上周，上海迪士尼乐园正式动工建设。统计数据显示，从迪士尼乐园项目消息传出到最终确认、最终开工的一两年时间里，其所在地——以川沙板块为核心的区域楼市即进入快涨通道，短短一年中均价翻番的行情此起彼伏。也有消息表示，目前该板块利好出尽、泡沫破灭的迹象。记者近日探访迪士尼周边楼盘，打探最新的房产信息。

　　■故事

　　交通配套在升级，周末在家赏烟花——我不卖！

　　住“迪士尼”房悠然度假

　　□晨报记者 张昱欣

　　3年间，小区周边交通和生活配套每年都在改善……这些都在郑先生的投资计划之中。“这两天一直有中介来电，希望我将手头的房子挂牌，还说现在调控政策越来越紧，以后难保还能卖出好价钱。”他翻出手机通话记录，在迪士尼正式动工的消息宣布一周时间里，就有近20个各路房产中介打来的电话。“说起来，当时要不是中介的执着，我还真可能错过这套房子。”2008年初，迪士尼将落户上海的“小道消息”就已流传开来，但当时由于官方还未正式宣布，光迪士尼选址就有诸多版本。“当时一个中介小伙对我说，在川沙一带正在清理预留大片土地，要建大型游乐项目。”经过一番考察后，郑先生觉得可能有戏，加之当时房价还处于相对低谷，贷款门槛也比较松，手头正好有点闲钱的他买下了一套位于川沙板块的次新房。“房子是小高层的顶楼，位于小区外围，所以单价比同小区其他房源低了近15%。买下之后就简单装修了下，几乎就很少去关心了。”

　　随着上海迪士尼及其选址地的正式公布，整个川沙板块楼市一度沸腾。郑先生印象最深刻的是，同小区一套他看过的二手房，在上海迪士尼正式获批后，房东要价较之前提高了近一半，而且没多久就出手了。随着楼市调控力度的不断加大，包括川沙在内的“迪士尼板块”成交量迅速萎缩。对此，郑先生却非常坦然。“从最新公布的规划图上看，我的房子距园区直线距离不超过6公里，而且在朝向上没有什么高大建筑阻挡，是很优质的迪士尼景观房。”

　　虽然离正式开园还有好几年，郑先生已经开始规划起自己的“迪士尼计划”。他表示，自己在市区有住所，因而并不打算举家迁移，而会在双休日或黄金周里时不时来“度度假”。“开园了肯定要去看看，但票价估计挺高，一直去也不现实。听说国外迪士尼乐园每逢周末和假期都有盛大的演出，还有烟花，在家里阳台上看看应该也是不错的享受。”

　　配套齐全、奥特莱斯相伴、医疗能满足需求——我买！

　　买“迪士尼房”养老

　　□晨报记者 徐运

　　迪士尼开工后，该板块还没有投资客进场的消息，倒是有市区居民看中未来迪士尼的旅游休闲功能，在附近买下“养老房”。过去，川沙的房子以本地人及新上海人购买得比较多，但随着轨交11号线南段一年后有望开通的消息传来，板块受众范围有所扩大，该板块中介表示，上门及网络客户明显增加。

　　迪士尼开工不久，陈阿婆就在川沙的东方城市绿洲买了套二手次新房。这套房源项目离川沙核心商业中心车程5-10分钟，这一带的商业配套很成熟，同时区域内教育配套齐全。不过，陈阿婆买房不是为了投资，而是准备在未来的上海国际旅游度假区养老，并把市中心内的房子留给子女将来结婚之用。

　　作为“养老房”，相比其他近郊区域，迪士尼周边的优势自然是未来配套齐全、国内最大的奥特莱斯将落户川沙，现有的浦东新区中医医院也能满足基本的就医需求。而且上海迪士尼项目注重环保，将打造“绿色基地”，想必未来环境也不错。

