图文：“转型经济中的房地产定位”论坛

　　新浪财经讯 “国际金融论坛2011年全球年会”于2011年11月8日-10日在北京召开。上图为“转型经济中的房地产定位”论坛。

　　以下为论坛实录：

　　水皮：下面我介绍各位嘉宾上场，参加今天晚上夜话的几位嘉宾都是大家非常熟悉的朋友，一位是刘晓光，一位是人民“公敌”任志强先生，还有央企的代表，中国房地产集团的理事长孟晓苏孟总。建设部政策研究中心秦虹主任，今天唯一的官方代表。万科集团副总裁的毛大庆。华府置业董事长鄂俊宇。

　　本来我们这个阵营是非常平衡的，有开发商，有官方代表，还有貌似中立的第三方专家学者。但是今天晚上不知怎么回事，两位专家学者，一位是赵晓，一位是易宪容，都号称堵在路上，不知道这个理由是真的假的。所以场上力量有点不平衡。本来我是作为业主代表出现的，我现在没有办法，我得拉偏架，有时候得扮演他们的角色，得替他们代言。今天晚上是夜话，而且是这个论坛唯一的一场夜话，为什么让我主持夜话？难道房地产见不得人吗？非得晚上关起门来说吗？我看了今天的论坛之后，听了北京国际货币基金组织拉加德女士的讲话之后，我突然领悟到房地产这个目标太大，主办方放在晚上说这个话用心良苦。因为不但中国很关心，而且全世界也都关心。因为这位女士上午的演讲过程中，我突然发现她提到了一个大家非常关注的话题，她提出一个什么说法呢？关注中国房地产业的重振，她提出这么一个命题。这个表述好象跟现在大家关注的角度不太一样。我不知道秦虹秦主任有什么看法？是不是跟您的身份有点不太吻合？如果您说不了真话，也不勉强。拉加德说中国目前总体来讲应该放缓过度从紧的货币政策，包括重振房地产业的发展，这个跟大家的认识好象不太一样。

　　秦虹：为什么要她要提重振中国的房地产业呢？可能是基于她对中国房地产业的一个判断。今年中国的宏观经济不至于那么糟糕，今年外部的环境，今年从发电量来讲，目前缺电2600万千瓦。第二，我们就业的形势仍然持续向好。第三，我们出口增长虽然没有那么好，但是也比预期的要好。我们整个的经济应该说没有差到要重振房地产来保经济的这样一个地步。这可能和我们对经济形势判断有很大的关系。所以我想重振房地产还不至于吧。

　　水皮：我代表赵晓发表不同的看法，我站在赵晓的角度，我想象一下赵晓会怎么讲，不代表我个人的观点。

　　赵晓会讲今年的GDP，我们一直经济增速在下滑，到第三季度，房地产的投资还有32%的增幅，在这么大的一个增幅之下，GDP的下滑很明显，到了9.1%。如果说房地产投资在目前这个政策环境下，明年有大幅度的下滑，中国经济从GDP角度来看还能那么乐观吗？

　　秦虹：我刚才说今年不至于，现在要重振房地产是不至于的。但是，明年我想中国经济的发展趋势确实要高度关注。我研究我们房地产这个行业来看，明年房地产开发投资的增长速度明显下滑。

　　水皮：下滑多少？

　　秦虹：因为今年的房地产投资增速比较高，目前还在30%以上，应该说是非常高的一个增长速度。明年房地产开发投资增长速度支撑点在哪里？第一，保障性住房今年比去年增长了72%，新开工的。明年肯定没有增长。即使假定明年新开工仍然1000万套，新开工面积增长是0，部长在两会上说有略有减少，保障房新开工就是没有增长了，这是确定的。第二，我们商品住房新开工，目前来看它的增长速度已经明显下滑了。明年上半年，估计在目前的货币政策这样一个对待房地产行业的态度上来看，明年商品住房新开工面积的增长也是持续下滑的，没有悬念。第三，今年的基数非常高，在这么高的基础上再要大幅度增长，我觉得不太可能出现。所以明年房地产开发投资增速一定是明显下滑的。

　　水皮：大概下滑多少一直没有回答我。我这个话可以说吗？如果下滑到20%怎么办，她说你怎么那么乐观。这个出乎我的意料。当然易宪容会讲保障房已经供应了这么多，不能讲保障房没有增长。

　　秦虹：明年新开工增长就是没有增长。我们讲的就是新开工。

　　水皮：保障房在今年，实际上很大程度上成为易宪容这一方的观点，我觉得中国政府在今年推出了1000万套保障房，很大程度上是对冲了商业地产或者是房地产的商业投资有可能下滑，它是对冲的这种下滑，保证了一定的对建材或者是各个行业的需求，通过保障房的投入，通过政府投入来抵消市场下滑带来的影响。如果像孟总说的，您觉得下滑会下滑到多少？

　　孟晓苏：首先我对你刚才的说法提出一点不同意见。人家易宪容堵在路上，你等人家来了再说。因为我刚才也堵在路上了，你说房地产搞成夜话还堵在路上，那北京交通堵到什么地步呢？两个字限购，不限购车不行了。所以今年的主题词就是限，限购汽车，限购住房。在今年5月份，猪肉价格上涨，我也想起一个字，就是限购。我写了一条建议贴到我的微博(http://weibo.com)上，我主张，第一要限购猪肉，户籍家庭二斤，非户籍一斤。第二，实行一猪一价。第三，要建立信息系统，防止全国人民骗购猪肉。第四，取消中间环节，防止炒房、炒肉。第五，饭店凭五年纳税证明到限猪办领取配额。

　　水皮：我觉得孟总说的不太严肃，你们还笑，我们本来是夜话，夜话要讨论一个严肃问题。

　　孟晓苏：我这个话是错误的，国务院5条全部补贴刺激生产，用增加供应量的办法来解决猪肉价格问题，实行了七、八、九个月以后，猪肉价格就下降了。当时我贴上猪5条的时候，有网民说你真是猪头、猪脑、猪政策。

　　水皮：任总也同意他的办法吗？

　　任志强：我不敢说是猪政策，也可能猪政策可以告诉我们供求关系对价格的影响是最大的。这个应该是对等的关系。

　　水皮：就是说越调控，市场越容易被扭曲。

　　任志强：对。秦主任刚才说了几个数字，从我们看，如果扣除保障性住房，今年的开工数已经绝对的下降，如果按照秦主任计算的话，明年大概投资增幅不会超过16%。也就是说在现在32%的基础上要下降50%。

　　水皮：看来秦主任跟任总有过沟通。

　　任志强：没有沟通。秦主任说开工不会有增长，是指保障性住房。保障性住房，1000万套有可能下降800万套或者是700万套，这是孟总说的，那么商品房也有可能下降。但是有一个差别，为什么有一部分增长？到今年11月份有一些刚开工，所以要把去年的1000万套完成，这个投资还要往上涨，因为它有结构部分、竣工部分等等其他的部分。按照现有的已开工的情况计算，可能有一部分增长。但是我们已经多年房地产投资在固定资产投资之上，凡是房地产投资低于固定资产投资增速的时候，增长GDP是下滑的。

