无论是贷款买房的美国人还是持有其债券的投资者，或许都要开始为“后两房”时代做好准备了。因为在不久的将来，被亲切地称为“房利美”(Fannie Mae)和“房地美”(Freddie Mac)的美国联邦国民抵押贷款协会与联邦住房贷款抵押公司将不复存在。

　　美国财政部及住房和城市发展部于上周五(2月11日)公布了一份改革美国住房融资体系的“白皮书”，计划在几年内逐步削减美国政府在抵押贷款市场中的支持力度，并让“两房”逐步从市场上淡出。

　　“后两房”时代面临的可能性

　　在这份32页的改革计划中，美国政府勾勒出了未来住房融资体系的框架，包括公共部门和私人部门未来或将扮演的角色。

　　“我们都同意，现状是不可持续的，美国住房融资改革早该开始了。”美国众议院负责资本市场和政府支持企业的小组委员会主席Scott Garrett当天表示。

　　为此，美国政府提出了三个方案并评估了各自利弊。

　　第一个方案，是将抵押贷款市场从政府手中转交给私人部门。私人贷款机构在不需要任何政府担保的情况下发行抵押贷款并将其打包证券化。而两房以往扮演的“中间人”角色将彻底消失。

　　政府的职责则仅限于联邦住宅管理局(FHA)和其他一些小型住房机构，而他们的作用也将大大削弱。去年FHA为市面上20%的新增抵押贷款提供了担保。

　　第二个方案，是建立一个主要由私人部门构成的市场，但政府的作用仅限于金融危机使得私人贷款机构撤出市场时，出面购买贷款或提供担保。

　　第三种方案，就是建立新的私人企业来购买银行的抵押贷款，再将其证券化后卖出。只要满足特定标准，这些债券就能得到政府的明确担保。而政府则需要为这种担保收取担保费，就像联邦储蓄保险公司(FDIC)对银行存款提供担保和监管银行那样。这些新的企业将在本质上取代“两房”的部分职能。

　　从这些方案的区别来看，最核心的问题在于政府将在未来的住房融资体系中扮演什么角色。

　　不少学术界和企业界的人士更加赞同第三种方案。而包括财政部部长盖特纳在内的一些美国政府高官，也曾公开指出过这一方案的优点。

　　政府“撤退”至少需5~7年

　　与此同时，该报告也提供了一系列短期措施来帮助吸引私人资本进入到抵押贷款市场。政府角色的“撤退”主要以四种形式进行：降低两房所能购买的最大贷款额度、“两房”向银行逐步提高抵押担保费用(用高价来驱逐不良信贷)、对政府支持的贷款提高最低首付比例，以及逐步削减两房持有的资产组合。

　　这些措施都意味着，在政府担保减少的情况下，贷款公司与投资者将更有兴趣来购买贷款。但另一方面，这也会提高数以百万美国人的贷款成本，从而对整个美国的房地产业构成压力。

　　美国政府表示，将支持最高贷款限额从729750美元降低到625500美元，自今年10月1日开始。还同时表示将符合两房购买贷款的首付比例提高到10%。对美国联邦住宅管理局支持新增贷款所征收的保险费也会相应提高。

　　美国政府官员表示，这项过渡到“后两房”时代的过程将持续5至7年时间，部分原因是因为美国的住房市场依然脆弱，但并没有透露具体的时间表。

　　不少分析师认为，这个涉及到对原有机构基础设施的废除、转移以及重组的过程甚至会花费更久的时间。

　　美国财政部长盖特纳在2月11日的记者电话会议上为改革两房以及美国房贷市场勾勒了大体的时间表：首先，在未来的2~3年，美国政府将降低对房贷市场的支持，这将通过缩小两房的贷款规模等实施；其次，通过2~3年的时间，加快贷款市场从政府支持向私有化的转型；最后，创造一个机构或者系统取代房利美与房地美。

　　美国住房市场压力难在近期消除

　　前美国联邦储备委员会主席格林斯潘11日说，尽管当前美国新建独栋住房数量处于低水平，但房地产市场的库存仍无法在短期内消化。

　　格林斯潘说，过去20年，美国独栋住房(美国房地产市场主要形态)开工率经历了二战后最长时期的未中断增长，也经历了最剧烈的下跌。他说，美国房价从2006 年底时的峰值迄今已下跌约30%。

　　房地产市场泡沫破裂被认为是引发本轮美国金融危机的根源。美国财政部11日提出改革房地产抵押贷款市场计划。不过，格林斯潘拒绝对政府的改革方案置评。(新华社)

　　房利美

　　尽管两房的债券属于“政府机构债券”，但两房并不完全属于政府机构，因此这些“政府支持企业”的债券并不像美国财政部发行的国债一样属于无风险资产。正是由于这类债券有“信用风险”和“违约风险”，它们的收益率通常都略高于美国国债。

　　截至2010年12月31日，房利美未偿付债券总额为7939亿美元，而房地美未偿付债券总额为7288亿美元，即“两房”债券在去年底时的总额为15227亿美元。

　　附表_“两房”2009财年财务状况

　　资料来源：本报整理

　　房利美 房地美

　　机构类型 政府支持企业 机构类型 政府支持企业

　　建立时间 1938年 建立时间 1970年

　　总部 美国华盛顿 总部 美国弗吉尼亚州麦克莱恩

　　总收入 291亿美元 总收入 376亿美元

　　净利润 -720亿美元 净利润 -216亿美元

　　总资产 8690亿美元 资产总额 8418亿美元

　　总负债 8844亿美元 总负债 8374亿美元

　　总权益 -154亿美元 总权益 44亿美元