民企“傍”央企 成功可能性有多大？

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　注册资金仅有3000万元的武汉德邦投资有限公司本来已“傍”上了中冶建筑研究总院有限公司开发十堰经济开发区机场路、白武路及沿线一级山地整理和二级土地开发、十堰国际汽车会展中心及4S店等项目，但最终因为项目延误及中冶的退出，而使项目处于搁置。

　　今年上半年，央企地产商的发展势头远远超过了同等规模的民营地产商，地产项目销售排行榜上出现了新一轮央“进”民“退”现象。在此背景下，不少民营地产商希望倚靠央企在房地产领域大展宏图。

　　正略钧策合伙人郝炬告诉 《每日经济新闻》记者，类似德邦与中冶合作中途搁置的现象仅属个案，有一定的偶然性。民营房企和央企的开发合作，可以优势互补，存在大范围发展的可能性。与民企合作，可以使一些专业能力、开发经验方面欠缺的央企地产企业迅速发展。通过参股民营地产商的项目，使国有资产保值、增值，也完全符合国资委的要求。

　　新一轮“国进民退”？

　　在中冶湖北“退房”的同时，央企房地产商却演绎了一场新的 “国进民退”，排名前二十的房企中，中海、保利、华润、招商等央企的销售额均较去年有大幅上升。在中国指数研究院、克而瑞等机构发布的2012年上半年房企销售额排名中，位列前20的除了中海、保利、华润等传统优势房企，还包括了中信地产、保利香港等新近崛起的企业。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天说，央企对于资源的控制要远远超出一般的民营企业。以保利为例，无抵押贷款可以达到96%，很多企业做不到。此外，央企在拿地方面具有优势。陈啸天认为，对央企来说，这一轮行情下，央企对于风险的担忧其实并不大，更多看到的是机会。

　　此前，中海是第一家首先进行价格调整的企业，保利在2008年的低价拿地更维持了后者在最近三年时间里的迅速扩张。

　　对于央企的优势，DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏也深有感触。伍惠敏认为下半年的市场，依然会保持这种格局，因为央企在信贷按揭等多方面得到的支持，将远远超过民营房企。

　　在这样的大背景下，很多民营地产商希望能通过项目参股等合作形式，与央企地产商一起开发房地产项目，实现调控下的逆势扩张。

　　合作不完全是利好

　　事实上民营地产公司不敢轻易和央企合作，这背后有多种原因。

　　郝炬认为，如果民营资本本身不具有较强的开发实力，仅仅试图依赖央企的品牌影响力、资源优势以及雄厚资金，从地方获取低价土地，在目前的市场环境下可能性并不大。

　　此前，业界都在讨论学习万达模式低价获得土地的可能性。但是，最终大家都认为已经不会像过去那样，可以大规模低价获得土地。

　　特别是中冶退出与德邦的合作，应该与整个中冶房地产开发资源更多向中冶置业集中有关。在主营业务非房地产的央企纷纷退出的情况下，想复制德邦路线，选择一家主业不是房地产的央企，或者央企企业集团的非主营地产业务企业合作，成功的可能性并不大。

　　不过，郝炬也表示，在目前的市场环境下，央企实际上和民企有着广泛的合作可能。虽然销售额排名前20的房企中中央企数量不少，但除了中海、保利、华润等老牌的房地产公司外，其他央企地产公司几乎没有跻身其中。原因是很多央企地产商进入行业也不过三五年时间，专业经验和资质都没有民营地产商丰富。在这样的背景下，选择和民企地产商携手，共同开发房地产项目，其实是一个迅速发展的途径。

　　事实上，早前中粮、中航等央企地产企业均有和地方民营企业或者公众公司合作开发的经验，并且通过这些合作开发迅速成长。必要时央企也可以通过参股民营地产公司，实现国有资产的保值增值。

　　同样，民企和央企合作，不仅能助后者的品牌迅速扩张，同样可以从央企那里学到更多控制财务风险的能力。从这两点来看，民企和央企携手，实际上是对双方都有利的事。

　　不过，对民企来说，和央企的合作也不完全只是利好。上海同策咨询机构研究总监张宏伟认为，其中最大的风险是民企有可能在与央企的合作中逐步失去项目控制权，进而被边缘化。