　　水皮：这个已经算了商品房的投资下滑速度了？还是说整体还包括了保障房？

　　任志强：都包括了。

　　水皮：如果是商品房呢？

　　任志强：如果是商品房可能就更低了，现在我们没有完全剥离，因为今年的统计数字把商品房和保障性住房混在一起统计。去年以前都是分开统计的，因为土地拍卖之后老搭配，所以这个很难完全剥离。但是我们倒算保障房住房已经开工的情况，我们估计商品房是负增长的。

　　水皮：今年已经是负增长了？

　　任志强：今年开工负增长，明年商品房投资是负增长，一个是开工，秦主任刚才说的是开工负增长。我说的是商品房投资负增长，但是总体投资可能是正增长。

　　水皮：商品房的投资在今年投资已经开始下降了，如果抛去保障房，万科是中国最大的房地产公司，我不知道大庆你们的感觉怎么样，今年比去年还有增长吗？

　　毛大庆：销售额今年是增长的。今天我也借这个平台说说这个事，这个事儿引起了大量误会，我们在10月底宣布10月低之前的业绩几乎赶上去年全年的时候，结果引起一片哗然，好象调控不到位，怎么还在增长呢？实际上后来我做了一个解释，一听就很清楚。我们从去年年底带过来的签约额，大概有将近200亿左右，100多亿。这实际上是一个非常正常的现象，每年都有这样的现象，它是结转的问题。如果把这部分刨除，再刨除今年新近的七八个新城市，这些新城市，从我们拿的土地不贵，去年市场挺好等等的因素，到今年销售还不错，那么这些因素是以前没有的。把这两块都拿掉，我们看同样的城市在同样一年里面完成的业务量，跟去年比，应该说没有增长的。

　　水皮：没有增长还是少增长？

　　毛大庆：应该说是少的。我们只能说在今年看待这个数字的时候，似乎感觉好象影响还比较小。这里面有两个问题，一个是数字上的问题。一个是万科的产品结构。当时我们制定策略的时候，以中小型户型为主，以中档和主流产品为主的这些东西，恰恰碰到了刚性需求集中的爆发。这个情况下，其实它维持了一个相对比较均衡的发展速度。还有就是今年整个定价策略，这里面都带来了一系列的发展。所以刚才水皮问我增长的问题，如果以这个速度来探讨明年，我们说明年一年可能太长，未来的半年，应该说很难再可以去期待了。

　　水皮：我说的更直白一点，因为你是上市公司，你早晚要披露这个事实。如果从可比的因素来讲，你今年已经是下滑了，或者说没有增长。到明年，如果现在没有增长预期或者是打算的话，你明年肯定是下滑的。是不是这个意思？如果全行业都是这个状态的话，很难说哪个企业能够摆脱这个规律。

　　水皮：你的意思是可能出现全行业的危机？

　　毛大庆：它是一个全行业的问题。

　　水皮：到全行业，有一个很严酷的事实，曾经紧跟着万科的一个企业，绿城规模曾经想追万科来着，但是命中注定，如果谁想追万科就要摔大跟头。以前业内有一个判断，如果房地产调控一定会产生新陈代谢，一定要有行业重组组合的时候，那应该是中小企业、中小房地产企业可能首先被淘汰，或者被并购，但是这次事实证明，这个判断不对，第一个出问题可能倒下的或者要被并购的，恰恰是民营企业中间一个最大的企业，我不知道你们怎么看这个问题？

　　毛大庆：其实中小企业有很多已经有很大的问题，只不过我们没有太去关注他们。因为其实这次我想带来的影响，确实是行业结构性的变化。刚才你谈到的这个企业，我们也有一些城市感到了同样的压力。之不过从它的产品线来看，过于集中。这是一个产品线的问题。

　　任志强：水皮你这个判断不太对。我们比较大的，第一个收购是万科收购南通，南通也是民营企业中比较大的，如果按照现在的规模来看，它要比绿城大多了。第二个并收购的是顺驰。

　　水皮：顺驰是上一轮时候倒下的。

　　任志强：应该是在上市过程中被控股股东收购了，你不能说它倒下了，人家把股权变现也赚了一大笔钱，只要赚钱跑掉的都不算倒下了。

　　水皮：被重组了，重获新生。但是跟我们原来的判断有点不太一样，首选的好象不应该是它。

　　任志强：现在也不能说它倒了。

　　毛大庆：现在我们没有这个结论。实际上从11月份看资本市场对刚才你说的几家企业的重新的资产评估来看，是有所上升的。所以现在我想我们也没有必要过早的下结论说哪家企业会出现多么大的问题。但是可以看到一个现象，产品线比较单一，或者说过于集中在可能类似于高端或者是相对来讲比较集中在单一的产品线上的企业，可能碰到这种调控的时候，问题会比较大。

　　任志强：最大一个被收购案就是万科，万科被华润收购了，另外我们被华润收购了。

　　水皮：曾经被你收购过，后来你又抛弃的人家。

　　任志强：这个中间实现的并购重组，或者说新生，不代表和市场有直接关系。我们两个收购和被收购过程中，都不是市场最好的时候，所以不一定是这么一个情况。

　　水皮：你们俩有一个特点，找一个有共同点的人发言，你们三个人都是国有房地产企业，包括晓光在内，我们听听他对绿城的看法，因为绿城相对是一个民营企业。

　　刘晓光：对于绿城的看法，第一，它的产品不错，绿化建房。第二，我看它的负债是300多亿，其中信托大概100多亿。第三，它可能现在还没有到股权重组的时候。因为它也用了很多别人的钱。第四。这个可能也正常，开发很多项目，结果周转回款慢了。这个时候，中国的房地产股本直接融资太少了，它不给你造就更多的资本通道。所以也逼迫这个行业不得不去大量举债。

　　水皮：它也上市了，但是在香港上市了。

　　刘晓光：上市以后，它再融资的渠道还是少。它跟中国房地产业的大背景相连了。在这个时候来讲，我们也在看，我估计它现在还没有到股本交易的时候，可能有一些项目会套现。

　　水皮：其实让同行评价同行是一个挺尴尬的一个挑战。我也不指望他们完全说自己的正式判断，绿城还是一个品质不错的企业，好象最重获新生的是品质不错的地产商。今天有一个朋友没有上来，叫刘小峰，他的名片上头衔是酒店管理公司的董事长，他实际上是个开发商。但是他跟我讲不敢印开发商的名片，因为好象开发商，尤其是他那样的小的民营企业的开发商，像过街老鼠一样。鄂俊宇应该是自己干，应该是一个民营企业，当然他现在也身处是非之地，你应该是在鄂尔多斯搞开发，你跟我们说说你怎么看绿城现象的？你有没有感觉到后脊背一阵一阵发凉？

