视频：开发商称行业利润率已经接近制造业

　　中央定调房地产调控的目标是使房价回归到合理水平。但是，政府从未明确表述“合理水平”是什么。在上周举行的新闻发布会上，温家宝总理表示最重要的测量指标是房价收入比和房地产行业成本收益比。

　　中国房地产及住宅研究会副会长称：总理说的是一些地方没有达到合理价位，但现在媒体把“一些地方”去掉了，造成一些误解。造成一些县城本身不高也没达到合理价位。北京上海杭州深圳是总理所指的，这些房价比较高。房价高否从两方面衡量。

　　居民买房者角度看是考虑民生问题，市场角度考虑泡沫问题。老百姓最关心还是房价收入比，据研究，现在放假收入比全国7.5倍。我刚才列举有些大城市12倍以上。总体上还是偏高。

　　中小城市房价目前恐怕就是5-6倍。大城市房价过高。但是大城市有个难处，是全国各地有钱人来买的，是他们的收入决定了房价。按照北京市民收入算房价，而买房的是全国的有钱人。要纠正这种比例，限购是一种办法，限购是不是办法的办法但也是办法。真正还是要加大供应量，遏制投资需求。

　　摩根大通最近发布的一份报告称，其计算了35个城市和全国的房价收入比(利用国家发改委的房价数据)。计算表明，到2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍。地区差异巨大：房价收入比最高的城市为北京(23)、上海(16.3)、杭州(17.2)和深圳(16.9)，但呼和浩特(4.8%)和沈阳(6.5)非常低。

　　中国可接受的房价收入比区间是什么？这里有一个简单的答案。假设贷款价值比为70%(目前对首套房购买者的要求)和30年抵押贷款利率为6.5%，合理的房价收入比将在6至8倍之间。这隐含的月供收入比区间为32-42%。

　　中国能否通过温和的价格修正实现这个目标？摩根大通的答案是肯定的。其预测今年全国房价将会下跌5-10%。如果假设家庭收入每年增长12-13%，2011年，国家发改委的数据显示房价增长了2.9%；由于家庭收入增长超过房价涨幅，估计房价收入比已从2010年底的10.6倍降至2011年底的9.8倍；2012年，如果房价按照我们的预测下跌5-10%，房价收入比能进一步下降至8倍左右；2013年，如果政府能够避免房价大幅反弹，房价收入比将能降至这个合理区间。

　　龙湖地产执行董事秦力洪：需要全面客观理解总理的房价合理目标。最近一些报道比较片面，就是用社会平均收入理解合理房价，但是这个平均收入在大部分城市是低于地价的。所以中央政府设计是中低端人群进入保障体系。

　　秦力洪：行业的成本收益水平已经逐步回归合理，今年年报都是2011年业绩，反应的是2009、2010年的销售状况，而这事历史的高点，即便如此行业平均净利润率在16%左右，明后年年报才能反映这轮调控成果，预期行业平均净利润率降至15%以下，接近制造业的平均水平。已经是合理的。

　　中骏置业常务副总裁李维：房价大涨大跌都不可能出现，在目前水平上小幅波动。一些房企销售利润率和成本利润率并不是特别高。通过快速周转可以赚取更多利润，房企一直被认为是暴利行业，但这种观点是完全错误的，完全没有了解房地产企业。真正是暴力行业是公路收费等。房地产业正接近平均利润率，未来很多企业还会面临亏损，之前的地王会面临亏损。(丁蕊 发自北京)