视频：胡葆森称地产行业要压低调门树立威信

　　新浪财经讯 2012年2月4日-6日，2012亚布力中国企业家论坛第十二届年会在黑龙江召开。本届年会的主题是“市场的力量——纪念邓小平‘南巡’二十年”。视频为建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森发言。

　　以下为演讲实录：

　　胡葆森：各位嘉宾，各位朋友，地产界的思想家只有一个，就是冯仑先生，我是地产界思想家的追随者，我今天跟大家交流的题目，是压低调门，放低姿态，调低预期，过好日子。

　　因为大家知道，无论在亚布力也好，还是在各个企业家聚会的场所也好，现在可能心情最不好的就是地产行业的这些朋友们了，因为中国地产行业发展了20年，应该说现在进入了一个非常严酷的时期，我觉得压低调门，放低姿态的主要原因，一个是希望政府在以关注民生为主要目标的执政心态下，民怨能够压低到他们所希望的程度，而房价长期居高不下，已经长达10年，被作为社会的一个热点问题也讨论很久了，一个行业的问题如果长期存在就变成了一个社会的问题，如果一个社会的问题被高度关注长达10年，就变成了一个政治问题。

　　所以在政府高度关注，一直找不到有效解决这个问题的方式的时候，他一定会拿一些非市场的手段来解决这样一个行业内所认为的纯粹的市场问题，或者是经济的问题。所以我们应该从这个角度来理解政府最近颁布的一系列，无论是限购也好，还是限贷也好，这些政策出台的初衷。

　　从另外一个角度讲，地产行业为什么要压低调门，放低姿态呢？本身现在确实到了一个非常关键的时期，因为大家知道，从中国房地产界来看，有的说有5万家地产商，有的说8万家，就以前一阶段6万家来说，现在实际上真正有项目的公司，大概也就是三分之一，也就是有两万家地产商，经常是有项目做的，有一半以上的地产商平时是没有什么项目做的，这两万家地产商里面，真正有五个项目以上的在开发的地产商，大概也就是10%左右，也就是说只有2000家左右的地产商至少有5个项目在运作的。有10个以上运作的，就是同时在运作10个以上的地产商，大概不超过500家。也就是说这6万家地产商里面只有不到10%的企业是只能可以称得上是地产企业，而其他的99%的这种地产商可以称为项目公司。

　　那么现在这500家地产商就是有大约10个左右项目做的这些地产商，日子现在为什么比94年到98年那一轮的宏观调控的日子要难过呢？就是像万科，现在号称帐上有400亿现金，在这种情况下，因为在建规模特别大，像万科的在建规模，已经达到了1500万平方米以上，恒大的在建规模也超过了1000多万平方米，我们是350万平方米，需要现金维持一个正常规模的现金，平均都要在几十亿、上百亿，那么在这种情况下，很多东西是不可预料的，是不确定的。

　　第一，限购限贷的这种政策持续到什么时间，我们不知道，老百姓的购房预期究竟降低到了什么程度，我们不知道，房子能不能卖出去，我们确实不知道，在所有不确定的情况下，现在帐上有多少现金心里都没有数，所以在这种情况下，作为地产商来讲，确实应该压低调门，放低姿态，但是这不妨碍任志强(微博(http://weibo.com))先生继续以高调的这种姿态来维护我们这个行业的利益。因为大家知道老任是政府放养在地产行业的一个监督者，或者说是一个批评者，所以老任是我特别佩服的，如果要选建设部长，我肯定作为他的票库之一，有这么一个监督者就够了，其他的地产商压低调门，放低姿态，确实别无选择。