　　鄂俊宇：昨天立冬，北京的天儿不是很冷，但是我觉得行业的冷气还是很大的。我觉得整个这个冷气，其实这个行业的初冬早就开始了。但是过去很多行业的同仁也好，应该说吃的好，穿的暖，所以也不觉得寒冬逐渐深入。我们当时去鄂尔多斯的时候，应该是有一定的预见，对整个行业的趋势有一个预见，只不过什么时间用什么方式来进入到今天这个阶段。当时09年我们去鄂尔多斯的时候，那个地方还不太为整个外界所熟知。但是去了以后，我觉得那是一个很神奇的城市，也是值得尊重的一个城市，包括它的人文特征，我觉得是中国大概除了山东以外，还保存仁义礼智信非常纯朴的一个区域。他们通过五年时间的发展，无论是城市的经济，还是文化发展，包括北京、上海、三亚、海外都置了很多房子。但是他们这些人很恋故土，他们需要在家乡有一套自己的好房子。所以我们去了以后，实际上也是看到这样一个细分市场。

　　水皮：我们不做广告。

　　鄂俊宇：我就是讲这个背景。我们大概两年以后，到今天，我觉得我们还没有寒意。第一，我们有一个先机的优势，我们去了以后，陆续一线品牌发展商都去了。第二，我们是为那一群人在家乡造好房子。第三，我们当时也整合了我们的战略伙伴，像当地的伊泰集团，他们有充分的现金资本。从价值观到整个操作过程中，不是一个投机行为。

　　水皮：你的意思是在找合作伙伴，然后你的合作伙伴资金实力雄厚，第三，你不是做投机的。所以你是个案，你没有普遍意义。

　　鄂俊宇：相对来讲是个案。

　　水皮：刘晓峰昨天晚上跟我交流，为什么宏观调控倒下的是大企业，或者说首先倒下的不是中小企业。他有一个观点，中小民营企业可能船小掉头快，可能随机应变，因为它规模也小，它通过某些方面总归会找到对策。这是一方面。但是他同时也觉得有一个普遍性的规律，当然中小企业也有很大的一个难题。难题在于哪里？他说你看政府强调宏观调控用行政手段，银行用金融手段、货币政策，两头一挤压之后，作为市场经济主体的企业，企业的行为就非常可疑了，中小企业实际上被逼到墙角，是一个被边缘化的过程。时间长了以后，这些市场主体可能就找不着北了。这是他表达的一个观点，不知道晓光点头你是赞成哪句话？你作为一个企业，作为一个市场主体，在这么多的有形手的调控下，你的企业自主行为还能起多大的作用？

　　刘晓光：反正只能凑合着往前活着了。第一，既定的目标可能完不成。第二，你也不知道它还会有什么样新的东西。我总觉得好象现在找不着路了，包括国家。今天有人讲中国下一步房地产还是一个大行业，总是要找出一条路。

　　水皮：你觉得这个路怎么走？

　　刘晓光：如果真是双轨制，那就真的双轨。商品市场化的东西那就真正市场化。

　　水皮：这个有意思，刚才晓光说双轨制，双轨制是中国改革开放之初，我们从计划经济向市场经济过渡，过渡过程中设计出的一种过渡性的制度，我们现在要走回头路吗？我们30年下来之后，现在反而要重新搞双轨制？

　　孟晓苏：住房双轨制和我们当时讲的计划经济和市场经济的双轨制不一样。我们发展商品房13年以来，缺失的就是保障房。当时在房改之初，当初我是房改方案的参加人之一。当时领导我们进行房改方案设计的是温家宝。当时设计的方案里面，就包括有商品房、经济适用房和廉租房。当时要设立以经济适用房为主的商品房体系，主要是中低价位的，但是在后来发展过程中，多年忘记了中低收入家庭的住房困难问题。直到2007年8月份，国务院重新提出这个问题，在引发了人的重视，但是决心不够，后面三年认识到了，但是没有钱。总算在2010年开始了保障房建设的可贵的步伐。从这以后，在2010年12月份又确立了两个体系，符合国情的保障房体系和商品房体系。这个体系，我认为这就使我们找到路了。但是找到路的初期，又在走这个路的方面出现了迷茫。因为我们过去应当是两条腿走路，但是我们多年一条腿蹦，光有商品房，没有保障房子。现在需要保障房了，而且保障房旷课了12年，就得恶补，那么这样就出现了点问题，就造成了迷茫。虽然商品房遇到了困难，但是我认为未来，特别是从明年开始，应该真正的把双轨制、两个体系的路完全建设起来，要两手硬，要两条腿，这样中国的住房建设和住房消费就能走出一条符合世界各国潮流，也符合中国实际的道路。

　　水皮：孟总的话我原则上同意，人走路都得用双腿。刘晓光刚才说要双轨制就双轨制，但是我听起来好象话里有话，还有一个如果不又是怎么样？

　　刘晓光：我刚才说双轨制我们要真正双轨。市场化就真市场化，保障房够真保障。现在比较苦恼的，一个是双轨，市场化市场不起来，保障化的东西还有很多难点和困难。

　　水皮：那就是高位截瘫，就是两条腿都瘫了，他走不起来了，没有真正的落到实处。

　　刘晓光：应该说这个机制现在确实有问题，怎么能让它循环起来？现在更麻烦的出现了第三轨，还鼓励一些单位自建房，这个将来更麻烦了，一轨制保障房，一轨制有钱有地的自己建一些，还有一轨是市场化的房子，更麻烦了。将来在塑造新的轨道过程中，可能阻力更大。

　　水皮：其实我特别担心这种分配不公，在住房上分配不公，借保障房借尸还魂，实际上又变成了有特权或者有资源的部门就划公为私。只要在我院子里，甚至是办公的地方都可以建一个住宅楼，然后美其名曰保障房。

　　刘晓光：实际上追求一个市场化，最后买一个好的房子，是一个梦。当一个民族没有梦的时候，也很麻烦。你去努力，你真正做好，将来可能会买到好的房子，这实际上是一个奋斗的东西。我们当年提出来居住改变中国，实际上也是这样的。如果说双轨制过程中，一方面是经济适用房、保障房要做，另外一方面商品房要循环起来，我觉得还是很好的。

　　水皮：商品房真正市场化是什么意思？

　　刘晓光：靠经济手段来调节。

　　水皮：限购令是不是你在理解的范围内？

　　刘晓光：限购令是一种行政的办法，暂时用一两下行，但是长期恐怕不行。

　　水皮：限购令跟你刚才说的梦想有所背离？

　　刘晓光：我刚才说暂时可以，但是长期不行。

　　水皮：什么叫暂时？我们现在最摸不着头脑的就是什么都叫暂时，市场上最担心的就不明确，动不动就说暂时性措施、临时性措施。

　　刘晓光：从国家角度，也是迫不得已的办法，但是它不应该长期为之。虽然暂时就是一段时间，我现在说不准什么时间会限购，但是下一步我想一定要过度到通过税收、通过利率这种调节。

　　水皮：设一个时间点，你们认为暂时会暂时到多长时间？是明年？还是后年？如果五年，我就觉得不是暂时了。大家觉得限购令有可能实施的时间长度，认为有一年的举手，明年暂时是一年。三个人。孟总说一年之内，刘总说一年。大庆呢？一年之内。鄂总说一年以上。

