每经记者 叶书利 发自北京

　　合生创展旗下北京豪宅项目合生霄云路8号以12万元/平方米的单价成为京城第三贵豪宅。然而北京市房地产交易管理网上的数据显示，该项目目前的实际成交均价还不到5万元/平方米，仅相当于预售价的四成左右。

　　成交价仅预售价四成

　　总规划用地面积达108公顷的合生霄云路8号位于北京东边繁华的燕莎商圈和第三使馆区。“京15条”颁布后，该项目预售均价直指12万元/平方米。不过奇怪的是，据北京市房地产交易管理网上的数据显示，截至6月22日，该楼盘2009年4月26日开盘的224套房源，目前已成交127套，实际成交均价为50345元/平方米，仅相当于预售均价12万元的大约四成。

　　记者调查发现，类似当前预售价与实际成交均价间差别巨大的现象，在豪宅圈中并不罕见，如北京知名豪宅运河岸上的院子和西单上国阙等项目也同样存在。

　　北京市房地产交易管理网上的数据显示，运河岸上的院子于2009年11月8日推出7套别墅，目前的预售价区间在6.15万~7.9万元/平方米，截至6月22日，已成交的1套房源成交单价为28681元/平方米，仅相当于预售价区间两端价格的36%~47%左右；而该楼盘于2008年9月28日推出的62套房源中，目前已成交31套。未售出的31套房源，预售价区间在6.3万~7.9万元/平方米，但目前已成交的31套房源，成交均价却只有31393元/平方米，仅相当于预售价区间上下值的40%~50%。

　　另一个北京知名豪宅西单上国阙目前的预售均价区间为9万~11万元/平方米。北京市房地产交易管理网上的数据显示，截至6月22日，25套房源中已成交的11套，实际成交均价只有62846元/平方米，相当于预售价区间两端价格的六成至七成。

　　房价上涨过快所致

　　对于北京部分豪宅项目目前预售价远高于实际成交均价的原因，伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业在接受 《每日经济新闻》记者采访时，首先排除了这些豪宅打折销售的因素。他具体分析说，实际成交均价是根据楼盘拿到预售证后所有被售房源的平均成交价格计算得出，而豪宅的销售周期一般较长，导致实际成交均价与当前预售价脱节的现象非常严重。比如合生霄云路8号于2009年拿到预售证，当时的开盘单价在4万多元，当年年底单价涨到5万~6万元。2010年单价为6万~8万元，而今年单价已上涨到8.5万~12万元。

　　据伟业我爱我家市场研究院的跟踪统计结果显示，2009年单价在4万~6万元时，合生霄云路8号当年的成交量为100多套，2010年单价在6万~8万元时，成交量达50~60套，今年单价在8.5万~12万元，截至6月22日，成交量为14套。

　　程浩业称，6月合生霄云路8号最新成交的一套房源成交单价为99960元/平方米，但如果自2009年起平均算下来，该楼盘已售出的127套房源实际成交均价就只有5万元左右。

　　记者发现，运河岸上的院子与西单上国阙等项目预售价与实际成交均价相差巨大的原因也与合生霄云路8号类似。一位业内人士向记者直言，豪宅当前预售价与实际成交均价相差巨大的原因就是豪宅价格上涨速度过快催生的。甚至在一定程度上，开发商控制销售节奏，利用自身的稀缺位置资源拉长销售周期从而坐地涨价，也成为一种生财之道。

　　不过，程浩业认为，一房一价政策落地后，豪宅涨价已不单是开发商自己的事，有关部门会在可控的范围内不让开发商乱涨价，因此相信类似开发商 “慢销涨大钱”的现象会有所收敛。