保利西子湾：地段才是硬道理

　　文/《东地产》梁继贤

　　调查背景>>> 住宅一般是70年产权，而作为商业地产项目的产权式商铺，产权最多也不过是40年。但时下的商业地产市场却冒出了一批与住宅“齐寿”的极具竞争“杀伤力”的商铺——这种产品是怎样出现的，又是不是真的能给投资者带来实惠呢？

　　明察暗访

　　超长产权成项目卖点

　　如果走得再快些，估计从保利西子湾根本不需要10分钟就可以进入9号线地铁站。保利西子湾和三湘四季花城，像两行卫士一样分离地铁线的两侧。从区域上来说，这里完全有价格加分的动力。

　　但显然，这还不够。

　　三湘四季花城如今也在出售自己的商铺项目——那里距离地铁站更近，几乎是一下地铁就到的事情。加上三湘四季花城已经开始招商销售的还有自己的商业中心项目；面对这样的竞争，保利西子湾的底层商铺，若是不能拿出点儿“真本事”，很容易因为产品的体量和商业集中度竞争而被挤兑下去。

　　吸引消费者眼球的，无非是两件事：物美，价廉。

　　目前商业市场形势一片大好，降价出售这种手段，即便是远离轻轨线的商业地产都不轻易动用，保利西子湾当然更没有理由——项目的前方是面对9号线的一块正在开发的土地，据当地中介称该地计划建成大型地铁上盖商业中心，目前该地段已经打好地基。而马路对面，除了有三湘四季花城外，还有其他新旧不均的大中型社区的存在，据业内人士估计，若未来入住情况乐观的话，9号大学城站周边将进有200万平方米的社群消费力，而作为品牌房企的早年完工项目，保利西子湾在几年自己也已经积累了70%的入住率——有如此旺盛的消费潜力，保利西子湾更没有道理以降价吸引客户。

　　但是众所周知，商铺不似住宅，可以在营销方式上大打户型牌或者装修牌来招徕顾客，对于商业地产投资者而言，如何能够实际地尽快收回投资本金并且更长时间去利用起这些资源，才是最重要的。开发商想要吸引投资者，自然会想尽办法在投资回报宣传上大作文章。

　　保利西子湾拿出了“杀手锏”：70年产权商铺！其楼书对此“优势”也大书特书。

　　当《东地产》质疑商铺产权年限时，负责接待的销售员笃定地声称：“是70年啊，还要写到产权证上呢！”

　　该销售人员进一步解释：保利西子湾的商铺的确是70年产权，而且完全合法，因此购买者的权益也会得到相应的保护。但至于为什么保利西子湾的商铺会有这样的特殊待遇，销售人员以“不知道”作答。

　　要点分析

　　开发商拿地时，每块地就已经做好了功能规划，这些不同的规划性质可以保证开发商在做产品设计时，其产品开发周期、开发功能与国家的要求一致，

　　而商铺作为商业地产项目，顾名思义应当在商业用地上建造而成。换言之，建造商铺的地方应该是商业用地，且使用年限仅为40年。当《东地产》带着疑问前往松江区房地产交易中心求证时，交易中心出具的数据资料显示：保利叶上海项目的土地坐落于松江区的广富林路1188弄，拿地时间为2005年的6月，并且，这块彼时被称作“方松街道3街坊334/3丘”的土地，使用年限是从2005年至2075年共70年时间，土地用途是：“住宅”。

　　也就是说，这是块用作建造住宅产品而非商业产品的土地。

　　因此，当交易中心工作人员听说保利西子湾的商铺是70产权时，当即表示：“不可能，闻所未闻。”

　　虽然如此，但来自房地产交易中心的资料还显示：保利西子湾项目内，的确含有商铺项目出售，并且产权正是登记在册的70年产权！

　　一方面称“长寿”商铺“闻所未闻”，另一方面却承认了保利西子湾的商铺拥有70年的产权，这到底是怎么回事呢？

　　笔者为此向交易中心人员进行咨询，他们表示：由于土地规划并不属于自身管辖范围，具体情况并不清楚。但工作人员认为：“只要能办理(产权证)就好了嘛！”