　　鄂俊宇：我觉得不同城市会有一些结构性政策的调整。

　　毛大庆：这个我得说说了。我觉得限购这个办法，我们非常讨厌这个字，但是恐怕有一些手段会变成常态化。而且我们得明摆这次的背景，这次的背景，除了房地产的问题之外，还有过去我们这几十年地域发展的严重不均衡所带来的问题。这个问题如果想通过短时间大跃进式的补课是不可能完成的。我们在过去的30年里面，真正高速发展的过去的15年，我们发展了什么地方？我们发展的地方，实际上只占国土面积的10%左右，就是这些高速发达的城市。我们算了算帐，这些限购最严厉的城市，大概有40个城市左右，这些城市基本上拉动了中国50%的GDP增长，但是它只占国土面积的10%左右的地方，它集聚了大量的人口。这样一个问题，积重难返，是不是通过一两个政策就能够解决呢？很难。尤其像北京这样的地方。我所说的一年之内，现在所执行的这套东西，我相信一年之内一定会发生变化。但是并不代表一年之后就没有了。

　　水皮：标志是什么？

　　毛大庆：这里面非常复杂，北京的问题，很有可能跟秦皇岛不一样，我们现在只能说在不同城市未来房地产管理政策上，会发生各具特色的微调，不可能用一刀切的办法了。

　　水皮：现在建设部还是组织调查下去查查情况。

　　毛大庆：今年的问题在于赶紧补课，赶紧弄出1000万套的数字，赶紧把这些事算是有一个眉目，这个就是2011年的状态。但是这个状态如果2012年还这样，我认为恐怕有点毛病了。

　　水皮：实际上还是孟总说的补课。

　　毛大庆：实际上就是补课，但是大家认为补的是保障性住房？我不同意这个观点。这个课解决了城市地域发展的严重不均衡的问题，这绝对不是房子的问题，你盖完了保障性住房，你以为他们就不往北京挤了吗？就不去上海抢资源了吗？你把周围的城市建的跟北京一样漂亮，他还是往这些跑。这个问题是巨大的。2007年我去昆山见那儿的市长，市长说这儿的大学生都回来了，回来一个本科生给三居室，他说都不来。最好的人都去了上海，一般的都被苏州、无锡给弄走了，还有的在南京落户了，我们这个地方没有人来。他说年轻人要的东西我们这儿没有。

　　我想告诉大家，房地产调控的背后是区域经济发展畸形带来的。

　　水皮：这个我可以提供一个事例的证明，我曾经有一个助理，因为自身条件不错，在北京也待了不少年了，但是个人问题一直不太圆满，家里面非常着急，催着回去嫁人，后来就回了长沙，一年以后又回北京了，就是你刚才说了，因为她不习惯长沙，她已经习惯了北京，回长沙之后，觉得哪个地方都不太适应。我刚才一直追问大家一年时间，就是想看看影响政策变化的因素究竟是什么。如果说我们补课，保障房补上了，那么政府是不是压力会减轻一点，就是对房地产调控不利的指责压力会减轻一点，然后让市场自行运作。我觉得房价是一个绕不过去的问题，我们先问一下任总，限购令你觉得一年之内有没有可能取消？

　　任志强：《人民日报》今天说不能取消，说如果取消了，房价就会反弹。就是说官方媒体正确认为，只要取消了，就一定反弹。

　　限购令，刘晓光觉得限购令还可以接受，因为他是政府官员出来的。他就是习惯于计划经济，他当官的时候就使用这种计划经济的行政手段，现在别人当官也可以用这种计划经济的形式手段。我个人觉得，限购令就不应该出台。限购令不是说因为市场怎么样了我们就可以出台，它本身就不符合市场经济的规律。我们的姜部长都说行政命令是不得已的，怎么叫不得已？因为你笨，没有办法，如果有办法，怎么会不得已呢？

　　水皮：既然自己都觉得这是迫不得已的办法，这是没有办法的办法的时候，既然认为这是迫不得已的办法，那应该有调整的空间。它本身就不应该是个办法是不是？

　　任志强：对。但是政治家不按经济规律办事。所以政治家想让它改它就改了，政治家想让它不改它就不改。

　　任志强：我个人觉得，如果从政治角度出发，我们谁也猜不透政治家会做什么，所以我们从来不说一定什么什么时候。我觉得如果一个国家不给市场一个明确的预期的话，这个市场不会好。我们现在限购的大概是46个城市，为什么这些城市限购？别的城市不限购？其中既有一线城市，也有二线城市，也有三线城市，有一些城市限购在社区，有一些限购的大，有的是限购在小户型上，大房子不限购。新建普通商品房价格要控制住，那就是高档房不控制。如果说户籍政策本身就不是个好的东西，你还用一个不好的东西去弄出一个更不好的东西来，那有什么道理呢？10年之前，我们就在说户籍制度的改革问题，像很多城市取消了户籍制度的限制。但是我们如今又拿起户籍制度这个武器变成了调整经济结构的一个武器，那肯定是不合理的，也不公平。我觉得早就该取消了。

　　水皮：我们现在不谈政治角度，你以一个业者的身份来看，如果从市场角度来看，这个限购令怎么样才会取消？市场压力非常大，限购令执行不下去，我们不评论限购令对还是错，我们说它什么时候会停止？

　　任志强：市场早就想把它取消了，要不然怎么有佛山市的故事呢？如果佛山市的故事不是上面硬压着，可能所有城市都按照佛山市的办法去办了，就是说早就想取消了，任何一个地方政府都想取消，但是有人不想让它取消，应该说去了9个小时，第十个小时的时候就恢复了。那就是告诉大家，市场早就想取消了，我们不是从市场的角度谈。

　　水皮：这些地方政府的要求或者是想法。地方政府依据的是什么？

　　任志强：依据的是市场已经对经济产生了巨大的影响。刚才谈了半天投资，明年的经济不就是从限购的角度出发吗？所以明显限购是不符合经济规律的。要是符合的话，姜部长就不会说过多或者是不得已的行政色彩了。也就是说上面不是不知道它个错误的东西，是知道的，但是不知道什么时候改，或者是怎么改，该不该改，或者有比他官更大的人说不能改。

　　水皮：你觉得不应该取消？还是根本别指望遥遥无期？

　　秦虹：实际上任何是无法判断的，如果说哪个开发企业说对了，那肯定是蒙的。

　　水皮：你说该取消才会取消。

　　秦虹：和我说没有任何关系，和任何人说没有关系。因为这么多年来，房地产的调控政策，每一次的调控政策都不是完全站在房地产行业如何发展来考虑的，它更多的是服从一个大局，这个大局和政治有关，和我们的国民经济发展的总体要求有很大的关系，房地产在国民经济中占的比重很大，所以要调整国民经济就得调你。你在整个社会稳定过程中，你占的比重很大，所以要维持社会稳定，那么就要调你。

　　我们所谓的讨论这些问题，都是站在房地产行业来看它是怎么样。但是我们的决策者不是站在房地产行业来看的，他不是为行业发展来出调控政策，他是为了服从更大的目标。所以没有任何人能够判断。

