万达反思房企蜂拥商业地产乱象五专家支招城市发展

　　本报记者 王冰凝 厦门报道

　　 随着中国城市化进程的加快，商业地产的快速扩容和发展白热化，在给城市带来新兴繁荣的同时，也引发了万达集团等商业地产先驱者开始思考商业地产急速繁荣背后的隐忧。

　　 9月8日，在第15届中国国际投资贸易洽谈会期间，前国家统计局总经济师姚景源、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员秦虹、中国商业地产联盟秘书长王永平、《华夏时报》总编辑水皮5位著名专家、学者，在 “2011中国商业与城市发展高端沙龙（以下简称沙龙）”上为中国城市发展和商业地产建言、支招。

　　 专家们认为中国房地产行业还将持续繁荣，但商业地产全国遍地开花存在隐忧。

　　宏观经济决定楼市调控将持续

　　 沙龙上，姚景源认为宏观经济存在的最大问题是物价问题和通货膨胀。政府一方面要防止中国经济增长过快过热，另一方面要防止经济出现较大下行。目前中国经济增长速度维持在8%-10%的增长率是最佳状态，增速趋缓有利于控制物价。今年后几个月,中国实现稳定物价总水平的目标难度很大,但是物价走势将下行。

　　 对于房地产行业，姚景源认为，中国房地产业这些年红红火火，甚至拉动了家装、建材等各行各业的发展，从经济学原理上讲，是由消费结构变化引起的，“因为从2000年开始，中国人口的消费习惯在由‘衣食’向‘住行’升级，也带动了房地产行业十来年的快速发展。”

　　 对于人民币贬值问题，水皮形象地举例，从居民家庭收入，居民人均储蓄着手，选取1981年、1991年、2001年和2007年4个时间点，对“万元户”财富的变迁进行测算，结果发现，1981年的1万元财富相当于当时人均储蓄的200倍，折算到现在差不多是255万元。“‘万元户’现在只能算政府救济的对象。”水皮形容人民币的严重贬值。

　　 对于下一步的宏观调控政策，秦虹引用了温总理关于房地产调控的言论——“坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。”

　　 目前宏观调控正在向二三线楼市推进，进入9月,由于房价上涨较快,辽宁丹东、广东韶关先后推出限价令。这是继浙江台州推出限购令之后,二三线城市楼市调控的新动向，并被业界认为部分地方政府试图绕开限购令。

　　　 顾云昌在接受《华夏时报》记者采访时指出，从调控力度来看，限价令相比限购令自然要打折扣。

　　城市化和民间资本助推房价

　　 在秦虹看来，此轮宏观调控对房价抑制效果有限，原因则主要是中国城市化速度和民间资本规模都超过了政府预期。

　　 秦虹指出中国城市化水平去年预期是47.6%，但人口调查结果显示，实际数据达到49.68%。这个数据实际上是政府预计“十二五”末期才会达到的水平。而城市化进程，不仅仅是农民进城，还包括中小城市人口大规模向大城市流动，供求关系决定了房价，这是造成房价高涨的一个主要原因。

　　 秦虹举例称，北京每年新增60万人，假设每三人住一套房，那就需要20万套，但是北京2010年全年新建商品房数量刚满足这个需求。“需求旺盛，加剧了房价调控难度。”秦虹说。

　　 秦虹同时认为民间资本推高了高房价。

　　 秦虹分享了近期一份调研，据秦虹等专家从鄂尔多斯市实地调研发现，鄂尔多斯市可统计的民间资本达到2200亿元。“这一数额用来购买北京去年全部商品房还有富余!”秦虹说，民间资本的规模超过预期，投资需求旺盛，而在中国投资渠道贫乏的背景下，大部分资金投到了房地产和金市。“要有效调控房价，除了限购限贷政策，政府也应为民间资本提供更多投资渠道。”秦虹认为。

　　 而水皮认为，“民间资本追逐房市、黄金等，却绕着股市走，就是不入场，就是因为股市没有财富效应。”水皮分析认为，目前，中国股市已经处于一个非常有投资价值的水平，货币政策转变的可能性也比较大。“现在的股市早已是干柴，就差点一把火。如果货币政策发生转变，比如下调存准率，火就点着了。”

　　商业地产“乱象”

　　 鉴于住宅市场的不明朗，商业地产市场仍备受关注。

　　 王永平看好商业地产的发展前景，他指出，一方面由于宏观经济整体向好，宏观经济又与商业地产密切相关;另一方面城市化快速进程导致商业地产的增量变化。此外，人口的消费方式、消费习惯也在转变，城市人口由“小康社会”转型为“小康商业”，城市人口的消费品质提高、消费模式逐渐转型。

　　 不过，就在全国开发商都在头脑发热，大上特上商业地产项目的同时，与会企业——商业地产先驱万达集团相关负责人则在冷静思索目前全国各地商业地产遍地开花可能带来的泡沫。

　　 与会专家纷纷认为，部分小城市乱规划，如小县城规划三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。地方政府应该在城市化过程中重视商业地产，同时要合理规划商业地产，并要选择类似万达集团这样有数年成功实战经验的商业地产企业来操盘城市综合体建设。

　　 王永平说，商业地产“一哄而上”的繁荣背后有隐忧。他以鄂尔多斯商业地产为例，质疑局部商业地产是否有良好的势头，部分地区商业地产“无序、大跃进、高铁式”的发展模式，不是繁荣而是乱象。新兴城市一味地追求形象，追求速度，追求数量，加上政府助推商业地产的建设，会引出一系列问题。“开发者以及政府部门需更加冷静，以避免过度开发带来的泡沫。”

　　　 　王永平认为，城市商业地产的发展应当与经济发展、人口规模、消费水平等实际因素协调发展。