华侨城欲出售上海地王项目绝大部分物业

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　华侨城2011年拍得的上海苏河湾1号地块曾经是全国单价地王，曾明确规定项目的55%为非住宅，商业部分明确必须持有，甚至写字楼部分也被规定不能分割成小面积单元出售。

　　但华侨城亚洲(03366，HK)、(华侨城A(000069,SZ)的控股子公司)本月13日的一纸注资该项目的公告却称，苏河湾绝大部分物业将于今年开始出售，项目公司——华侨城(上海)置地有限公司将只持有其中的小部分物业。

　　对于公告和土地出让文件看似相悖的部分，华侨城(上海)置地有限公司的相关负责人对 《每日经济新闻》记者解释，销售绝大多数物业不违反土地出让规定。华侨城方面的确持有商业部分而不出售。只是上述商业部分并不是地上建筑，而是整个楼盘的地下部分面积。

　　按照这一解释，土地出让公告对于开发商销售物业的限制，不再存在。

　　绝大部分物业今年销售

　　2010年2月，在百轮竞价之后，华侨城以70亿元拍得上海苏河湾1号地块，楼面地价达到了惊人的52783元/平方米，成为当时的全国单价“地王”。而此后，这一热点地块就新闻不断。

　　2011年1月13日，华侨城亚洲一份关于间接全资附属公司GreatTec向华侨城(上海)置地有限公司注资22.32亿元的公告，再次将公众的视线引向这一幅热门地块。根据上述公告，华侨城(上海)置地有限公司正是开发包括苏河湾1号“地王”在内的三幅苏州河北岸地块的项目公司。根据上述公告，预期苏河湾项目绝大多数的物业均将于2012年开始销售，华侨城上海置地仅保留其中的小部分。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，销售绝大多数物业的做法，有可能和之前的土地出让公告相抵触。因为上海2010年和2011年度出让的很多商业地产用地都明确了开发商必须持有一定比例的商业物业。

　　《每日经济新闻》记者顺着张宏伟的提示，在上海市规划和国土资源管理局网站查询苏河湾一号地块的 《国有建设用地土地使用权挂牌出让须知》，发现上述地块确实有商业部分的持有规定。在该“须知”的“其他要求”中的第一条，就明确规定出让地块商业物业必须持有经营，办公楼不得分割小单元出售。而且，根据上述招拍挂文件，住宅比例不大于45%。上述地块的土地出让《答疑纪要》记载，曾有开发商询问“商业持有经营的最大年限？即到多长时间可以出售？”得到的回答是“商业物业必须持有经营。”

　　而华侨城上海公司2010年夏向本报记者提供的新闻稿也显示，商业部分在整个苏河湾所占的比例不小。其中，土地出让公告规定的石库门等保留保护建筑在苏河湾将成为上海最为稀有的滨水高端商业，同时天后宫将恢复，华侨城将倾尽全力将原上海总商会旧址打造成蕴含历史人文的高端会所。

　　上述华侨城亚洲的公告，显然与土地出让文件并不完全一致。

　　持有的将是地下空间？

　　面对疑问，华侨城上海公司的相关负责人昨日向《每日经济新闻》记者回应称，两者并不矛盾，露出地面的大部分物业是办公楼，按照规定可以销售。而商业部分是地下空间，华侨城将持有上述商业部分。

　　但地下面积并不包括在土地出让合同。《每日经济新闻》此前曾报道，上海市建设和交通委员会网站显示，苏河湾项目的总建筑面积达到218997平方米，但按照土地出让规定的出让面积和容积率，该项目的规划建筑面积仅为13.3万平米。上述总建筑面积显然和规划建筑面积不一致。而华侨城方面的解释是，上述建筑面积正是地下空间的。

　　中房信分析师薛建雄评论说，这一做法实际上非常巧妙，既不违反土地出让规定，又在一定程度上代表开发商的意愿。他认为，其实内地的开发商本身销售商业地产的意愿就超过了持有。尤其是在目前整个行业资金收紧的大背景下，开发商更愿意出售，而不是持有商用物业。甚至具有外资背景的开发商也不例外。唯一的区别是外资开发商更愿意将项目整体出售，而不是拆散零售。

　　中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国说，当前金融政策偏紧，总体上说，无论住宅还是商业的开发商均希望出售物业以获得现金。就商业地产来说，针对规模、资金状况和综合实力有差别的企业，持有商业物业的态度有较大差别。综合实力强、资金链宽松的品牌地产商，对优质物业持有倾向较强，而实力较弱，资金周转不灵的中小企业，会积极出售物业以获得企业的持续发展。