　　水皮：你觉得一年之内也没有这个可能性？

　　秦虹：没有办法判断，说也是瞎说，没有任何意义。

　　水皮：一共六位嘉宾，四位觉得一年以内有可能。两位表示不同意见，一位觉得根本就不该出。任总的意思是随时都应该取消。另外秦虹表示没有答案，因为她说了不算。我注意到温总理在俄罗斯一个论坛的讲话，同样提到房地产调控不能放松，我不知道是一个新的表述，房价要出现合理回归。我印象中，我们谈房地产调控主要的表述，官方的表述，都是遏止房价过快上涨。现在总理新的一个说法，是不是对房地产调控的目标有一个更明确的方向性，是方向性的指示？还是说幅度上的指示？因为我觉得表述跟以前不完全一样。这个问题想请所有嘉宾都谈谈看法，因为跟各位息息相关。

　　孟晓苏：我没有听到这个讲话，我只是知道国4条、国10条，明确提出的是坚决遏止部分城市房价过快上涨。后来到了今年一次高层会议上，又把部分城市去掉，坚决遏止房价过快上涨。由此把限购令又推向了更多的城市。

　　我记得在08年，曾经有一个国务院办公厅文件，就要求开发商以合理价格促销房屋。引发的问题，通过法律手段来进行解决。结果当年引发的不少老百姓退房和诉讼案件。幸亏后来房价又涨上去了，才没有酿成更多的事情。从现在来看，其实限购确实是一个不得已而采取的临时性措施，这都是文件里讲的。为什么当时出这个措施呢？除了刚才所说的结构性问题以外，还有一个供应量的问题。随着结构性问题的逐渐缓解，随着市场本身的回落和商品房供应量的增加，使得市场的供求关系已经开始发生变化，当然要审时度势的来对待这个问题，因为情况已经出现了变化。今年的房价绝不是过快上涨，目前判断也就是上涨5%的样子，CPI是5.5%，房价上涨，原来定的是两个低于，低于GDP、低于人均收入水平增长。现在看起来不是两个低于了，有可能是三个低于了，低于CPI。CPI在涨，房价没有超过CPI，那本身就是房价降，本身就是回落到合理水平了。所以我觉得这个问题，完全可以从现在的数据和历史的发展中找到一个适合的答案。

　　水皮：我不知道孟总是否偷换概念，因为他把三个数字一对比之后，就觉得单就房价和他们比较而言，本身没有出现涨幅，我还有一个更大的数据跟你做对比，三年以来，货币投放增长一倍，如果现在房价跟三年前比，涨幅没有超过一倍，跟货币投放数字比等于没有涨价，但是我相信谁也不赞成我这个观点，或者是不认同这个观点。你是搞政策的，尽管你说了不算，但是你可以提建议，或者帮我们领会领导的讲话什么意思。

　　秦虹：领导的讲话不能随便领会。房价就是两个，一个是实际房价，一个是名义房价。当然这个房价合理不合理，这是另外一个判断标准。什么是合理的房价？我想可能还要考虑很多很多的因素。包括你的支付能力，包括收入的结构状况才能判断出来。现在总理表明了这个决心，说丝毫不能动摇，可能我想主要的还是要控制房价大幅度的偏离人们的支付能力这样一个意思。如果房价涨的和人们的支付能力差距越来越大的话，那么这个是非常危险的，社会矛盾也特别大，就是让房价和可支付能力不要差距太大，要逐渐接近，我觉得应该可以这样理解，因为我们收入水平还在提高。

　　水皮：你认同孟总的意思还是不认同？

　　秦虹：孟总说的不是绝对价格，他说的是涨幅，这是两个概念。今年肯定没有太大的涨幅，但是绝对价格和人们的支付能力，这是另外一个意思。总理说的是回归到合理水平，这个合理水平就是支付能力和房价水平尽可能的要接近，而不是差距越来越大，这是我的理解。

　　水皮：任总觉得她是狡辩吗？

　　任志强：官员一般会这样。她第一句话说我们没法解释总理会说什么。总理的话就是总理的话，只能一个字不能变的去重复它，不能去解释它。要毛大庆说，他可能会说解释不通。

　　水皮：这个可能跟我们媒体自己的解读有关系。我印象中国务院有文件，把房地产列为国民经济支柱产业，但是有的观点认为房地产怎么能够成为支柱产业呢？它算老几？当然我说无所谓，可能某些人说影响力就更大了。

　　任志强：我们有很多文件和法律规定，房地产的交易价格是双方协商的价格。这是建设部88号令明确规定的。我们《房地产法》上和《价格法》上都有明确规定，谁应该管？你根据什么来管？

　　水皮：价格实际上是市场行为。

　　任志强：你可以用任何经济手段去处理它，比如说利息问题、贷款方式问题、差别利率问题、货币紧缩问题等等。你用什么都行。但是用行政命令，恰恰是不符合我们向市场经济改革、过渡的一个做法。它是在一个倒退的过程中。

　　水皮：用多了行政手段，经济手段恰恰就忽略了。房地产按揭来讲，利率变动对房地产按揭影响最大，但是我们运用的比较少。可以用的还没有用够。我记得08年之前房地产企业的资本注册金是35%。08年以后，为了应对金融危机，为了刺激经济，把注册资本金从35%降到20%。把杠杆从三倍放大到的五倍，有时候我也困惑，房地产调控到底是真的还是假的？你说它是真的，核心的资本充足率就没有恢复，等于是杠杆相当相当大，特别是上市公司企业，如果能够解决资金来源的话，它的杠杆可以放大很大。你说它不认真，它规定一个接一个出，去年就出了三个文件，所以我有时候比较困惑，一直想大家一起来解读，毛大庆怎么看？

　　毛大庆：我对这个事意见大了，你是办报纸的。我觉得一个商品，市场经济社会，一点到晚让消费者来解读来了解它个人的财产，这叫什么习惯呢？有没有一个国家的经济和老百姓的消费环境是靠解读去解决的？我真的很憎恶这个行为。

　　水皮：你憎恶我的行为？

　　毛大庆：我憎恶这种行为方式。

　　水皮：我宁可你憎恶我们媒体的行为。

　　毛大庆：我觉得不能靠解读。一个国家商品经济的规律天天老百姓来解读，我们可以解读，任总应该解读，企业家可以去解读。外面的小老百姓他怎么能去解读呢？

　　水皮：我作为一个代购的人，我一定会解读房价会跌的。

　　毛大庆：温总理说坚决不动摇，第二天姜部长在人大讲话了，说限购不得已而为之，吴晓灵说搞两个市场，商品房放开。过两天又讲了，说这个不行，坚决不动摇，看来这个事还是不行。我昨天晚上10个消费者跟房地产不搭界的人，跟我一起吃饭，问我到底该不该买房？我们到底怎么解读这个事？

