温州炒楼资金转战民间借贷 高端二手房遭抛售

　　今年上半年，温州一二手房市场全面趋冷。第二季度，“民间借贷”首次超越“房地产投资”，成为温州人的投资首选。

　　早报记者 葛熔金 发自温州

　　持续深入的楼市调控，正在改变着温州民间资本的投向。

　　中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5%，从调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。

　　2009年起，中国人民银行温州市中心支行每季度对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中，“房地产投资”一直居于首位，“民间借贷”则长期位居次席。今年以来持续的楼市调控及银行银根缩紧，令事情在第二季度开始起了变化。　　可见的是，一场关于温州民间资本在“房地产投资”和“民间借贷”间的博弈已经悄然展开。

　　目前，温州不少高端二手房源正扎堆待售，而这些房源中集聚的大部分资金一旦套现，极有可能释放到民间借贷领域。与此同时，中国人民银行温州市中心支行7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》(下称《报告》)显示，今年上半年，温州的民间借贷总额已升至1100亿元，较去年同期增加300亿元，且年息处于24%左右的阶段性高位。《报告》称，截至《报告》发布，这些资金中的20%左右，又会通过房地产企业的融资、集资炒房等进入到“房地产投资”。

　　新房供应销售全面下滑

　　“以前温州楼市处于上升期，卖家具有较大的主导权。但现在观望情绪比较浓，买家不急着买，但不少卖家由于种种原因想出手。由此，会让卖家对收益预计较以前减弱，在报价上有所松动，但具体情况还要根据不同房源而定。”

　　“温州楼市在不断叠加的调控政策之下，无论从商品房的投放量、二手房成交量和土地拍卖等项指标来看，均出现大幅萎缩的情况。特别是土地流拍的现象非常明显，今年上半年出让的19个地块中有14个流标，占比高达74%。”温州大学房地产研究所所长石海均告诉早报记者，企业认为政府的拍卖价过高，或对资金链的担忧不敢拿地，势必对温州今后楼市的发展带来不小的影响。

　　温州官方统计数据显示，今年上半年，温州市区推出的商品房建设用地面积达到637.42亩，可建筑面积达到124.7万平方米，住宅建筑面积也接近70万平方米。但最终成功出让的土地面积只有263.27亩，可建筑面积50万平方米，可供应住宅建筑面积只有12.7万平方米。与此同时，今年前6个月温州市区只推出了3个商品住房项目，供应总面积2.5万平方米，销售商品住房3.97万平方米，同比(较去年同期)分别减少88.9%、89.38%。

　　“温州楼市上半年商品房销售数量很少，销售主要集中在二手房。不过由于限购、限贷等政策，二手房市场也不理想。由此导致了买卖双方关系的转变。”石海均说，“以前温州楼市处于上升期，卖家具有较大的主导权。但现在观望情绪比较浓，买家不急着买，但不少卖家由于种种原因想出手。由此，会让卖家对收益预计较以前减弱，在报价上有所松动，但具体情况还要根据不同房源而定。”

　　温州市房屋登记中心的统计显示，今年1-6月份，温州市区受理二手房登记4849件。“进入7月后，受理量降至559件，比上半年月均受理量808件少了249件。8月以来，二手房每天受理量只有20件左右，如果按照这样的情况今年整年估计很难突破1万件，而去年和前年的数据分别是15800件和21717件。”该中心工作人员说。

　　高端二手房源遭遇抛售

　　“今年以来，来我们报纸做住宅分类广告总量上跟以前没有多大变化，基本上都在3-5个版浮动，每天提供的房源数约为600-1200套。不过在房源的构成上，今年和往年相比，还是有所变化的，一些高端房源的数量明显增加了。同时，客户要求加"一周急卖"、"缺钱抛售"等黑体字的明显增多。”温州某报社相关人士说。

