巴曙松：2012年是房地产金融启动之年

　　新浪财经讯 由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17日-19日在北京钓鱼台举行。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博(http://weibo.com))在演讲中表示，房地产金融产品，在2012年会有明显快速的发展，资金来源会定向多元化。

　　以下为演讲及问答实录：

　　巴曙松：谢谢，在这个会场是讲金融。我们搞金融的讲房地产，所以就谈一点看法。现在谈房地产的转型，直接的推动力是近期房地产一系列调控的措施。在理解调控政策方面，不能仅仅理解为对房价的打压，包括有一揽子的措施，包括一个给房地产区域投资化，以及重点是满足刚性需求的重要表现。

　　我们可以分为许多需求。第二个推动力量就是中国跟城市化快速推进，和人口重新分布。在2011年中国的城市超过50%是带有标志性的一个指标，从趋势来看，我们城市化的过程还在推进。每年还是差不多上升0.8个百分点。城市群的形成和城市人口重新布局也使在城市里面房地产需求量出现明显上升。

　　我们看到从整个城市化推进的进程，未来中国还会产生更多特大城市的大型城市。这些部分房地产的供给方面是主要的矛盾。刚才几位专家都谈到了区域的调整，其实很多跟随着这些产业，从发达地区向中西部迁移，也使得这种区域格局的调整，为房地产发展开拓了一个新的发展空间。

　　我们看到现在的一线城市，这些限购销售回落的比较快，但是总体的房地产投资数据还在比较高的位置，跟区域结构的转变有直接的关系。同时从去年开始，保障房大量的建设，一方面对商品住房回落有影响，同时也加速了在房地产市场一个市场轨和保障轨这样“双轨”体制大致的轮廓成型和合理的分析。

　　总体来看我们也研究过日本早期的，不同城市化阶段的，市场主要的，主打的保障房和市场商品住宅的比例。在城市化启动的初期，日本房地产占相当大的比重超过一半以上。如果我们三千六百套全部建成，到2015年底，我们保障房的忖量大概占比就达到了30，这可以弥补前一阶段保障房建设的缺失。

　　从2012年的情况看，大概保障房预计新开通的目标700万套，2011年的保障房在2012年进入后续的施工期，加上新开工的700万套，2012年会进入保障房施工和竣工的高峰期。

　　这对于形成市场轨和挑战轨“双轨”运行和合理分工，和下一步的调整，房地产正确定位有很大的重要。从转型的第二个方面来看，中国的整个房地产市场非常的分散，所以这一轮的转型和调整，会有细化、专业化的提高。我们看到2011年全国地产的销售前20强，他的市场占有率，已经开始从最开始的10%不到，现在已经逐步上升到了25%。不同的地产商策略开始出现差异化，我们既看到了做量的，布局核心城市，中高端楼盘的高增值。

　　第三类就是强调普通住房开发销售，多业态的尝试。

　　第三个转型的方向，就是房地产金融产品，在2012年会有明显快速的发展，资金来源会定向多元化。2008年，2009年的这些规模很大，贷款规模也很大，但是期限基本上是三面，今年也是信托管控的高峰期，在销售没有明显改善的情况下，房地产金融的服务业，房地产金融能力也开始成为房地产行业的核心竞争力。

　　所以把金融人员放到房地产来讲，一定要找到一个理由。2012年我认为是房地产金融启动之年。

　　第四个就是区域分化。已经披露年报的上市公司，从他的一线城市，三四线城市的土地布局情况看，分化已经开始越来越明显。从土地出让的区域结构和土地出让金的比例看，中西部明显的上升，沿海不是影响比较大。

　　从中国的城市化推进来看，尽管现在房地产调控面临的压力还比较大，但是从长期来看，传统住宅开发还是有比较大的成长空间。

　　一个可以比较的数据，就是在2010年的数据，我们城市家庭住房套数里在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右，成套的住房和现在城市相比还是有一个缺口。在这个缺口达到1：1消失之前，供给是主要的问题。所以传统住宅开发的空间，还是有比较大的生产空间。

　　从这些一线的城市来看，从国际经验来看，在一线城市的商业地产未来成长空间开始显现。从住宅不同商业地产起步期往往比较晚，但是持续时间就比较长。国家经验表明，在人均GDP3000—8000美元往往是商业地产的起步期，八千美元以后到了一个加速发展期，到两万美元以后进入一个成熟期。在起步期新增的供应往往比较快，目前总体上处于起步期。一线城市开始进入一个加速发展期。

　　目前我们商业地产基本的情况，零售物业里面大部分还是低端的。写字楼里面甲级写字楼占的比较小，在仓储业的仓库里面，70%修建90年代以前。这几个方面有一个巨大的商业市场的需求空间。

　　可以看出世界大城市的比值在5%—20%，而我们中国一线城市只是46%，所以往往一线城市的商业用地，目前开始凸显他的成本空间。从北京的情况看，从具体的数据看趋势已经开始显现。从土地成就结构可以看出房地产行业业态多元化趋势已经越来越明显，谢谢各位！

