内房股金九银十销售难达标 现金流成估值准则

　　新浪财经讯 9月13日消息，据港媒报道，踏入“金九银十”的传统销售旺季，一众内地房地产商尽管背着百宝箱使尽浑身解数，仍然未能摆脱销售放缓未达指标的尴尬局面。

　　据《香港商报》报道，踏入“金九银十”的传统销售旺季，一众内地房地产商尽管背着百宝箱使尽浑身解数，仍然未能摆脱销售放缓未达指标的尴尬局面。有分析员指出，降价促销能够增加销售额，却会令毛利率进一步下跌，内房股股价未容乐观。

　　内房股销售难达标

　　内地对于房地产行业的调控政策仍然没有放松迹象，在当局把限购政策扩大到二、三线城市后，一众房地产商对于今年“金九银十”的销售旺季未敢抱持过高期望，事实上，截至今年8月底，大部分内房股仍未达到目标销量的要求。

　　碧桂园(2007)表现尚可，首八月合同销售约298亿元(人民币，下同)，还有三成销售指标尚须努力；富力地产(2777)首八个月录得合约销售184.5亿元，未及今年目标400亿的一半；首创置业(2888)首八个月完成合约金额仅6亿元，按年跌43.1%，按月跌42.3%，要完成全年150亿的销售指标，殊不容易。

　　毛利率有下调空间

　　交银国际房地产行业分析员何志忠指出，即使降价促销能够增加销售总额，公司毛利率也会因而下跌，内房股股价恐怕还有进一步下调的空间。那么，倘若“金九银十”憧憬成空，评估内房股投资价值的准则将包括：现金流是否紧张、债台是否高筑等。

　　销售放缓导致现金流紧张是目前房产商面对的挑战之一，天誉置业(059)以20%高息向建银国际融资2亿，开发商的窘迫可见一斑。因而现金流成了衡量内银股投资准则之一。富力地产今年销售略逊一筹，摩通的报告显示，富力今年部分销售或延迟至明年入帐，导致利润下降，给予“中性”评价。

　　现金流成估值准则

　　负债率几何为衡量内银股的另一个投资准则。举个例子，银万国预测华润置地(1109)负债率至年末将会超过75%；花旗同样看淡该股，指其不单止负债率将会录得较高涨幅，核心利润同比大跌35%，甚至不如雅居乐(3383)等二网民企。

　　同样道理，一众外资大行看好“现金为王”的内房股，SOHO中国(410)备受建银国际看好，该公司预留150亿元(人民币，下同)现金作为业务拓展及收购之用。SOHO中国的优势还在于主攻一线城市商业项目，销售量和价格不受限购令影响，预期至年底前可售资源约200亿元，可望超额完成今年 240亿元的销售指标。