视频：胡葆森称对楼市无太多的担心 因刚需潜力太大

　　新浪财经讯 河南建业董事长胡葆森在与新浪财经对话时表示对楼市没有太多的担心，因为刚性需求潜力太大。

　　以下为访谈实录：

　　记者：现在世界经济处于新一轮的复苏当中，您能不能为我们介绍一下您认为中国、美国和欧洲都应该扮演什么样的角色？

　　胡葆森：现在实际上这一轮的全球化已经进行了超过二十年的时间了，应该说这种国际化的分工实际上是在过去的二十年中是自然形成的，你比如当美国、欧洲这种制造业的成本非常高的时候，它们都是民主国家，所谓的民主国家一般福利比较好，福利比较好的同时，生产成本就比较高。

　　在这种情况下，二十多年前，中国像发展中国家劳动力低的成本，在产品制作过程中成本优势，在过去的二十年我们看到比如对美国的出口，一开始几十亿美金，到现在差不多已经占了整个中国出口的40%以上，几千亿美金了。这种情况下，这种国际化的分工过去的二十年间有一个漫长的逐渐形成的有主观和客观的因素导致的一种最后的分工结果。

　　但是现在我们看来全球化到目前为止，发展到这个阶段，到了一个转折点，继续在原有的规则下往前走呢？还是说打破现有的规则，建立一种新规则下的全球化，现在出现了这样一个转折点。因为在原有的全球化的基础上，很多事情没法往前走，比如美国和中国的关系问题。中国对美国的出口占了这么大的比重，就使的美国队中国的贸易出现了巨大的逆差，而这种逆差导致美国大量的制造业向着新兴国家转移，比如讲很多制造业，现在美国在萎缩，在过去的二十年间美国的制造业大量的萎缩。

　　在这种情况下，美国现在最大的问题，我们看到它的经济上有人甚至把它称为一个死结的问题就是它现在的就业问题。按道理讲，美国的经济一般GDP的增长在2%以上的时候，美国的经济应该是处在一个不错的年景，可是现在实际上已经超过了2，可是失业率我们注意到一直在十左右，高居不下。原来一般在零的时候，经济处在一个1或者低于1的时候，失业率往往会达到这样一个高的水平，而一般到2的时候会降到6，甚至降到5，可是现在已经到了二点多了，失业率还在十，九点多这样一个高水平，这是原来美国没有出现的情况，这实际上是制造业或者我们叫实体经济在过去的二十年间不断萎缩导致的一种结果。

　　我是拿这个做例子来说，现在美国就有一种情绪，就认为美国现在的失业率高居不下导致几百万人的失业，长期不能就业是由于中国大量的出口造成的。一般即将临近大选的这一年或者前一年这种反华的情绪，特别在经济界就会抬头，就会凸显。

　　所以，这样一来很可能导致有些人，有些政客或者有些政党他为了上台，在这个期间就会宣扬一种观点，让中国的出口要大量的减少，减少出口迫使人民币升值。因为人民币升值导致中国的出口成本增加，这样一来减少对美国的出口。

　　但是实际上我们在思考一个问题，假如中国四千亿对美国的出口减少一半，到了两千亿的时候，美国的制造业能够复苏吗？我今天本来是想在这个论坛上谈这样一个观点，后来主持人问了我另外一个问题，让我谈中国的房地产业。所以，这样一来，实际上我们就在思考一个问题，假如中国对美国的出口减少一半，减少到两千亿美元，美国的制造业能复苏吗？实际上美国的这代人已经不会到服装厂做衣服了，也不会到电视机厂装配电视机了。所以，老一代的产业工人丢掉的就业岗位现在第一没有人愿意去干这些事情。第二，再去干这些事情，同样的成本，还是竞争不过来自于新兴国家的成本。