　　罗康瑞：谢谢我想问一下我们的讲话人，我们刚才讨论的这些问题，讲到这些调控措施是否太严厉，太苛刻了，我想请各位评述一下。

　　莱斯利·诺克斯：我之前也讲到中国有一个非常大的安居工程，我想执行的速度和节奏方面是有很多的挑战和压力的。可能一做的不好导致情况不可控，我想目前还是比较恰当的。这会有一些放松，但是不会很快。所以对于市场的这样一种干预是对的吗？

　　：我想这对中国来说是一个很自然的结果。我想你对这个局势非常的了解，您能不能评述一下对于房地产调控措施是否得当？

　　蒋卫平：作为企业来讲如何应对，市场需求如何变化这里是有一个对应关系的。所以现在大家都在讲房价，房价压下来没有，是高了还是低了，实际上这个房价有全国平均的房价，也有区域性的房价，还有某一个楼盘的房价。还有每个不同品种的房价，我赞成巴曙松同志的意见。在现在实际的情况下，中央调控了两年之后实际是刚性的需求逐步的显现出来。刚性的需求对于普通商品住房来说，价格房形的设计。现在我们卖的房子七八十平米一套的房子，或者是五六十一套的房子，卖的也非常快。比如说一百多平米，两百多平米，甚至更大的四百平米的房子可能卖就慢一点。所以怎么去看房价，或者是我们怎么适应？我认为所有的房地产开发企业，大事不可逆，小事可得。我们怎么顺应大势调整产品结构，刚性华需求肯定有，城市化进程之后，包括新就业的青年人增多的情况，对房子的需求肯定是巨大的。有些人不能买保障房就买一个普通的商品房，所以普通商品房的设计应该是面积比较小，功能比较齐全。再一个就是保障性住房面积也是宽泛的，包括经济适用房、公租房、廉租房这些房子价格针对的是不同的人群。很多可能是弱势群体，弱势群体要在公租房廉租房租住我认为也是非常合理的。我认为中央的调控，现在是正确的。

　　第二就是从中央财政、银行对保障性住房，就北京来说是非常支持的。利率应该说是比较低的，同时北京市政府对于保障性住房的建设，他的条件应该说政策是非常优惠的。包括土地出让金，免收政策。保障性作为开发企业来讲，也有一定的利润空间不是很大，但是要薄利薄销我认为也可以发展这是我对调控的一些态度，谢谢！

　　罗康瑞：我有两个担忧，第一个你怎么压制价格，打压价格低收入群体还是买不起房的。第二个担忧就是有一些限购放松的话，房价又会报复性的反弹，我想问一下氏家纯一先生，以及巴所长你们两位是怎么看的？

　　氏家纯一：我想做一个区分，第一个是控制房市的宏观措施，我想房地产不仅是金融资产，不动产、房地产对于很多家庭来说，他们最大的一个资产类别。我想不管宏观政策或者是货币政策怎么进行控制价格，特别是货币政策方面的调控，我们考虑一下八五年的时候，当时我们日元对竞价回家比发生了很大的变化，所以当时就有这样的一种对国内需求疲软的担忧，所以国内政府就通过房地产的一些措施进行促进消费。所以这就导致了房价的增加，货币政策是可以控制房价的增加。

　　第二个就是微观政策，比如说在限购方面的一些政策。按揭的比例、首付比例、是否能买第二套房的做法。我这些微观层面的措施也是有用的能够来进行调控。我想可能需要设计更多的宏观的一些政策，而不是更多的侧重走微观路线。

　　巴曙松：我想问的问题就在房地产调控里面，政府的调控工具是市场化还是直接管制的，以及他的效果。我想从短期来看要抑制它全都用上可能会有效果，但是从长期来看还是要凯撒的归凯撒。

　　在当前的阶段，中国主要的城市化还要大的推进，城市本身房地产供应还有缺口，所以我认为主要是供应方面的问题。把需求压下来之后，不能伤害到供给，如果大力的打击需求导致开发商也不买地也不开发了，当新的一轮市场复苏之后出现比较大的供给损害。本来是调控投资性的需求，结果伤害到了供给。我们从过去十年的情况看，有许多的调控总是导致房价进一步上涨。所以中长期看还是要市场化的手段，增加供给，鼓励开发商开发更多的产品，用竞争的方式抑制房价，而不是简单的限购。

　　罗康瑞：什么时候可以用市场化做这个事情？

　　巴曙松：现在供求关系基本盈利，应该说在刚性需求方面应该做一些调整。

　　罗康瑞：但是房产税肯定是建不了上千万套的保障房。

　　巴曙松：保障房看它的结构构成方面，真正需要地方政府掏钱的比重其实是很小的。非常大的比重可能是不同的地区，棚户区改造可能要很大的比重，原来很低现在建了之后不一定拿出钱过来。第二个通过适当产品的组合，像重庆通过一个平台融资之后，通过一层二层需要真正投入的并不多，所以我倒觉得保障房里面比较大的问题也在这里就是保障房的概念被泛化，现在通知到甚至连开发区的周转房都统计进去，所以要真正建市场真正需要的就是公租房、廉租房这些方面。第二个就是保障房建设，本身是保障系统，是在低收入阶层的一个社会辅助，现在在更大的程度上，因为要调控房地产市场，房地产投资可能会下滑，经济的对冲措施这样要回到本来的位置，他的社会特性，我们现在强调更多的是对冲的特性。

