多位专家均表示，标准制定依据中包括保障性住房数据不尽合理。

　　采访整理/张婧逸 李金石 

　　2月22日，上海出台房产税税率划分方案，每平方米单价不超过28426元的应税房屋面积，将按0.4%的税率征收房产税；单价超过28426元的，税率为0.6%。按此征收界限，上海中内环绝大多数楼盘在征收之列。

　　对于这个划分标准。《东地产》连线了上海多名房产行业研究专家，多位专家均表示标准制定将动拆迁安置房、经适房等保障性住房的数据算在里面，不尽合理，有过严嫌疑。

　　1：这个分界标准的制定是否合理？

　　尹伯成：多数住宅要多交税

　　去年的数据显示，上海市2010年的商品住宅平均成交价格为22240元/平方米，而我们这个数据是14213元/平方米，显然是把保障性住房也算在了此列。这样一来，分界线为28426元/平方米的价格，就让上海的很多住房都要交更多房产税，这就是为了多收钱，不合理。

　　合理的价格，当然就是商品房的均价乘以二，也就是22240乘以二，44480元的价格为分界线，超过这个数字再按0.6%的税率征收。

　　宋会雍：制定得太简单

　　从数字上来看，这个分界线是把所有的房屋包括动拆迁配套房、经济适用房以及保障房都列入了征收范围，这样得出来的一个数字并不是特别合理。

　　我们说的房产税，征收的对象应该是商品住宅，标准和范围的制定当然只与商品房有关。

　　而且，如果继续按照“一刀切”的方式征收，随着配套房、保障房的大规模建设，房价持续拉低的话，这个界线会越来越低，是不是所有的房屋都要征税了呢？

　　另外，征收房产税应该考虑到分级的差异，对于产品的分类，消费结构的分级都要清楚，比如对于大房屋，对于豪宅应该有所不同，这一部分应该体现出像对奢侈品一样的征收税率。现在按照统一房价制定标准过于简单，体现不出消费者的分级。另外，在区域上也体现不出差异：市区的房价高，周边的房价低，市区可能也只是小房子，那不是也要收更多的税？

　　蔡为民：数据来源有问题

　　看待这个分界合不合理，不在于这个数据有多大，关键还是要看这个数据的来源合不合理。现在试点方案中公布的数据是上海房价均价的2倍，其中也将动拆迁安置房、经适房等保障性住房的数据算在了里面，这样得出的征收房产税的数据是不太合理的。

　　2：标准这样制定，是否意味着动迁配套房和经济适用房未来未来也会列入征税范围呢？

　　蔡为民：将来会全面开征

　　现在试点方案重点是要摸索一套是与上海施行的房产税征收办法，所以并不求受到多少税，也不求打击面有多大。但是随着市场的深化，将来地方政府不可能再依靠卖地来增加财政收入，那么在物业持有环节增加赋税是必然的。我觉得将来将是全面开征房产税。

　　将动迁房配套房和经济适用房列入征收范围也没有什么不合理，主要还是看课税的标准怎么设定。

　　李战军：房产税稳定后应该都征收

　　如果房产税征收稳定了，这两类房屋未来也应该纳入征收房产税的范畴中。原因是凡是拥有产权的房屋，有一平方米都必须缴纳这一平方米的房产税。

　　宋会雍：是否征收由产权决定

　　如果是政府提供的保障房，那么它应该是公益性质的，原则上不应该征收房产税。而且，住保障房的居民理应是没有房屋产权的，如果有自己的产权房，显然就不符合享受国家保障政策的条件。

　　动拆迁配套房可以从保障房里分出来，这些居民是拥有房屋产权的，不过是因为拆迁而进行一种补偿。如果像这样的动迁房可以用来做商品房买卖的话，那么这样的产权房是理应被纳入商品房范围的，和其它商品房一样征收房产税，只不过还是之前提出的，要有分级、明确的征收方法。

　　尹伯成：不应该征收

　　动迁房配套房和经济适用房都属于保障性住房，和商品房不是一个体系，在房产税的问题上，当然要两者分开，各管各的。正如我刚才提到，现在上海制定的这个标准，虽然表面上没有说明，但事实上已经将动迁房和经济适用房纳入了整个征收体系，这样就多收了许多钱，不合理。

　　3.照此标准征收房产税，可以起到多大效果？

　　蔡为民：房价影响小，租赁影响大

　　房产税的征收对今年房价和成交不会造成很大的影响。购房者买不买房主要还是取决于购房者对房价后市的看法，加上现在所提及征收的税费也不是很高，所以对今年房价和成交的影响是十分微弱的。今年影响房价和成交的主要因素还是限购。

　　不过房产税的开征对房屋租赁市场的影响还是比较大的。早在房产税开征前房东即借势提高租金。现在房产税开征，房东持有成本增加，也就造成了现在房租上涨的现象。

　　宋会雍：房产税效果持久

　　目前房产税和限购令相结合，只不过一个是以套数为限制，另一个以面积为限制。从时间上看，房产税的效果要更久一点，限购令可能会在半年后就取消。

　　从成交来看，这两个方面的限制，会遏制部分改善型需求购房者的空间。从房价来看，政策的出台会抑制投资需求，楼市成交的长期不旺会导致房价下降，而房价一旦下滑，市场的需求又会上升，所以会出现这样一个交错、波动的状况。预计到今年三四季度房价会有实质性下滑，即至少下降10%左右，随后也会有长远的影响，市场会以半年为周期产生成交和价格的交错波动。