　　第二句话，越是模模糊糊的非定量的处理这个问题，一会儿叫遏止快速上涨，到底什么速叫快？什么速叫不快？然后回归到理性的水平，什么是感性的水平？

　　水皮：你有概念吗？比如说现在不说对错，因为我们没有办法决定这个事情。我们就说合理回归，这个合理的度是多少？

　　毛大庆：我就想说这个合理，龙湖在上海降价，然后把售楼处砸了，人家说你降这个价就不合理，因为我的资产贬值了，所以你就不合理。所以什么时候是合理的？什么是不合理的？我觉得用这一类词汇太多了以后，总理可以这么讲，因为总理代表的是一个决心，刚才秦主任也说了。但是我觉得对于一个市场问题，我们要怎么让市场稳定健康发展？要有一个非常明确的市场导向。所以刚才晓光讲这个话，我们都有这个看法，这两个市场越明朗，越没有猜疑，越能够明确的指导消费，越不明朗，有一天政策稍微发生点波动，一定导致更大的混乱。

　　水皮：你作为一个最大的开发商，如果让你在售房价格上做出合理回归，你认为合理回归是多大幅度？

　　毛大庆：非常简单，土地价格全是公开的，建筑成本，任总在三五年之前就写的很清楚了，现在钢筋、水泥、沙子价格都是公开的。对于一个行业的价格到底怎么叫合理？就以它的合理利润完全是可以说的清楚的，有没有暴利，这个问题到今天为止，很多老百姓还认为房地产有暴利，今天您都说了，有很多企业关门破产倒闭了，还有很多人说房地产就是暴利，这个问题到底怎么来的？如果引导的非常清楚，商品房市场合理的利润率大概是多少，我们每个项目的利润率大概是多少，这是可以说的清清楚楚的。

　　水皮：我们现在不管你挣不挣钱，有没有利润，你亏损也跟我没有关系。我现在只知道你要出现合理回归，回归到什么程度你们还愿意干下去？或者说你们不至于破产？

　　毛大庆：你不能让房地产企业说干得下去叫合理，你得说市场认为这个价格合理不合理，但是市场认为这个合理不合理，这个是受制于生产资料价格所决定的。

　　水皮：其实我想知道你们的承受能力究竟在哪里？

　　毛大庆：肯定说这个企业不能赔钱了。上市公司还得对股东有交代。

　　水皮：银监会的前主席也说了，他认为房价跌40%左右，银行无所谓，银行能够承受，开发商低40%，你们能够承受吗？

　　任志强：银行说的是已经卖掉的房子，而不是开发商手里没有卖的房子。它是从它已经支付按揭的角度来说的。

　　水皮：但是如果付完按揭，还跌40%，一定会影响到你建完之后还没有卖的房子。

　　任志强：他只管银行的钱安全不安全。中国的按揭贷款没有再贷款，你跌80%可能都没有事，和40%有什么关系？因为只有今年的按揭贷款是按照高房价计算的，其他的都是按低房价计算的。以前那些低价房要没收的话，还能赚钱。

　　水皮：就是说银行真无所谓了。

　　任志强：他想告诉大家责任都是你们个人背着，反正银行不背，爱降多少降多少。这是完全对社会不负责任的一种说法。换句话说，他根本不知道国外计算再贷款的时候才算覆盖率到多少。如果没有再贷款的话，根本用不着算这个帐，算这个帐是很愚蠢的办法，只能把基本概念给弄错。

　　孟晓苏：我听了这个以后，第一，感到很高兴。因为我们从96年建议实行住房抵押贷款的时候，中国还没有住房抵押贷款。当时银行在97年发了文件以后，还不愿意实行住房抵押贷款，为了说服银行老百姓会还钱，我们用了三年时间，他们才开始做住房抵押贷款。现在大家看到了，银行的统计，房价下跌40%，银行老按揭都不会出风险，这说明我们给银行提供了一个多么好的金融产品。我们要看看13年前提供了多么好的产品。

　　第二个感觉，忧虑。如果真认为房价下跌40%，中国的经济不会出现问题，那就有毛病了。中国经济出问题，就业会出问题，相关产业会出问题。那个时候银行能够扛住吗？所以一定要在一个更大的环境下来看待所谓房价下跌40%会不会给银行资产造成风险的问题。

　　水皮：从银行角度来看，当然没有什么大事，但是如果真要房价下跌40%，影响的是整个经济。还有两位没有表态，你们觉得跌40%算不算合理回归？

　　鄂俊宇：40%肯定有问题，对于社会也好，对各种结构的影响都非常大。所谓的合理价格就是买卖双方在没有第三方干预的情况下，都接受的价格，就是合理的价格。

　　水皮：这个不成立，没有买卖双方自愿达成价格这一说，因为有的人是被限购的，有的人是有资格购房的，但是既然说一定要出现合理回归，现在我就等着合理回归，你说40%不合理，30%合理不合理？

　　鄂俊宇：房价的问题，一个区域发展阶段不同，在北京也是一样，我们过去这几个月，通州的房子下跌比较大。但是像海淀地区的房子，供应量比较低，教育资源也丰富，所以它永远处于供不应求的状态。它存在差异是正常的，差异指标不好讲，所以合理的价格大家都能接受。

　　水皮：合理的回落，不管怎么解释，都有一个合理的说法。这是不是一个政策口径的重大变化？

　　刘晓光：重大变化。原来是控制个别城市的房价过快增长。我看前几天领导的讲话，是控制到一个合理的价格水平。但是第二句话讲到还要促进房地产业健康发展。这是一个重大的变化。也就是跟原来的讲话口径完全不一样了。我也在想这个问题，合理的价格水平是什么水平？合理价格背后是合理土地供应量、合理的土地价格、合理的资金供应，没有这些东西怎么能够达到一个合理的价格水平呢。

　　水皮：包括土地的供应，对于地方政府来讲，很难出现中央政府认为的合理价格。因为每个人角度不一样，如果是靠它吃饭的人，一定会认为高一点好，如果不靠它吃饭的人，一定希望它低一点好。不知道这个扣儿怎么解？你说要合理回归，那么土地价格要合理回落，我才有可能把成本降下来。地方政府怎么做呢？同一块地拿出来，它是招拍挂，你们竞拍。那么竞价之下怎么会往下竞呢？怎么产生一个合理的低价？

　　刘晓光：所以今天一直不涉及土地制度改革问题，这就是一个很深刻的问题了。如果说不涉及土地制度改革，那么房价肯定很难合理的降下来。咱们都知道北京现在在这个位置楼面25000左右了，这个差价基本上政府拿走了，各地方也一样。要保持一个合理的价位，那么包括合理的土地供应价格、合理的土地供应量、合理的商品房的供应量，这个可能是一个体系。

　　水皮：我觉得这个合理，我们台上很难做出一个基本判断，可能都是事后才知道那个区位是合理的，需要通过什么来博弈呢？需要通过整个市场的真实需求和拥有的资金量和政策的期望值，实际上就是一个市场跟政策的一个博弈。我说的市场是一个大市场，包括我们在座的每一位。大家很辛苦，坐在这里的朋友基本上没有动，应该是非常关注这个话题。我们打破一下规矩，看看台下有没有朋友需要跟台上互动沟通交流的。

　　提问：我问任总一个问题，我记得任总曾经有一个观点，供需决定价格，从市场观点看，但是目前中国市场的商品房，似乎变成了一个投资符号，变成了一个投资品。如果要说没有别的条件限制的话，因为我们国家现在其他的税收政策没有跟上，如果让有钱人自己随意买，按照中国资产存量来看，多少房子也不够他们买，你怎么看这个问题？