　　15日，温州市民沈先生再次给一家房产中介负责人打了电话，要求调低其在温州市鹿城广场一套面积为290平方米房源的挂牌价，每平方米降价3000元，相当于总价降低了87万元。这是该套房源今年7月26日房子挂牌后，沈先生第三次主动调低挂牌价，前两次分别降价2000元/平方米和3000元/平方米，整个房子的挂牌单价也从最初的81000元调整至目前的73000元，相当于总价降了232万元。

　　像沈先生这样主动下调价格，以求将手中房源尽快脱手的人并不在少数。温州市区一家房产中介负责人称，进入今年8月以来，二手房源挂牌量出现上升的主要是鹿城广场、中瑞曼哈顿一带总价高、面积大的中高端楼盘，占比近60%以上。同时，卖家不少希望尽快出手套现。因此，在挂牌以后，卖家常常会降低这些房子的报价，累计降幅从3000-10000元/平方米不等，甚至连刚刚开盘不久的万达广场，也有部分房源加入了降价行列。

　　“急着出售的房产，大部分都是一些中高档房子。户型比较大，而价格相对也较高，虽然几千元每平方米的降价看起来不少，但跟总价相比降幅并不是很大。”前述温州市区一家中介负责人说。

　　二手房的销售困境，在温州部分二手房源的宣传语上有直接体现。

　　“急卖”、“缺钱抛售”和“房东包税”等宣传字样，出现在温州各房产中介的门口。而在温州主要媒体的住宅分类广告中，此类字眼也频频显现。“今年以来，来我们报纸做住宅分类广告总量上跟以前没有多大变化，基本上都在3-5个版浮动，每天提供的房源数约为600-1200套。不过在房源的构成上，今年和往年相比，还是有所变化的，一些高端房源的数量明显增加了。同时，客户要求加"一周急卖"、"缺钱抛售"等黑体字的明显增多。”温州某报社相关人士说。

　　与这些中高端楼盘纷纷降价、发力推销形成鲜明对比的，是近半年此类房源楼盘的销售数据。

　　“从今年年初到现在，我们这里只销售出去7套房子，140平方米以上的高端房源只卖出去过1套。”温州市区另一家房产中介负责人说，现在过来问的买家本来就不多，大部分都是问90平方米左右的房子，对高端房源根本就不考虑，而去年同期，询问高端房源的买家占1/4以上。

　　部分资金转战民间借贷

　　“"民间借贷"与"房地产投资"之间，并不是一个简单的争抢民间资本的关系，他们更多是存在博弈，经常相互交错。”前述温州当地经济学家说，在温州有不少人炒房，现在看民间借贷利率高，就将房屋抵押获得的资金用于民间借贷，这样其实将房地产投资和民间借贷捆绑在一起。

　　“现在楼市不是太好，而且调控这么严，房子不涨价就等于资金被套死。与其这样，不如把一些房子卖了套点现金，做点其他的投资。我现在借了钱给朋友每个月2分利(月息2%)还是很稳的，可以多放点钱到这里。”前述温州市民沈先生告诉早报记者，他从2004年开始就与亲戚一起投资房地产，这几年手里进出的房子有10多套，现在还在手里的有7套房子，这些房子的总价在6000万元左右。

　　沈先生说：“虽然这边的房子不少人也在挂8万元/平方米，不过我想了想，觉得7.3万元/平方米也可以出手。毕竟我2008年买进的时候是4万元/平方米左右。尽快出手，钱投入到其他地方也能赚回来的。”

　　“从目前情况来看，已经有部分资金，从楼市流入了民间借贷行业。”温州当地一位经济学家说，一般买中高端房源的资金主要是投资目的，其中大部分是炒房客和企业主。现在的情况下，卖方急于套现的，多与民间借贷有关要么是那些炒房客，看到民间借贷的利率高，当楼市收益不明显甚至出现下跌时，想尽快套现放贷的；或者是企业主欠了民间借贷或给人担保的，在高额的利息下，为避免企业倒闭等抛售部分房产来救企业的。

