购房者的观望情绪也较为浓厚。

　　据某不愿具名的开发商介绍，新盘调低报价，能取得很好的成交量，同时也不会因为促销引发“负面效应”，因此此类营销手段眼下较为普遍。

　　对此，金地集团华东区域地产公司市场营销部总经理宋家泰称，开发商对于调控的应对策略，要分项目来看：对于刚需项目，会注重跑量。通过定价合理的方式，让市场接受，大幅降价可能性不大，因为土地成本很高，只能说是追求合理的利润。至于高端项目，则只会注重品质提升，不可能降价。

　　

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