10楼盘扎堆上市 2012年通州开发商无奈继续“拼跌”

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　日前，亚豪机构的统计数据显示，2012年北京通州楼市将有10个新增楼盘扎堆上市，新开盘数将达到在售楼盘量的近1/3，供应量的加大将加剧通州房价的进一步下降。据资料显示，截至2011年10月份，通州楼市库存就达到1.6万套，占到北京楼市库存的12%左右，而通州每月销售量仅在200~500套，在不增加供应的情况下，也至少要30多个月消化存量。

　　无疑，2012年的通州楼市将面临更加激烈的竞争，“拼跌”或是各大楼盘不得不面临的选择。

　　年内降幅达25.2%

　　就通州楼市2011年走势来看，呈现明显的急跌态势，并成为整个北京全年跌幅最大的区域。

　　这从通州楼市2011年1月与12月的成交情况对比中可看出。2011年1月通州一手住宅成交套数为896套，成交均价为22300元/平方米；而12月的成交套数仅为365套，成交均价下降至16684元/平方米。相比之下，通州楼市去年底比去年初成交量和成交均价分别下跌了59.3%和25.2%。

　　虽然机构统计，2011年通州楼市成交均价依然同比上涨17.5%。但值得注意的是，2011年通州楼市的降价，是一种结构性降价，去年年内的降幅达25.2%。

　　《每日经济新闻》记者在与亚豪机构市场总监郭毅的沟通中，对方认为，2011年的通州楼市，不管是成交量还是房价，皆出现了先高后低的走势。

　　具体而言，2011年2月17日 “京15条”落地后，通州楼市成交量应声而跌，但房价却直到年中后才慢慢松动，甚至出现了不少大幅度降价楼盘，成交均价也一路走跌。不过鉴于2011年年中前成交均价的高位运行，导致2011年全年的通州成交均价仍然上涨近二成。

　　可以这样来概括2011年的通州楼市，房价依然上涨，但跌势已经确立。

　　10楼盘扎堆上市

　　在业内人士和众多通州开发商看来，今年通州楼市的跌势必将延续，因为供应量仍在不断上涨中。

　　亚豪机构的统计数据显示，目前通州在售楼盘数约30个，近二成左右为别墅类产品，近八成为普通住宅产品或者商住产品。这些普通住宅或商住产品，主要分布在地铁八通线沿线、通州主城区、运河周边及马驹桥等区域，而在不同区域，楼盘在产品定位及户型设计等方面均存在一些区域性特点。比如地铁八通线沿线的项目主要是以普通住宅项目为主，主力户型多为两居或三居，目标客群为普通工薪阶层，而通州新城区域的项目，多数为户型偏大、定位相对高端的公寓、洋房产品，目标人群以相对高端的人士为主。临近亦庄的马驹桥区域则有多个商住项目，户型偏小，总价较低，主要吸引在亦庄工作的商务人士。

　　郭毅指出，2011年通州新房住宅年内下降了25.2%，主要由于区域内供应量较多，且同质化现象比较明显。迫于竞争压力，导致一些项目促销力度加大，直接拉动房价下行。

　　2012年类似竞争将有增无减。郭毅说，2012年通州区将有近10个新盘项目扎堆入市，上市楼盘量为区域在售楼盘的近1/3，且这些项目定位仍多数为普通住宅或者商住产品，这些项目同样多数分布在地铁八通线沿线、马驹桥及宋庄镇等。可以预测，2012年的通州楼市，同质化竞争将进一步加剧，从而加速楼市下行风险。

　　开发商或继续“拼跌”

　　虽然2012年通州楼市或将继续“拼跌”，但值得注意的是，2011年的通州楼市，也出现过众多大幅度降价楼盘，但并非每个楼盘都能获得降价抢量的结果。因此，即使“拼跌”也具有相当技术含量。

　　《每日经济新闻》记者注意到，位于通州的京洲世家于2010年4月新政后推出104套房源，但截至2011年4月初的近一年销售期内，成交量不足10套。迫于销售压力，该楼盘于2011年4月初将楼盘预售均价从之前的22000元/平方米直降至16000元/平方米，但大幅降价并未获得预想中的跑量。北京住建委数据显示，截至今年1月19日的近21个月，该楼盘成交套数仅23套，签约率仅约22%，而均价直降近6000元/平方米后的成交套数也只有15套，大致相当于一个月销售一套。

　　相比较而言，京贸国际城、远洋一方以及通州之外的京城楼盘领海朗文世家、天时名苑、长阳半岛、中弘北京像素、金隅万科城和中建玲珑山等楼盘，降价后却达到了不错的促销效果。

　　东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对此概括说，在房价预期被改变的情况下，成功获得降价跑量的楼盘，在定价上皆信守 “三字经”：快、准、狠。

　　“快”就是指尽量争当区域的领跌盘，以抢占先机。贾玉鹏向《每日经济新闻》记者进一步解释，“在北京加强版限购令之下，有购房资格、有购房意愿兼有购房能力的 ‘三有人群’基数被相对固定。在这种条件下，谁先采取降价行动，就可能占到更有利的位置和抢到更多的蛋糕。越后行动，分到的蛋糕可能越少，因为蛋糕会越剩越少。”

　　“准”就是指在地产调控之下，楼市已重回刚需时代，刚需者重新成为楼市的主流购买人群，因此楼盘定价上，应尽量对准以及满足刚需者的购买需求。

　　“狠”就是指降价需一步到位，羞答答的降价，不一定能吸引到消费者的目光。目前京城楼市降价跑量成功的楼盘，其降幅一般在15%以上。贾玉鹏认为，“在目前持币待购盛行的情况下，开发商只有采取一步降到位的做法，才有可能彻底打消客户的观望心理，让他们迅速加入到购房的行列中来。”