　　这样一来就有人讲当经济在这样一个思维下找不着出路的时候，三十年代的时候爆发了战争，那时候爆发了第一次世界大战，第二次世界大战，用战争，当然现在这种爆发战争的可能性越来越小了，但是可能爆发贸易大战，如果中美之间爆发贸易大战，必然中国中国和欧洲，中国和日本，美国和欧洲之间，这种国与国之间，经济体之间贸易的摩擦会上升，很可能上升为很大的一个范围内的一种贸易的，能不能称为战争，但至少是一种大的摩擦。

　　这种情况下，新的全球化的秩序，我们需要在一种新的规则下重新建立，但是这个过程我估计会是漫长的，可能需要五年，十年，乃至更长的时间，在新的规则下建立一种新的全球化的新的关系。所以，我们有一种观点说上一轮的全球化已经走到头了，那也就是说下一步就是去全球化，悲观的观点就是一个去全球化的阶段，但是以一种乐观的看法就是说还会全球化，但是是一种新规则下的全球化，叫新的全球化。所以，究竟哪种观点会被未来的实践证实，我们现在都在观察和思考之中。

　　记者：欧洲的情况是什么样的？

　　胡葆森：欧洲的问题我思考的不是太多，但是很显然的一个问题，欧洲实际上在现在的欧元区，17个国家加入了欧元区，欧元现在统一了，但实际上即使欧元这17个国家的财政体系没有统一，货币是跟每一个国家各自国家的财政挂钩的，而欧元没有和17个国家的财政同时挂钩，这种情况下欧元的水平没有真正反映出这17个国家的财政状况。

　　记者：只是政治上的统一。

　　胡葆森：只是政治上的统一，只是一个消费计算单位的统一，但实际上现在看来，回过头来看，当时在欧元出现的时候，还没有做好太充分的准备。比如讲或者美国或者英国看到了这一点，英国迟迟不加入欧元区可能也是出于这种考虑。所以，现在欧元区的很多国家不断的出事，原来前年出现的冰岛，现在的希腊，接下来像过去吵的爱尔兰，接下来意大利，这些国家都相继出问题的时候，究竟谁来救欧元区。是解体呢？现在看来解体的可能性也不是太大，因为解体对整个欧洲国家也是一场灾难，可是往前走的话，就必须有人站出来。

　　现在从欧洲整个情况来看，可能只有德国或者法国或者德法联手才能站出来救整个欧元国，但是这些国家我们看德国，德国现在整个经济状况还是不错的，可是它刚刚用了十年时间，等于把在东西德合并之后的摊薄的效益刚刚消除掉，合二为一了，可是人均财富被摊薄了，这种摊薄的现象用过去十几年时间在消除，德国目前还是整个欧元区势力最强大的一个经济体，它能不能解决欧洲整个欧元区的问题，它愿意不愿意牺牲自己的利益去解决这些国家的问题都是一个问题。

　　所以，当德国不愿意站出来的时候，法国可能更不愿意站出来。当他们联手愿意站出来的时候，这时候需要巨大的政治勇气和政治智慧。所以，我觉得现在欧洲也是处在一个非常非常令人关注的时期。

　　所以，纵观刚才谈的中美关系的问题，中国和欧洲的问题，欧洲自身的问题，美国自身的问题和中国自身的这些问题，我们可以相信，可以得出一个结论，未来的两三年间，甚至更长时间，三五年间，这些大的经济体，美国、中国、欧洲，当然包括一蹶不振的日本，四大经济体自身的问题都不会在短时间内得到解决。我们有理由需要抱着一种继续关注，甚至思考。所以，在做像我们房地产业这种长线投资的时候，对未来的五年或者更长时间世界的经济形势实际上是抱着一种非常谨慎的态度。

　　记者：胡总，我还有一个问题，今年是中国入世的第十个年头，您认为中国和十年前相比，面临的市场是当时更严峻还是现在更严峻，有些什么不同，特别是对于房地产行业来讲。

　　胡葆森：我刚才在这个论坛上也发表一种观点，我对中国的房地产业其实没有太多的担心，因为我觉得这种刚性需求的潜力实在是太大了，因为我们过去都说工业化、城市化、农业现代化，而且在三化非常协调的状况下实现国家健康持续的发展。实际上现在我们又发现原来城市化它对社会的进步的贡献也已经超过了目标。所以，这样一来，城市化可能就变成了今后相当长的一个时期，不光是中国，甚至可能是人类社会进步的一个巨大的推动的原动力。