　　从陈阿婆买房的小区步行到未来的迪士尼乐园要近半小时。不过这个距离对老年人来说算不错的。太近了，也许会比较嘈杂，现有的距离晚上正好能看到焰火表演。如果未来亲戚朋友来玩，还可以住在家里，省下宾馆房费。

　　21世纪不动产上海锐丰川沙店分行经理祝和飞表示，刚成交的这套二房房源面积约为88平方米，是毛坯房，和周边同类型房源170-180万元的价格相比，其159万元的总价便宜不少。另据汉宇地产华夏分行郭少鹏表示，近期在川沙买房的置业者基本都是买下给老人做养老房的。

　　迪士尼周边房子啥行情

　　□晨报记者 唐佳

　　迪士尼对周边地区长期利好效应将继续增强，周边的商业配套、基础建设未来势必有翻天覆地的变化。不过，对迪士尼周边的绝大多数楼盘来说，迪士尼仍旧只停留在概念层面，对于居住环境、居住理念未有太多实际影响，一般的购房者并不会冲着迪士尼去买房。

　　■川沙板块

　　——最近迪士尼，在售楼盘少

　　川沙板块位于大浦东的东部，历来被誉为“浦东第一镇”，是距离迪士尼最近的一个居住板块，目前有着轨交2号线延伸段开通、浦东空港建设等利好因素。

　　川沙板块2009年一手住宅成交均价仅为11151元/平方米，2010年一手住宅成交均价达16193元/平方米，2011年，国家对楼市进行了一系列的宏观调控，川沙板块的整体价格平稳，尚未出现明显回落迹象。

　　目前板块在售楼盘较少。近期销售主力是位于机场镇的“天河湖滨”，均价15500元/平方米。该楼盘紧邻外环迎宾高速，为公寓别墅混合型社区。由于距离川沙城区较远，配套资源都相对匮乏，房价相对较低。位于川沙城区的“鼎鑫名流苑”将于5月加推新房源，预计售价为22000元/平方米。该楼盘是川沙规模较大的小区，是该板块的价格标杆。

　　川沙有数十条公交线路、轨交2号线和机场高速连接市区，出入便捷，无论是商业配套还是教育资源都比较成熟。商业配套主要依靠浦东商场、川沙路商业街、绿地东海岸国际广场、家乐福等，可满足日常生活所需，高档商业相对缺乏。教育方面，有园西小学、川沙中学、新区实验小学等，主要为本地教育资源。

　　浦东争取2013年底在迪士尼附近开出全国最大的奥特莱斯，这或许是目前迪士尼给川沙未来发展唯一可以预见的新变化之一。

　　■唐镇板块

　　——迪士尼旁的高档国际社区

　　唐镇板块位于浦东新区的东南部，距离迪士尼仅为8公里。东临外环线，北与曹路板块相邻，西面毗邻张江板块，南部与川沙接壤，是浦东四个重点新市镇之一。

　　唐镇处于大浦东的中心位置，依托于张江高科技园区及银行卡产业园，未来将打造为行政、文化、商业中心。轨交2号线在该板块内设有两个站点，分别为唐镇站和创新中路站，居民出行较为便利。

　　目前板块内在售的楼盘主要集中在外环线区域，早在2009年，迪士尼选址确定时，就有楼盘打出了“迪士尼概念”，以此来表明楼盘发展潜力。保利御樽苑和毕加索小镇二期都属于板块内老盘项目，目前均价集中在20000-22000元/平方米。板块近年来的首个高档项目“绿城·玉兰花园”即将上市，该楼盘采用经典大平层系列，预计售价将达45000元/平方米。作为大浦东核心区域，未来还将陆续推出仁恒、金大元等名企开发的高端项目，这些都将促使唐镇向国际高端居住区迈进。