　　任志强：你有多少钱，多少房子不够你买的。

　　提问：中国有钱人多的是，买房子，一层一层的买，一个门洞一个门洞的买。

　　任志强：大概就是20多万亿的存款，全国20多万亿存款都买了，也就买5年的房子量，一年5万多亿，你还有多少钱？全部总量也就是70万亿。你要是把现有的供应量和生产量增加的话，你买得起吗？

　　我问你一个问题，说不准投资，中国政府现在要建公租房，哪个不是投资？没有投资能够建公租房吗？你怎么知道买门洞的人没有把房子租出去，没有租出去，那等于没有租赁市场。哪个酒店不是投资者投资的，不投资房子能够租给临时进来的客人住吗？怎么就不能投资呢？都说房子不能投资，都不能投资投什么？那就没有酒店了，没有出租公寓了。国贸旁边好几个出租公寓都投了那么多年了，你就把它撤销了，来的人住哪儿？买不起房子也不能不准别人投资。

　　水皮：投机跟投资概念的确很难弄清楚，我们待会儿会谈到这个问题。

　　提问：我是财经杂志的，我有三个问题想问一下台上房地产企业的代表，第一个问题，调控咱们一方面大量新建保障房，另外一方面为商品房进行限购，有这么一种观点，两步走可能是对小企业进行洗牌的一个过程。比如说现在咱们北京市规定在商品房和保障房建立过程中，规定开发商必须在土地里面要建多少比例的保障房，保障房的开工进度不能满足商品房。种种措施，对于像万科这样的大企业没有问题，但是对于小型的开发企业来说，如果要让他先建保障房，很难保证他的资金回流。

　　水皮：实际上你问的就是对小企业是不是不公平的问题？

　　毛大庆：我不能回答这个问题。孟总给说说？

　　任志强：我觉得提的前提就是错误的，北京市招投标的时候已经告诉地上有保障性住房或者没有保障性住房，你要觉得资金有限，你别投，你投纯商品房就没事了。但是倒过来说，保障性住房最有资金保障，你不卖保障性住房，你卖商品房，可能被限购，卖不出去。资金流应该先回来，怎么能够后回来呢？我没有明白你提的这个，因为你们太外行了，所以你没有太搞清楚。保障性住房先开工是政府的规定。

　　水皮：谁跟地说保障性住房的资金非常有保障？

　　任志强：它分为几类，第一类是经济适用房。它一定比商品房卖的快。第二类限价房。限价房一定比商品房卖的快，因为这两个价格便宜。第三类，廉租房。廉租房是政府按照规定给你钱的，开工之前就写好了，最后竣工给你多少钱，都说好了。

　　水皮：大家很关心写在纸上的钱，什么时候能够变成发给农民工的工资。

　　任志强：这个是政府的事，如果政府都不遵守纪律，都违反规定，那你就不能跟我们开发商说事，那就是政府违约的问题了，她提的不是政府违约。从目前来看，这几类保障性住房都是先拿钱，只有一类公租房，公租房是特定的。投标的时候别投公租房就行了。没有公租房那部分都是先给钱的。

　　水皮：任总说的是理想状态，政府有没有可能在公租房建设上违约？

　　任志强：有，我没有说没有。大量的政府都可能违约。但是政府违约你也得签，政府限购还不合法呢，你不还得干嘛。

　　水皮：第二个层面就是对大企业、小企业是不是有区别？

　　毛大庆：不见得是因为有配件保障性住房而导致小企业做不了。这两个问题没有必然的关系。刚才任总也解释了，配件里面占的比重更大的是限价房，公租房、廉租房比例还是相对小的。另外，限价房实际上比商品房销售更有保证。而且它的有稳定的客源和有一定的时间内，你一定能够卖出去。所以这个问题上并不是因为有配件导致小企业做不了。现在有可能在这轮调控里面，有一些小企业做不了的原因，由于限价使得原来拿的比较贵的地无法照原来的预期卖出去。另外，由于限购而使它的销售速度大幅衰减，使它的现金流跟不上，使这个企业无法做下去。可能由于这些问题使一些中小型企业比较困难。但是在这种情况下，中小企业也未必不好过，还得分在哪儿。到今天为止，很难量化说这些问题。至于说房地产企业的整个格局，我觉得过去的时候，过于分散，这个行业是极度分散的一个行业。去年基本上前10大开发企业，在全国的市场占有率，加在一块也就是10%多点，实际上是高度分散的行业。未来会不会走向相对的集中？我认为这是一定会的。

　　水皮：不知道大庆这个说法，你对比一下今年或者是去年，你们的市场份额在上升还是在下降？

　　毛大庆：今年还没有出数据，所以我确实不知道。

　　水皮：去年应该是上升的。

　　毛大庆：去年比前年是上升的。

　　水皮：你们连续几年都是上升的。

　　毛大庆：对。

　　水皮：所以万科有一个观点，房地产调控对于大企业来说，未必就是不利的，因为那么多小企业在那里争夺资源，很容易就起到一个哄抬物价的作用。所以调控的结果是万科的市场份额，实际上历年都在增加，但是我不知道今年还能不能增加。

　　提问：第二个问题，对于保障房的土地来说应该是没有什么疑问的，因为政府在大力支持，但是对于保障房的融资渠道，因为大量的保障房建设，大家对于它后续资金的跟进也是比较关注的。包括开发商到底有没有盈利，资金能不能跟上？

　　孟晓苏：人们一提到建房有认为是开发商的责任。这个观念已经过去了。我们现在已经确立了建设两个体系的目标，商品房和保障房今后要齐头并进，保障房由谁提供？在98年的房改方案就明确提出，由政府来建立住房保障体系。因为政府要收税，政府要负责社会公平，政府还要为那些租房子而交不起租金的给他们补贴，所以这是政府责任。

　　刚才这位记者朋友也问道了关于房地产企业洗牌的问题，我们不能光看到一些企业退出了房地产领域，应该看到随着保障房建设又有一批新的产生，他们又进入到房地产领域，各地为了适应保障房建设的需要，已经纷纷成立了土投、城投、保开这样的一些新的企业，就像80年代成立的城建、住总一些，这些企业是住房的生力军。

