视频：成思危称单靠开发商降不了房价 首先需降地价

　　全国一线城市的房地产市场在铜九铁十后又迎来了局部降价潮。未来房价的走势究竟会怎样？房地产行业不景气会对经济产生多大的影响？国际货币基金组织(IMF)总裁拉加德上周在访华期间指出，“中国正处于经济发展的上升通道中，拉动内需是非常重要的一步，因此中国需要调整经济增长模式，其中包括重振房地产业。”楼市的调控究竟会不会放松？转变发展方式是否应该彻底抛弃依赖房地产业的增长路径？今天，我们请到的嘉宾是全国人大会常务委员会副委员长、著名经济学家成思危。

　　主持人：楼市调控政策也是持续了很长一段时间，特别是现在从市场上看，成交量和价格其实都有一些松动的迹象，但是前不久温家宝总理重申了坚定不移坚持楼市调控政策，您认为未来的房价走势会继续向下吗？

　　嘉宾：这个现在调控政策，原来提的遏制部分城市房价过快上涨，现在的提法有变化，叫做向合理的价格回归。这就谈到一个问题，什么是合理的价格？这个就是一个很复杂的问题，现在我觉得没有一个人能说清楚什么是合理的价格，当然我提过一个看法，就是我认为现在房价的上涨是地价上涨带上去的，按照以前的情况，大概建安费用占四分之一，地价占四分之一，政府税费四分之一，开发商利润四分之一，如果以这个结构认为合理的话，首先地价得降下来，因为真正的成本底价加建安费用，政府税费和开发商利润都是在这个基础上的，所以如果要降房价，建安费用是降不下来的，降地价，政府减税，开发商让利，得几个措施同时实施才能降，单靠开发商一家也不可能。

　　但是这里可以看到，地价是政府的，税费是政府的，所以实际政府大概占一半在这里头，那你怎么降下来，这个就涉及到政府的财政收入的考虑，所以什么叫合理价格，现在我看谁也说不出一个真正的数据来，我是提出这种看法。

　　小片：

　　对房价下调敏感的，不仅仅是购房者，还有地方政府。楼市成交低迷，直接导致大量土地流拍，过去几周各地区土地拍卖情况均不理想，济南11块地中9块流拍，成都5块地2块流拍，南京16块地7块流拍，广州18幅地块拍卖12幅流拍，而获拍土地也多以底价成交。大量土地流拍必然影响未来供给和地方政府财政，增大房地产调控阻力。

　　主持人：您觉得这里面的难度在哪里？涉不涉及地方政府和中央政府的博弈呢？

　　嘉宾：当然涉及了，地方政府的收入很大一片是从土地收入，税费是中央地方分的，所以当然涉及到了。所以在这个问题上，什么叫合理的价格，这个问题现在没有一个说法，这是一点。

　　第二点，就是说，实际上房价最终按照市场还是一个供求规律而决定的，而不是靠政府去决定的，供求就有各种的情况，你像现在来看，就是刚性的需求，就是说毕业的结婚要买房子，或者没有房子要买房子，总体来看占的比例我觉得并不是非常大，真正比较大的需求是改善住房的需求，因为原来的计划经济底下不少人是有了，买了公房，但那时候公房面积比较小，现在他希望改善，但是原来公房的位置一般地段比较好，有的通过拆迁改善了，有的可能如果他把原来的房子卖掉，他就有能力加一点钱，甚至不用加钱去买更大一点远一点的房子，这种需求现在我觉得还是比较大的。

　　嘉宾：现在这种需求暂时被压抑了，因为他看着房价可能降，另外就是现在有限购政策，是被压抑了，但是一旦有情况有变化，这种需求就会暴露出来，造成房价的一些反弹，这个也不是不可能的。

　　再加上从经济角度说，住房产业是和60多个产业是相关联的，所以房价大降对整个经济是不利的，因为你看钢铁、木材、水泥、玻璃加上家电，甚至包括搬家公司等等这些行业都降，对整个经济的影响可能是很厉害的，所以我曾经说过一句话，房价降，最多不应该超过25%，这是我个人的看法，很可能不到25%，只要降10%几，需求就暴露出来。