　　前述中国人民银行温州市中心支行今年上半年的《温州民间借贷市场报告》显示：目前温州民间借贷规模约为1100亿元，而去年同期该行的数字显示为800亿元，这意味着过去1年间温州有300亿元资金涌入民间借贷领域。在银根紧缩背景下，越来越多企业转身向民间借贷市场“求援”，而民间借贷利率的不断走高，更助长了逐利资金“入市”。

　　《报告》称，今年1-3月，温州民间借贷综合利率分别为23.01%、24.14%和24.81%，其中3月的利率水平创历史新高。5月利率达24.6%，6月则为24.4%，“利率水平处于阶段性高位”。另据该行调查显示，温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。

　　“"民间借贷"与"房地产投资"之间，并不是一个简单的争抢民间资本的关系，他们更多是存在博弈，经常相互交错。”前述温州当地经济学家说，在温州有不少人炒房，现在看民间借贷利率高，就将房屋抵押获得的资金用于民间借贷，这样其实将房地产投资和民间借贷捆绑在一起。

　　前述温州当地经济学家还提到，温州民间借贷的资金中，也有不少被用于房地产投资。这个数目约占集资总额的20%，即220亿元，其中包括一些人以融资中介名义，或者由多家融资中介联手，在社会上筹集资金，用于外地房产项目投资。

　　民间借贷险情初现

　　一位温州担保业人士透露，目前温州的民间借贷已十分普遍，不少公务员、银行人员都依靠自己的社会地位，通过进行民间借贷服务赚取利差。

　　在民间利率处于阶段性高位的背景下，温州从事放贷的担保公司也开始猛增。

　　大量资金涌入温州民间借贷领域的同时，温州民间借贷领域的险情也在不断增加。

　　今年以来，温州已发生多起企业主、公务员和银行人员等进行民间借贷后出逃的案例。

　　今年4月以来，温州当地的江南皮革、波特曼、三旗集团、浙江天石电子等关门倒闭。最近的是8月1日，温州巨邦鞋业公司老板王和霞失踪。

　　这些企业倒闭各有原因：有些是因为过度扩张，涉足多个行业，投入大量资金后不能及时回本，造成资金周转困难，最终资金链断裂；有的是企业主欠巨额赌债或炒股亏损等原因外逃，致使企业倒闭。不过，这些企业的共性是，在企业倒闭背后都出现数额庞大的民间借贷的身影，而这些民间借贷或将因为企业的倒闭无法追回。

　　今年8月份，就有温州洞头县财政局公务员张某向他人借贷1700多万元民间资本后逃跑，至今下落不明，目前当地公安以涉嫌诈骗对其立案。

　　“现在一般情况下，民间借贷都是个人或担保机构以2分左右的利率(月息2%)，从社会上收一些闲散资金再以2.5-3分放给资金紧张的企业或个人。不过有些短期借贷的利率可以达到5-6分。还有一些资金链非常紧张时，甚至会开出8分的利，不过这个时候这条资金链离崩盘也不远了。”一位温州担保业人士透露，目前温州的民间借贷已十分普遍，不少公务员、银行人员都依靠自己的社会地位，通过进行民间借贷服务赚取利差。

　　在民间利率处于阶段性高位的背景下，温州从事放贷的担保公司也开始猛增。

　　据了解，目前温州融资性担保机构经过官方认定的只有46家，但目前温州各类实际从事担保业务的机构已经超过1000家。这些“黑担保”经常会单纯追求利润最大化，不严控风险情况进行放贷，最终容易导致借款出现无法追回的情况。

　　温州市中级人民法院统计数据显示，今年3-5月，全市法院共受理民间借贷纠纷案件2628件，同比多增474件，意味着平均每天有近30起民间借贷纠纷产生；案件总标的额高达9.31亿元，同比增长3.15亿元。