　　提问：最后一个问题是关于保障房的入住管理问题，前一段时间北京的保障房入住管理和分配都出现了问题，想听听大家在这个方面的看法。

　　水皮：其实还有一个分配问题，怎么分配公平。

　　秦虹：到底是分配问题还是管理问题？

　　提问：都有。

　　秦虹：分配问题，当然要坚持公开、公正，首先是程序上公开，现在要求各个地方，首先在程序上公开。然后资格审查要进行严格的审查，同时加强社会监督。以此来推动他公平性。文件至少这样规定，也要求各个地方这样做，历来如此。但是有一些地方，为什么出现几连号这些东西，可能也有一些地方操作上有一些问题，文件历来是这样规定的。执行到不到位，我想这个是需要监督的。一个是程序要公开，来保证它最后的公平性。管理就更加复杂，更加难了。现在中国搞了这么大的保障性住房，能不能管好？我觉得地方政府面临的挑战比建设的挑战还要大。因为像公共租赁住房和廉租住房，产权都是政府的，政府作为产权人，所有的小区的物业管理，产权人要承担，维护、养护费用政府承担。如果我们的保障性住房不能够管好，就有可能沦为贫民窟、脏乱差等等问题。美国有一些贫民窟就是当年的公房形成了贫民窟，一开始管的挺好，但哪年大幅度削减了费用，没有投入，这个小区很快就衰败了，治安的问题、卫生的问题全部出现了，但是反过来政府增加投入，加强管理，这个小区又变成一个好的示范小区了。美国的哥伦比亚就出现过这样的案例。这对于中国政府是一个非常大的警示。我们建了保障性住房，四个环节：建、分、管、退。这四个环节当中，建是最容易的。建房子难吗？不难，后面的才叫难，因为后面能否保证分配的公平、公正，这里面还涉及一个标准问题，标准的设定，包括在合理标准下能够保证公平、公正。第二，管理如何能够管的好？长期使保障性小区融入社会。最后，不符合保障性住房入住的人如何退出。建房子两三年就建好了，我们的管、退要长期管理，大量的投入，人力、财力的投入，我们是否做好了准备，这是对各级政府的巨大考验。

　　水皮：有没有一个成熟的值得借鉴的？新加坡公租房管理是最最好的，但是好象现在新加坡房价也失控了。第二个，建设部有没有着手做这样的规范性的东西？

　　秦虹：新加坡从去年开始到今年上半年，房价涨的非常快，私人住房市场房价涨的很快地。不仅如此，85%的政府祖屋二手房价格也涨的很快。为什么呢？就是因为它放开了移民政策，它原来是一个孤立的国家，它的房价压力不大，但是一放开政策，大量的移民进去，私人住房开始暴涨。

　　新加坡的管理，85%人住在政府的祖屋里面管理比较好，但是新加坡500万人口，政府管理祖屋，从规划、建设到管理有多少人？8000多人。北京是它的4倍，政府对保障性住房如果要做的比例很大，如果要做的很好，很不容易。

　　水皮：北京至少要4万人来管理廉租房。

　　任志强：不对，如果按照香港同样算，700万人口，有18000人管。中国2000万人口，大约8万到10万人来管理这个。北京刚刚派香港房屋署的人来讲，告诉他们教教北京人怎么管。我们问了一下北京的住房办，现在40个人。

　　秦虹：得看多大比例。

　　任志强：北京即使按照目前的口径计算，预计要到20%。这是政府工作报告里面写的。如果按照这样算的话，也得几万人才能管得了。现在还不知道。过去房管局只管现在北京总量不到四分之一的房子，大概1亿多平方米左右，将近10万人的部队。各区的房价局加起来，市房管局到区房管局加起来。

　　提问：请问科技和移动互联网动房地产有哪些冲击和挑战？以及对房地产行业带来哪些机遇？

　　孟晓苏：你问这个问题让我想起了当时由我们提出来的一个提法，叫鼠标加水泥。因为当时在网络热的时候，我们觉得网络应该结合实际，我们在一次会上我提出来，我们需要网络加房屋，鼠标加水泥。应该说网络对于房屋的高科技品质的这种高端化，起到了非常好的作用。现在居住在房屋里的不管是什么样房子的老百姓，他们都离不开互联网了。

　　任志强：严格说起来，互联网服务还没有做到，所以现在在不断扩大它的互联网对房地产的服务。过去仅仅是广告、媒体宣传，现在已经有了网上交易，房屋直接交易，也有了采购平台、信誉平台，但是支付宝和其他功能还没有跟上。如果按照马云的办法，把房子也变成这样一种加以方式的话，互联网在这个方面还有很大的作用。尤其是政府在实施管理上和房屋管理有关系的，和人员信誉有关系的，和人均收入保障等等有关系的这些几乎还是空白，或者是零，如果中国要收房产税的话，第一个前提条件就是所有的信息要完全公开、透明，这个根本做不到。如果互联网能够提供服务更好一些的话，一定会比现在的市场交易情况好的多。但是我们互联网可能还没有来得及信怎么样能够做更好的服务。

　　水皮：房产税的征收一定要建立在互联网联网的基础上，在联网没有推出之前，房产税不应该征收。是不是这个意思？

　　孟晓苏：这个观点很奇怪，到底是新开征房产税，然后才完善信息体系，还是一定要建立好信息体系，乃至动用民政，乃至把公安系统的信息资料都要输入进去才能够征房产税，我觉得这件事情已经被有些人越谈越糊涂了。

　　任志强：姜部长说得先把信息系统建立了才能解决限购的问题和其他的相关问题。

　　孟晓苏：已经搞了好几年了，所以搞不出来。

　　毛大庆：刚才大家谈了半天新加坡的住房保障的系统，这里面可能住过新加坡保障房和建过保障房，我是直接参与的。新加坡保障房最根本的分配制度，就是源于公民的信息系统的联网和透彻的动态。这个公开不是全社会能够公开，是政府非常清晰的甄别申请的资格以及退出的资格。今天谈的所有保障房的制度其实是不一样的，人家一张身份证，你的纳税情况、资产情况，包括你的犯罪纪录，包括你的购房情况，一划，清清楚楚。在这个问题上，我们保障性住房的钢筋混凝土的建设，远远快过了制度设计。这是一个重大问题。

　　水皮：你无意中提到了刚才谈论的问题的一个基础，如果信息不对称，很都鸡同鸭讲。包括很多后面政策选择，如果没有信息做支撑，征信系统不完全的话，可能只会游于形式，甚至走向反面。房地产在中国经济中间，我一直认为是一个支柱产业，房价过快上涨，有行业在城镇过程中突出位置的原因，也有最近几年因为应对金融危机导致的货币狂发这么一个背景。这个背景不能忽略。08年房地产政策调控的时候，我们觉得还是可以分析的，09年市场会出现一个什么情况？当开发商投资下降到一定程度，到库存的存量下降到一定程度，市场会做出什么反应？可以预期，但是我们发现这次不能预期，为什么？因为政策信号在不断变化，或者讲在层层加码。刚才刘晓光说口径上出现了重大的变化。怎么理解？其实我们还没有时间来消化和理解。但是我觉得从趋势角度来讲，中国搞的还是市场经济，市场经济还是那句话，行政干预是必要的，当市场失灵的时候。过度行政干预，市场也会失灵。人民的归人民，政府的归政府，市场的归市场。下一步更重要的是制度设计和安排，因为政策管得了一时，管不了一世，如果政策能够管一世，我们就退回去搞计划经济。

　　最后一个问题实际上给我们带来了一点亮色，从这个角度来讲，我们对中国房地产的前景，我觉得应该抱有非常乐观的心态。因为城镇化仅仅走到一半，中国经济还在持续高速的增长。我觉得房地产一定也会达到宏观调控的预期，健康发展。感谢各位跟我们一起交流。谢谢各位。