　　调低预期，是因为确实我们从世界的这几大主要的经济体来看，无论美国，还是欧洲，还是日本，还是中国本身，至少在三到五年可以预见的周期内，我们看不到新的特别利好的因素出现，所以在未来的五年，乃至更长的时间，所有的地产商应该从原来习惯于高增长的心态下解脱出来，开始让自己习惯于低速增长的中国宏观经济，以及低速增长的中国房地产行业的经济。因为欧洲的问题，欧债的问题也好，欧洲自身的财政体系与货币体系自身的矛盾，短期内是解决不了的，大家都看到这一点。美国不会去救它，它自身短期内又救不了自己，那么中国也没有力量，也不可能拿出太多的力量去救它。所以自身的这样一个问题。

　　我今天看到一个数据，美国失业率已经下降到了8.3%，所以今天香港的股票这两天有所好转，但是这没有从根本上解决美国高失业率的问题，但是中国自身的问题，大家知道积压了这么多年，短期也不可能彻底根除，所以这一切的宏观经济，在未来的一个可以预见的时间内，短则三五年，长则七八年，没有太多利好消息出现的时候，地产商本身应该从过去的已经长达10年高速增长的一种心理预期内，把自己的心理预期调低，在这样一种心态下开始自己新的计划设定。

　　最后，过好日子，因为大家知道，地产行业是最难做出来的，资本市场所希望的那样一个增长指标的，无论香港、美国，这种资本市场，它对地产商，或者对地产企业的预期无外乎和其他行业都是一样的，我自己总结就是8个字，就是持续盈利，稳定增长。地产行业由于它自身的行业特征，由于项目的建设周期，一般需要两三年的时间，如果是一个大的项目建设周期，往往都超过五年，甚至更长的时间，这样一来，每一个企业，现在我们看从香港和中国股票市场上市的，大约两百家上市公司过去三年的财务报表来看，能够做出来持续盈利和稳定增长的企业，大概现在还不到10家。所以这就是这个行业自身的行业属性决定了，作为上市的地产企业，要想做出来一个持续盈利，稳定增长的投资者所希望的指标，自身的这种功力还不够，在牛市的时候买垃圾股也能够赚钱，过去的快速增长，反而让这个行业产生了极度浮躁的心态，没有人关注产品的品质，没有人真正把自己的注意力放在真正的产品和服务上，所以在低速增长的情况下，地产商应该把所有的精力都集中在自己的产品和服务上，让这个行业真正在市场上树立起自己的威信。

　　所以我最近也是讲得比较多，反观中国过去20年房地产企业，真正找到了，或者以战略为导向的，有自己的井冈山，有自己绝活的这种企业，现在在整个中国地产行业里面的比例低之又低，非常低。很少看到有企业在市场上的产品推出来的时候是被消费者所追捧的，那么这种追捧的企业，每一个市场大概这种比例都在1%以下。

　　所以我说也是时候了，地产行业应该自觉的把自己的注意力，或者是全部的精力集中在自己的产品和服务上。我们最近也提出了，我们这个战略模型是一直把自己的市场范围划在河南省的这120个城市，大家知道河南有将近一亿一千万人口，有120个城市，我们围绕这120个城市研究或者努力了已经20年的时间，我们希望在未来的3年大概进入30个县级城市，加上已经有的18个地级城市，会在50个城市之内，希望在未来的10年之内，正好今年东升说92派，像我们92派都是先后迎来了自己的20周年，在未来的10年，我们自身提出了一个百城建业的梦想，把自己的产品逐渐从大城市做到小城市去，现在用这样一种战略模型来帮助我们进入持续盈利，稳定增长的规定，实现持续发展的目标。

　　最后我想分享我此时此刻的一种心情，就是每一次来到亚布力都感觉到特别幸福，因为不论你在行业中有什么快乐，或者有什么纠结、烦恼、困惑，我们在这儿都可以相互的倾诉。我特别希望在亚布力的下一个12年，也就是在12年之后，我们这些人还能够在这儿像今天这样幸福的在交流。我希望到那个时候能够增加一项服务，像老任，像我们这些人，已经大概都在70岁左右了，增加一项年轻的女性的搀扶服务，今天是元宵佳节，祝福大家，谢谢！