　　所以，我们从一个长时间的阶段来看，中国的城市化在未来的十年，乃至更长的时间或者二十年间，都会成为中国社会中进步的一个主题。但是阶段性的看，比如本届政府是不愿意让房价在过去几年快速上涨的基础上继续上涨，背负着百姓对政府的怨气。所以，本届政府还有一年多时间，即将交班的时候，他们希望在房价的问题上，在医疗，在教育，这些涉及到民生的基本问题上可能还是希望采取一个让百姓能够基本满意的调控的目标来进行这样的调控。当然它也带来了很多负面的作用。

　　我们有理由相信，随着市场商品房的供应结构，市场上房子的供应结构在未来三五年间逐步得到改善，大量的保障房，“十二五”期间3600万套保障房不断的推向市场，市场供应结构发生变化之后，会有越来越多的老百姓能够住上好的房子，住上性价比比较高的房子，在这种情况下，每年无论是保障房还是商品房，十亿平方米这样一个基础上的增量，无论是保障房在增加还是商品房在增加，但是总量的增加实际上对国民经济产生的作用都是一样的。都是会使这个行业在很长一个时期扮演了一个非常重要的支柱产业地位。

　　记者：从中央政府在历史上从来没有这么大力度的对房价进行调控，您认为在如此大力度之下，房地产是否发展在健康的轨道上，还是说未来几年还需要进行怎样的调整？

　　胡葆森：实际上我大概在2005年的时候就已经在预测，实际上我当时看到，因为我在香港工作过十年，对过去的二三十年香港的房地产市场的变化有过一些认识和思考，我当时说中国房地产市场的格局的调整是从2004年的“8·31”大限之后已经开始了，这种调整的趋势我当时预测是八到十年。过去的七八年间的趋势不断的印证了我当时的预测

　　。实际上这个调整，一线城市的二三流地产商会向二线城市转移，导致二线城市的二三流地产商向三线城市转移，实际上这也是中国城市化的一个方向。这样一个梯次转移的结果导致了每一个城市最终回出现这样一种情况，而且现在已经接近这种情况了，大概两年三年之后会出现两个结果。

　　第一个结果是每一个城市的前十大地产商基本上控制了这个城市60%—70%以上的房子，就像今天的香港，前五大地产财团控制了香港75%以上的房子，中国大概在未来的两三年间每一个城市的前十大地产商控制这个城市60%—70%的房子。

　　第二个结果，每个城市的前十大地产商可能有一半以上是来自于它的上一级的城市，而不是本土的。

　　所以，这个现象我在六年前指出之后，实际上我还是提醒地产商做好自己的定位。这样一个结果导致了整个中国实际上未来地产商的数量会在原来大约六万家的基础上减少，而存活下来的地产商的规模，假如每个城市的前十大地产加在一起，中国有668个城市，有将近一万家地产商可能成为未来一线城市、二线城市、三线城市的主流地产，不到一万家，五千家到一万家之间这样一个数额，五千家左右吧。

　　实际上从现在说六万家地产商，90%的地产商可能就会成为这个城市的补充，或者导致他们转行，或者处在了一种我们叫植物人状态也不合适，因为它可能守着一个写字楼或者守着一个商场或者守着一个工业厂房，它还存在，它不像在香港或者在美国，一旦你还不起银行款的时候，这个企业必须得倒闭，或者破产，或者重组。中国很多地产商在未来的三年之后，真正每年都有项目开发的地产商数量会不到一万家，我觉得这是未来值得关注的一个趋势，也是提醒地产商在未来的三年之后，你在哪里，你在做什么，你应该在哪里，你应该做什么，如果你三年前没有思考的话，现在应该思考这个问题了。

　　记者：谢谢您。