　　罗康瑞：时间不太多了，大家有没有还关注的问题？

　　提问：刚才巴所长讲的，就是从供给方面的需求。我的问题就是我们现在的保障房投入会不会过早的显现我们房地产泡沫？我的理论是这样的，我认为我们国家的房地产有泡沫，它的主要表现是城市人很多人有两套住房。第二农村有很多人也有两套住房，我曾经做过调查最多的可能占到50%。造成的原因根据我的想法是由于我们的农民工大批的流通，大概有1/3的农民工流动，给城市和农村都造成一种虚假的需求。对于这种需求，我们现在打压我感觉是需求方面控制，一个控制信贷、另外一个进行保障房的建设。房地产控房显现出来，资金链一旦断裂，无论是在哪个方面都是社会财富的损失。使大批的农民工能够稍微固定下来。使城市人能够到农村去购买房屋，涉及到一些宏观政策的想法，我觉得是不是有一定的合理性。

　　巴曙松：我觉得更多是评论和建议，涉及农村土地制度改革和流转的问题。整个城市化的格局和房地产开发的布局相匹配。究竟是像沿海发达地区建城市群，还是大量的回到小县城，哪一个更节约土地，更适合中国未来发展方向这是要做出一个重大的判断。

　　提问：我问一个关于刚性需求的问题，我作为一个普通消费者我感觉困惑，西方经济学里对需求是有所区分的。每个人都有住大房子的想法，但是你是不是能够形成需求是看有没有经济的实力。所以不能够简单的把城市化作为一定能够成为有效需求衡量的标准，所以想问您，在您看来什么是刚性的需要，是由于国家措施导致这部分不能释放。即使房价再压下来，低收入人群仍然不能够买到房。您刚才谈到刚需，恰恰是指低收入的人群，所以我的意思是说，无论降到多低的情况下，都不能够满足低收入人群的住房需求，一般的上性住房两万块钱不是一个小数字，对我看来要结婚的人，进城务工的人员，他们永远不会达到这样的工资难道保障房不是解决这个问题的好的办法吗？

　　罗康瑞：其实保障房我认为我们国家要大力的建议，因为怎么样用这个手段去调解起来调解不了的。比较高收入的他们愿意买漂亮的房子是他自己去定的，但是收入低的我们应该给他房去住。其他的国家、城市都是用这种方法，资金怎么样来？我们现在是可以用民间的资金投入这一块，要是大家愿意买一套房，预付款这个方式，我看了这是我们款放在银行有80万亿，这些钱放在银行是负利息的，我们能够借这个渠道让他们投进去买自己的房子，土地的价格是一个很主要的因素。政府愿意地价比较低房价一定会低下来的。今天在我们内地，到底这些钱投资放什么地方了，没有出路那你买房产，当然有一些年轻人是不太现实，一毕业出来就说我要买房子。我使在一个比较富裕的家庭，我才买第一套房子这是比较现实的。自己要做好一点，就拼命的努力赚钱，不要等政府国家为你提供好的住所，这是我们没办法做到的，13亿人口没有办法做到。

　　提问：我是一个受益者，我在房价涨之前已经有房住，我感觉困惑，从您的角度看房地产开发企业来讲，总是谈刚性需这个概念，我想问一下在你们的角度来看，刚需是怎么定义的？现在什么样的人有刚需，就是您觉得刚需是什么？

　　罗康瑞：我觉得你作为一个方法来做是很难，但是每个人有这个意愿买房子就是一个需求。

　　：每个人都有需求，但是不是每个人都能买得起。

　　提问：什么叫有效需求，我们现在作为供应放来讲，我们应该请巴曙松所长，他是经济专家。

　　巴曙松：这个你看怎么定义，我刚才引用了一个2011年的数据，我们城市的一个家庭对应成套的住房是0.74，把0.74补到1就是典型的刚性需求，现在还有0.26的家庭比例不是住在成套的住房里面。无论你是采取租的形式，还是采取买的形式你总得有一套房子对应。1：1所有。在城市过程中有一个相对的回旋余地，这就是我理解的一个刚需的过程。

　　提问：我认为现在的供给跟刚需是错位的，政府放松以后能够提供的更多的需求，或者是这些房子被买的人并不有刚需的人买，是有投资性需求的人在买。而不是结婚的大学生刚进城的务工人员，这是我的一个观点谢谢！

　　巴曙松：刚需分两部分，第一套房就是刚需，跟父母住不算第一套房。假如两个人结婚要有住房这三第一套房，第一套房一定是刚需。