曹少山：中国房地产基金的发展格局与变化

　　转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟，在这样一个紧要关头，召集业内各方人士，进行广泛深入的前瞻性探讨，共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。河山资本董事长曹少山在论坛上发言，以下是发言实录：

　　非常感谢，刚才刘总发言也是最核心深邃的东西，我的发言可能不会有刘总这样的高度，也没有这样的经验，但是给大家分享一下我自己同时这段行业的观察和心得体会。

　　地产基金的话题最近一段时间非常热，我也参加过一些论坛，但是应该说我觉得今天这次的论坛从参会人员的背景讲是最强最有价值的，因为把真正能够代表影响这个行业今后发展的很多代表性人都请来了，以前我参加过很多论坛基本上参加的人员是开发商为主，而且很多是中小开发商，他们对真正基金发展的东西没有太大兴趣，所以像我们这些基金管理人在那些论坛上说，总有点对牛弹琴的感觉。

　　我一直在不同的场合强调地产私募基金它的核心首先是资产。是社会资本用一种新的代理形势参与房地产开发的组织形式，其次才是开发商可以运用的融资形势，所以地产服务的核心意义是投资人的利益，能够有能力影响主导地产行业格局的应该是LP群体，尤其是有组织的LP群体但是到目前为止还处在观望。现在地产具有整个私募股权市场的特征。

　　我今天讲的是我自己个人的一点观点，第一首先这个行业的规模非常小，影响力还有限，虽然前景很广阔，但是速度并不快，真正要形成势力还需要相当长的时间，现在做房地产基金有几百家，但是在我看来，有很大一部分是开赴上用有限合伙之的形势实现的案例，还不能称为真正的地产基金，比较纯粹的地产基金从投资规模讲，一年下来融200、300亿，这个和每年4、5万亿的房地产投资最规模讲还是比较小的。

　　一般投资人对地产基金的认识和趋向还掌握在大型的渠道商，由于政策限制，他们对这些资产类型的态度比较谨慎，真正的大型LP群体对这种房地产意识没有完全觉醒，在如何评判的核心认识还是比较粗放，在行业起步阶段，LP缺乏对评判GP很好的尺度，现在看绝大多数看品牌，看谁的名气大，看背后的股东背景势力，对真正绝对GP实际问题关注不够。GP在专署研究上的能力，GP的利益冲突，团队的操守问题，我觉得大家对这些问题的关注不够，现在只要是GP牌子都大都可以。那么在我看来，任何一种私募基金，都应该是一群诚实的聪明过人、勤奋过人，渴望成功的团队，通过担当风险为投资人赚钱的形式，基金的核心是团队。

　　开发商的盈利模式投融资的模式的转变是中国地产基金发展的大前提，目前绝大多数开发商没有放弃维持原来重资产加高杠杆加投资开发的盈利模式，这样的状况不利益形成有利基金发展的外部环境。

　　第四市场上应该严重缺乏具备良好机构特征的基金管理人，合格的GP团队是稀缺，现在社会上钱不少、机会也不少，真正少的是好的基金人才。

　　目前市场上一般投资人追究短期化的收益这种不利于培养好的管理人，我认为这是制约行业发展的问题，为了满足投资人的短期逐利的要求很多现在市场上包括我们自己在内，在做一些短期的债型，实际就是信托的高成本替代，从长期说这种产品没有太大的价值，也缺乏长期生成的市场空间。

　　第五在中国地产投资行业这个舞台上，现在开发商还是主角，虽然我说这个行业过去十年今后十年行业特征有很大变化，这些人基本功还很好，所以还是有捧场的人，但是实际上并不是最适合这个行业发展的。独立团队在目前的状况下，力量比较单薄，开发商发起的基金又有很大的先发的优势，我有一个担心中国的私募行业而偏离在成熟的资本市场作为投资资产类型这种以投资人为核心的定位，有这种风险。

　　在我看来，开发商发起并担当实质基金管理人这种基金，不再做母体以外的投资，这都不能称为真正意义上的基金，使开发商反融资的一种形势，在PE企业里，大家没有听过把钱投到自己企业的事情，但是同样的利益冲突在地产私募基金领域没有被广泛的认识，我们会说美国出了…中国也一定有这样的企业，但是其实你们真正了解凯德置地的已经不是开发商了，已经完全变成基金企业了。

　　第六：业绩比较小，和投资人利益可以实现比较高度的一致在激励机制和行为约束上有可能成为市场的鲶鱼，第七中国地产基金现在发展阶段正好遭遇了比较复杂的外部经营环境，其实刚才方总讲了实际上中国地产行业目前外部的经营环境不确定性很大，国内国际宏观形式在发展大的变化，同时也是考验基金管理人的时候，调控是个双刃剑，以前投资地产闭着眼也可以赚钱，现在没有，这样有利于锻炼培养好的团队。

　　在我看来中国这么大的经济体，同时带动着中国城镇化的进程，这样的机遇放在全球的范围镍都是千载难逢，专业化、精细化的地产投资时代才刚刚开始，再糟糕的市场当中，优秀的私募基金都会找到赚钱的机会。在泡沫破裂的20多年很多私募在日本的地产中是赚钱的，好的私募基金是和大势相反性比较弱的，地产基金业不例外。

　　对于未来的预判我觉得这个很难做，未来需要我们所有人坚持不懈的努力去实现，促进更加完善健康的地产基金。中国所有的创新都是创新实践先行。我们这些相对先行的这些人自立非常重要，总体中国的创新环境现在有很大进步，我们以前只能做不能说，现在能说也能做，地产基金本身不是一个新鲜的东西，是舶来品是，我希望看到这个行业未来相对层次比较丰富，我相信这个不同背景的基金管理人能够在一起，因为这个市场足够大，最后我说几点呼吁。

　　一从业人员要有使命感，我们有可能会我们作为一个集体会影响和改变行业的格局，我们要承担起引导教育投资人的责任，坚持去做我们认为对有价值的东西，很多先行者可能做的不好会成为先烈，我们需要坚持必要的原则。

　　二、不要急功近利，要培养真正的风险识别能力，彻底摆脱原来银行体制延续出来的案头风险管理的方式。

　　最后我非常相信私募地产基金的存在的经济格局和社会意义，我相信他有生命，相信能够发展。我们希望我们的努力能够得到社会其他力量的呼应和支持，尤其广大LP意识的崛起，谢谢大家。