北京楼市成交现一九格局

　　降价项目、郊区项目走热

　　在经过了1月份的胶着状态后，开发商的主动降价终于引起了市场成交量的攀升，特别是进入3月份后，以龙湖时代天街、K2百合湾、保利罗兰香谷等一批为代表的中低价位主打刚需产品的项目成交量出现好转，带动了通州、大兴、昌平等区域的持续成交，也引起了一些项目积极地推盘，预计4月份将有20多个项目开盘，总量将与一季度的推盘总量持平。

　　低价盘成成交主力

　　其实对于二三月楼市的小幅回暖业内的一些操盘手早有预见。

　　“由于受到今年1月份节假日的影响，堆积的成交量会在3月份显现出来。”北京保利地产副总经理王英男向记者表示。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月27日，北京新建商品房住宅月内成交5775套(不包括保障房)，预计今年一季度商品住宅的成交量在1.3万套左右。从2月底开始北京楼市成交量出现了小幅上涨，主要与开发商的降价行为有关。据统计，今年一季度北京市商品住宅平均售价在1.8万元/平方米左右，环比去年四季度下滑了9.7%，同比去年一季度下跌幅度更是达到了16.7%。

　　在一季度的成交中可以明显地看出，刚性需求成为此轮回暖的主要动力。在一季度中签约套数超过100的项目有27个，达到了4077套，约占市场成交总量的36%，再加上保利东郡、富力丹麦小镇、逸翠尚府等热销项目，占据了市场九成的成交量。目前市场明显地出现了10%项目占据90%签约量的现象。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，在27个项目中，属于郊区的项目达到了24个，郊区项目签约占到了91%，均价仅为1.45万元，平均单套房价为143万元。

　　在主要区县中大兴区达到了6个项目1124套，通州区5个项目871套，成为一季度成交量占比最多的两个区域。

　　业内人士认为，楼市进入3月份后，看房客人明显增加，一些低价项目吸引了不少购房者的青睐，但是市场整体回暖形势还未出现，同时由于一些城市政策微调，引起了部分客户对于市场未来走势的担忧，怕再次踏空。最主要的是，政策对于刚性需求的信贷支持力度加大，相比之前基准上浮，首次购房者利率回归9折节省了一部分支出。

　　记者看到，在今年一季度的主要成交项目中，单价万元左右的项目明显增多。如绿地国际花都售价仅为9715元/平方米、涧桥山为10978元/平方米、金融街·金色漫郡单价为11182元/平方米等。

　　开发商推盘意愿大增

　　市场的小幅好转让房企的推盘意愿明显高涨。记者了解到，今年上半年万科计划在北京推出4个新项目，包括了旧宫、郭公庄等。同时龙湖、富力等开发商在今年均有推盘计划。

　　上周北京市有4个新项目入市，包括嘉益园、龙山广场两个纯新盘，以及温哥华森林北郡、融创长滩壹號两个老项目后期，累计新增商品住宅704套，面积9.4万平方米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，截至3月28日，今年3月份已经发放了16批预售许可证，其中不少低价优质项目积极入市，抢占了不少购房者的注意力。在即将到来的清明小长假会有更多的项目选择入市交易。

　　上周开盘的4个项目全部位于生态涵养区，其中昌平两个，怀柔、密云各有1个，除了别墅项目温哥华森林北郡位于五六环之间，其他3个住宅项目均在六环以外的区域，这些远郊项目普遍具备价格相对低廉、景观资源丰富的优势，一方面能够解决当地居民的住房需求；另一方面也承载着分流主城区购房客群的功能。

　　另外，上周尽管开盘项目总量回落，但纯新盘供应依然未减，两个纯新项目入市，与之前一周持平，这也是今年以来仅有的4个新盘。随着楼市成交逐步回暖，房企在资金压力下，推出新盘的步伐开始加快，预计更大规模的新盘入市潮将在二季度出现。

　　未来降价仍是主流

　　尽管近段时间楼市已经出现了小幅回暖，但是开发商对于未来的预期也不容乐观。

　　“楼市已经不会再出现2009年、2010年的好景象了，从政策走势来看未来的一段时间内，遏制楼市投资依然是政策的主流走向。从国外来看，土地作为稀缺资源一般会掌握在政府手中，这就决定了房屋作为生活必需品一直会受到政府的调控，韩国、日本、新加波、德国等国家通过各种手段对房地产市场进行调控，他们只不过更多地是用房产税来调节。”万科集团副总裁毛大庆向记者表示。

　　业内人士韩乐也认为，在未来的一段时间内，刚需产品受到政策的支持会出现一些好转，但是改善型产品的市场依然不容乐观。

　　自1月份以来，由于销售持续低迷和库存高企，保利、招商、恒大等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮来临。

　　由于前期购地成本较低，目前房企仍然具有一定的降价空间。尤其是二三线城市的在售项目降价空间较大。

　　商报记者 赖大臣/文