　　“长寿”商铺沾谁的光？

　　如何判断开发商的广告不是噱头？如松江房地产交易中心工作人员所提，大部分购房者的评断标准为是否能够在产权证的办理上一帆风顺。

　　显然，若是能够交易过户，就说明有关部门认可其交易的合法性。但是，该项目本身产生的与相关规定中商业地产类产品的使用年限相冲突的情况又该如何解释呢？是不是所有的商业地产项目其实都是可以办理70年产权的呢？

　　保利西子湾土地规划辖管部门上海松江规土局土地科的尹女士告诉《东地产》：类似于保利西子湾这样的70年产权商铺，在市场上并不少见。但并不代表它的模式可以普遍应用于所有商业地产项目。由于保利西子湾目前在售的商铺是在其住宅项目内部建造的商业配套，属于方便社区生活的社区配套工程。因此，在整体住宅项目中，有着严格的比例限制，例如不可以超过总体量的10%；同时，也因为体量小，土地规划部门也就没有单独对其小块土地进行单更加细致的规划要求。所以才会产生，社区商铺“沾光”住宅项目，也成为70年产权的情况。

　　“这和纯粹的商业地块上建造商业设施是不一样的，它归根到底来说，还是属于住宅配套类产品。”尹科长表示，因此，购房者在购买到这类商铺时，无需感到惊讶，因为其产权利益同样受到法律保护。

　　是不是这样就意味着可以放心地购买开发商打出70年产权的商业产品了呢？

　　尹科长提醒道：由于此类项目毕竟在市场上还是少数，若非早几年的大型居住基地项目，几乎已经不存在这种“特权”商铺。因此，消费者也不可盲目轻信开发商对商铺投资价值的吹捧。

　　“最简单的方法就是查阅它的产权证，产权证上对使用年限的规定是最权威的。”尹科长表示。

　　调查结论

　　多30年，不如好地段

　　《东地产》现场暗访发现，保利西子湾沿街商铺的外圈，靠近街道和小区出入口处的商铺已有一些商家入驻。据当地商家介绍称，保利西子湾的沿街商铺租金约在2.3-2.6元/平方米/天，而来自不远处的三湘财富广场招商部的消息称，三湘的招商价格初步定在4-8元/平方米/天。当地21世纪不动产的朱方军告诉《东地产》：商铺选择，多数购买者还是侧重于考虑地段。其优劣对商铺的价格起到了明显的提拉作用：例如，三湘财富广场，如今报价约在5万元/平方米左右，而保利的社区商铺报价则在1.7万元/平方米左右——双方差距极为悬殊；但是，从各自的公寓住宅项目的价格上则看不到这么大的落差。

　　而与此同时，人们也会十分清楚地看到：虽然三湘的商铺是十分清晰的40年产权，但保利商铺的70年产权在投资者看来，也并未在价格上表现出显著的提升作用。

　　“买铺子当然是地段最重要了，产权年限这个东西嘛，只要不违法以后没有问题，不会想太多吧？”在保利西子湾案盘现场，正在考察商铺的廖女士对《东地产》算了一笔账：好的地段或者商业中心地区，租金翻倍而且可以保持商户的持续更新，回报率达到8%不是什么问题；但是地段次一些，同时如果是以服务性为主要功能的地区，租金涨不了不说，找下家都很困难。“能保证每年5%我就很开心了。”

　　廖女士所提到的状况在附近并非没有出现——三湘四季花城大型社区内就有一条以社区小商业为主体业态的三湘风情街，那里已经起势至少3年，但是租金水平至今没有高过4元/平方米/天，业态也多以兰州拉面、沙县小吃、水果店为主。当地商家朱女士曾对《东地产》抱怨：房东虽然要价不高但合同期长，可是白天，这里并没有什么人专门跑过来进行消费。目前朱女士的水果店还处于保本状态。

　　但项目外的财富广场却看上去别有洞天。由于盛传内部将进入大型超市和娱乐休闲项目，周边居民多已俨然将其当做未来的商业中心看待。而来自售楼处的消息是，目前商业中心靠近小区内部的商铺，也仅剩底层可选。已经买进财富广场的投资者何先生向《东地产》透露：他在三湘和保利各有一套商业物业：“保利那个做小生意，收不了几年租金想看着市场好的时候就抛掉；三湘这个想自己长期持有。”

　　

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