　　主持人：近期食品价格环比来看有下降的趋势，但是粮食的价格却是逐月攀升的，对于未来粮食的走势怎么看？

　　嘉宾：粮食对CPI的影响，当然是占了一定的比重，但是我觉得对粮食问题，我们的看法应该这样，就是粮价上升对农民应该是有利的，而中国来说，是城市和农村的差异太大，城市居民的收入是农村的三倍，城市人民购买力是农村的四倍，城市人民享有的文化、教育等等公共服务比农村好得多，所以最大的不公是在这儿，农民收入提高，应该说对改善这个不公是有好处的。

　　但是问题在于粮价上升是否农民真正得到了利益，还是中间环节得到利益，这个是要弄清楚的，这是一点。

　　第二点，如果是农民得到了利益，从我个人看，我赞成它适当的上升，为什么？因为城市的居民现在恩格尔系数在下降，就是收入里面真正用于吃的比例在下降，多数人是可以承受得起，少数收入低的增加补贴，来解决这个问题，这也是一种变相的转移支付，等于是让农民能够有更高一点的收入。所以如果粮价是可控的有序的上涨，并且采取了相应的措施的话，我并不觉得这好象是对我们是个大问题。

　　主持人：最近出现的食品安全问题，使大家信心已经降到冰点了。

　　嘉宾：食品安全是个非常大的问题，这个问题必须要大重手来治，但是现在是九龙治水，还不能够真正把这个问题提高到一个非常有效去治理，还没有建立这样一套机制，这是一个方面。另外一个方面，更重要的社会功德，什么地沟油这些事，社会公德是非常重要的，如果不在食品安全上建立社会公德这种思想，单靠行政的办法，因为它利润太高了，所以有的人还敢铤而走险，所以要双管，一方面要加大行政管理，群众举报，严厉的处罚，甚至追究刑事责任等等高压的态势。另一方面就是要让社会讲社会公德。

　　主持人：我记得在去年的时候您曾经发表过一篇文章，您说要靠变改变2011年复杂的一年，您用了三个外转内，从外需转到内需，从外延式转到内升式增长，从外部动力转到内部动力，您怎么定义2011年，做一个总结的话。

　　嘉宾：现在应该更明确了，去年年底的中央经济工作会议和今年的人大会议都很明确，转变经济增长方式，我讲的三个外转内也是属于转变经济增长的一个内容，所以我觉得这个是必须的，因为我们过去的增长过多的依靠了投资和出口，过多依靠投资造成的问题，可能造成产能过剩，库存挤压，投资效率降低，或者环保问题增多这些负面的问题，依靠出口，你像可以看到由于发达国家都是遇到了危机，所以你更重要的是要依靠内需，特别是依靠国内的消费，但是依靠国内消费，第一就得提高人民群众收入，让大家能消费，不然他们没钱消费，就不能消费，第二你要改善社保体系，解决看病难看病贵上学等等问题，让大家敢于消费，第三你要去不断的通过创新去提供各种新的产品，让大家愿意消费。

　　主持人：怎么实现中国经济又好又快发展呢？

　　嘉宾：这个问题就是要靠，不是光靠上面的行政的命令，或者是号召，更重要的是要靠全体人民真正的努力和思想道德的觉悟，这个要求我们官员率先垂范，所以我曾经说过依法治国首要要依法治官，就是依法行政，我们的官员不能率先垂范，你怎么让老百姓合理合法的做事，所以我就说官员要依法，要讲理，这是非常重要的，现在我看由于网络的发展，微博(http://weibo.com)的发展，现在舆论的监督也越来越多了，这应该说是个好现象。

　　结语：

　　房价的最终走向，依然会按照市场供求关系来决定，但是经济增长方式的转变，只有在提高人民群众收入，改善社保体系，创新各种新的产品的前提下，大家才能消费，才敢消费，才愿意去消费。这样外需转内需的目标或许才能落到实处。感谢您收看本期的《意见领袖》，我们下周再见。