楼盘销售排行榜公布：上榜项目多数打价格策略

　　根据2012年1-5月份全国商品住宅销售排行榜显示，从入榜门槛来看，金额排行榜门槛为16.7亿元，相比2011年时的22亿下降24.09%，同时面积榜单的门槛为15.64万平，相比2011年时的19.54万平同样下降19.96%；从榜首项目来看，贵阳花果园同时包揽销售面积和销售金额两张榜单的第一，其销售金额与去年同期第一的雅居乐清水湾基本持平，而销售面积则较去年同期第一的自己翻了将近一倍。

　　花果园前5个月销量达112万方，全面赶超去年全年

　　贵阳花果园项目以112万方的销售面积和52.32亿元的销售金额，成为本此排行榜的双料冠军。值得一提的是112万方这个数字，事实上贵阳花果园去年便以100.6万方的年度销量位居全国楼盘的销冠，而2012至今尚未过半，销量已经全面赶超去年全年。

　　其之所以能保持持续热销，主要得益于贵阳超级大盘的开发传统，另外还有三大重要原因也促成了其近两年以来的持续热销：其一，刚需户型供应充足，花果园的主力户型为50-110平方米的中小户型，完全契合了目前以刚需为主的市场环境；其二，项目所在区域不在限购范围内，花果园横跨主城区南明区和云岩区，环线处于一、二环之间，并没有被纳入到限购范围；其三，生态环境极佳，项目周边三山环绕，腹地坐拥一座体量高达16万方的湿地公园，这相比贵阳当地的另两个超级大盘——贵阳世纪新城和中天会展城来说也是重要的亮点。

　　海珀旭晖：唯一入榜的核心城市豪宅项目

　　上海海珀旭晖项目是本次金额榜中唯一一个核心城市的豪宅项目。调控以来豪宅市场不景气，为何海珀旭晖得以突破重围，强势入榜？我们认为最重要的原因有两点：

　　第一，一流品质，二流地段，成就高性价比。事实上海珀旭晖所在的徐汇滨江板块并非传统意义上的上海市中心区域，而且其周边生活配套也依然存在不少缺憾，但同样正是由于这样的新兴板块的缘故，海珀旭晖得以拥有相对传统市中心区域“宽敞”得多的土地条件，这使得其不再会出现像翠湖天地那样“局促”的楼栋环境；从这层意义上看，二流的地段反而成就了海珀旭晖项目品质方面的优势。

　　第二，降价手段干净利落。相比中低端住宅市场来说，上海豪宅降价的力度是明显偏低的，我们可以简单将目前为止上海市场上降价的豪宅分为两类：其一为降幅偏小，大多在95折以上；其二是降幅虽然较大，个别甚至突破7折优惠，但大多是以少量特价房或是单独一栋楼的形式推出。正是因为这样，海珀旭晖项目全盘85折、且没有任何限定条件(诸如全款贷款折扣区别等)才变得特别显眼。根据我们对案场的实际调研，客户对于干净利落直降15%的促销方式受用程度非常高，相比于其他部分豪宅项目动用了诸多花里胡哨的营销手法，显然像海珀旭晖这样的直接更容易获得市场的亲睐。

　　非降价不能热销，滨江集团两项目更是一降成名

　　从入榜的项目来看，其中绝大多数项目都打出过价格策略，典型项目如贵阳花果园、绿地海珀旭晖、保利叶语、中海金沙湾等等。事实上，当前市场环境下一个公认的事实是：降价未必热销，但非降价不能热销，其中我们特别想提到滨江集团位于杭州的两个项目——金色黎明和曙光之城。

　　这两个项目可谓是“一降成名”，销售均价相比当初拿地时的楼板价仅高了2000-3000元，开发商毫无疑问是在亏本销售。而从销售反馈来看，2012年至今已经帮助滨江集团回笼了34亿元，降价效果无疑非常理想。值得一提的还有这两个项目联动营销的模式，滨江集团在销售曙光之城的时候顺便把它当做了金色黎明的蓄客，成功把其中一部分中高端的客户引到旗下一条马路之隔的金色黎明，顺势带动了金色黎明的热销。

　　中西部项目表现突出，20席位中占据10个

　　我们注意到，本次面积、金额排行榜共20个席位中，位于中西部城市的项目就占据了10个，其中重庆占到5席，贵阳占到3席，合肥、昆明分占2席。其中原因主要有三点：

　　第一，中西部主要二线城市的房价被低估。如合肥、重庆、成都、长沙目前的房价水平基本在6000-8000元/平方米，甚至还不如一些沿海地区的三线城市。虽然说行政级别并不是决定房价水平的决定性因素，但是可以肯定的是，作为中西部大省的省会城市，无论是从国家政策、地方财政还是从对省域范围内其他地区的吸血效应考虑，其房价上涨的空间必定大有可为。

　　第二，政策面相对宽松，典型城市如重庆、长沙。重庆自不必说，是二线级别中唯一一个没有限购的城市。长沙虽然限购，但是无论从范围(只限主城区的一手房)，还是执行层面的严格程度来说，都非常有限。在目前一个政策面决定市场面的行情中，相对宽松的政策环境无疑是促成房地产市场成交放量的重大利好因素。

　　第三，刚需为主的需求结构，导致购房需求急迫性较高。刚性需求一个很大的特点是，对价格的敏感度和购房的急迫性都偏高。调控下开发商主推小户型的刚需产品，再配以一定幅度的折扣营销和大张旗鼓的宣传攻势，以价换量的效果确实会非常理想。