“暖”风熏 豪宅“醉”

　　每经记者 尚希 发自北京

　　《每日经济新闻》记者昨日（7月4日）获悉，自6月底以来，万科、保利等公司高管已多次进行内部沟通，讨论下半年市场形势和相关定价策略，并计划同期推出旗下豪宅项目的楼王产品，且不排除会有更深入的联动。

　　7月3日爆出的北京高档社区集中地、海淀万柳“准地王”出让前夜被突然叫停延期交易的消息，或许令磨拳擦掌的万科、保利、融创等地产大鳄有些失望，却反而加重了业内对楼市尤其是豪宅市场回暖的预期。

　　一线房企的行为或许暗示了某种“风向”。6月9日，位于北京朝阳区望京的远洋·万和公馆当天开盘推出100套房源，均价5.8万元/平方米，项目开盘当天即售罄，实现认购额8.2亿元。

　　同一天，位于北京海淀区的融创西山壹号院三期推出66套房源，均价为4.8万元/平方米，开盘当天即实现销售8亿元。

　　6月以来，北京豪宅市场频频出现的“闪成交”似乎正在改写以刚需为主的楼市成交格局。根据丽兹行市场研究统计数据，6月1日~24日，2011年1月份之后入市的高端新建商品住宅成交量已突破372套，前半月成交量已赶超5月份全月的数据。

　　标杆房企楼王产品逞强

　　据《每日经济新闻》记者了解，此次万科和保利联手推出的分别是旗下豪宅项目保利东郡和万科如园。保利地产北京公司副总经理王英男接受记者采访时表示，保利地产的在售项目中，不仅定位刚性需求的楼盘销售速度明显加快，即便是高端项目，销售也明显提速。

　　王英男说，作为保利地产目前在京在售项目中的高端产品，从6月份开始，保利东郡项目的销售速度明显提升。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，截至6月30日，保利东郡项目共签约30套，成交均价4.52万元/平方米，总成交金额近2.56亿元。

　　与保利东郡项目的总价类似，万科在北京西北部地区开发的如园项目，5月份以来成交量和成交速度也回升明显。万科北京公司副总经理肖劲告诉记者，如果从5月1日起算，到6月30日，如园认购额已近5亿元。

　　对于保利、万科此时同步推出豪宅楼王的策略，中国房地产学会副会长陈国强称，“关键这是一个信号。”在他看来，两家一线房企联合主推北京最高端楼盘的楼王产品，说明目前这两家房企的低中高端楼盘全产品线都在确保销售速度，趁着市场回暖，尽可能争取回款。陈国强认为，保利和万科往往是楼市的风向标，他们的动向对下半年豪宅市场将起到信号导向的影响。

　　陈国强认为，这种信号传导很可能让豪宅市场供应趋增，“遍地豪宅”是2012年京城楼市一大奇特景观，这是2009年和2010年“地王”扎堆，近两年又集中入市的滞后反应。随着以楼王产品吸引客源成为下半年的市场共识，京城豪宅市场的竞争将进一步加剧。

　　另一个也消息令人玩味：原定昨日出让的海淀万柳地块，因被国土局突然叫停而延期到7月10日再交易。之前该地块因起拍价超过2.4万元/平方米而被视为“准地王”，其建成的楼盘品质不低。多家龙头房企表露出的拿地意愿或许引起有关方面对天价“地王”的担忧。因此，在万柳地块最早的出让通知中未出现的价格限制，随后被写进了修改后的出让规则中。

　　回暖原因达成共识

　　根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示，截至6月30日，6月份北京新建住宅签约套数为11983套，环比5月上涨了14.1%，同比2011年上涨38.5%。

　　对于开发商来说，判断这些数据变动的原因，直接关系着下半年房地产开发企业的定价策略、土地储备等一系列事关企业运营方面的重要决策的制定。对此，保利、万科等房地产标杆公司的负责人向记者证实，从6月中旬开始，保利地产、万科企业主管销售的主要负责人就已经多次就市场回暖情况进行磋商，以期获得对下半年市场的准确判断。

　　“主要还是探究一下5、6两月成交回暖的原因，”肖劲说，“对于这轮回暖，我们开发商也多少有些意外，所以要仔细分析是由于之前我们采用的以价换量策略产生了效果，还是市场需求不能再继续自我抑制，从而产生的根本性回暖。”

　　通过磋商，双方获得了回暖是因为“以价换量促市场成交回升”的共识。在此基础上，保利万科筹划加速推盘，抢占先机。王英男、肖劲均向《每日经济新闻》记者表示，相比去年年底，他们对销售的信心明显加强。王英男说，截至上半年，保利北京已经完成了全年70亿元的销售任务，而相比去年，今年的在售项目并不多。

　　来自北京市住房和城乡建设委员会的房地产价格数据显示，截至6月30日，北京6月份房地产成交价格同比下降1.1%，延续了3月份以来商品期房成交价格同比下降的趋势。与此同时，北京市商品期房、现房的成交量同比却出现上升势头。

　　基于这一数据，王英男认为，不能以6月份的成交新高来判定房地产市场的整体大势已经逆转，“以价换量取得了目前的这一市场效果是比较理性的看法，现在说市场已经逆转是不科学的。”他说。

　　北京中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，5月之前部分项目因成交量乐观减少了折扣，购房者更加担忧价格上行，入市积极性增加。不过，在业内看来，大户型豪宅市场整体仍是以加速推货为主流，短期内售价大幅上调的可能性比较小。

　　专注豪宅市场研究的丽兹行市场研究中心郑海燕告诉记者，“虽然京城豪宅5、6月份整体表现抢眼，但在宏观调控对高端市场无明显松动的大势下，下半年的竞争将十分激烈。”