　　■周康板块、惠南板块

　　——迪士尼最外围，新盘多

　　就相邻距离而言，周康板块也是距迪士尼较近的一个板块，但其城区主要位于板块靠近市区的西北部，东部区域尚未开发，因此受到迪士尼的影响不大。

　　周康板块内在售的一手楼盘较多，二手房也比较活跃。近期较为热点的楼盘有中海御景熙岸、明天华城、圣鑫苑等，均价集中在17000-20000元/平方米。中海御景熙岸紧邻外环高速，为别墅公寓混合型社区，主推户型是90平方米的三房，精装修房源，均价为20000元/平方米。明天华城是目前板块内均价相对较低的楼盘，目前均价为17000-18000元/平方米，主推90平方米的两房。从上述楼盘来看，迪士尼对于这些楼盘未有实际影响。

　　惠南板块作为原南汇区政治、经济、文化中心，虽然是迪士尼辐射圈内距离最远的板块，但是其完善的配套、便捷的交通，使其也深受人们的追捧。板块内交通便捷，快速畅通，预计2013年轨交16号线开通后，人们的出行将更为便捷；东门步行街、豪布斯卡名品村、乐购大卖场、欧尚超市等一系列商业中心的形成，着实方便了人们的日常生活。南汇大学城、南汇中学等教育资源，也给板块注入了不少人文气息。

　　目前板块内在售的一手楼盘主要有绿地布鲁斯小镇、华钜御庭等，均位于板块主干道路，均价集中在10000-13000元/平方米。预计5月份板块内将推出一个全新楼盘长城珑湾，小区物业主要有花园洋房和公寓两种，楼盘距离轨交16号线惠南站步行15分钟。

　　住在香港迪士尼旁和上海会有何不同？　　香港迪士尼建成于2005年，位于新界大屿山欣澳。而上海迪士尼在浦东川沙板块，目前已经破土动工预计将于2014年底建成开园。2座迪士尼乐园，处于2个不同的时期，其对周边楼市所带来的影响不见得一样，虽然在一定程度上刺激了当地区域房价的增长，但其影响程度还是有一定区别的。

　　香港迪士尼位于的大屿山属于旅游景区，比较偏远，所以居住人口并不多。虽然迪士尼的建成，在一定程度上也促使了当地房价的增长，但并未出现预期的狂涨热潮。这也许是区域经济发展差异导致人文习惯的不同，香港并没有像上海这样大规模的城市建设及土地开发利用。香港的土地利用也非常有趣，总是在维多利亚海港、金钟、中环、尖沙咀等地方做文章，实在没地方就填海，即便填海成本很高，但它还是愿意去做。因此大屿山那个地方空间还是非常充足的，但并未受到开发企业和消费者的追捧。因此选择在此租赁、居住的人群并不会因迪士尼的落成而受到热捧。但是香港迪士尼的对于周边商业价值挖掘远远大于房地产开发，因此住在香港迪士尼周边你不会发现有多少改变。

　　在上海可能情况会大不相同。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，上海迪士尼制造出的能量将远远超越香港甚至东京，这不是取决于这2个迪士尼乐园的大小差异，而是取决于你有什么样的居住理念。虽然目前迪士尼所在的川沙板块距离市中心较远，配套也并不完善，但随着后续规划和配套的跟进，川沙板块或者迪士尼周边的其他区域将诞生一个新兴的国际化居住区，居住在周边的意义可见一斑。

　　租一套迪士尼旁的房子

　　1000元/月的一房最抢手

　　□晨报记者 唐佳

　　本周，迪士尼项目周边区域的二手房租赁价格并未像地价、房价一样出现增长，租赁价格基本稳定，其中以1000元/月/套的1房最受市场欢迎。其次是二房，房客主要是以外来务工人员为主。三房的租客大多以家庭为单位，主要有子女读书需求。

　　由于该区域交通、配套相对并不完善，迪士尼周边区域二手房租赁市场没有出现预期增长是不难预料的。并且迪士尼项目从动工到开园还需长达3-4年的时间。因此，在一定期内迪士尼项目的落成对二手房租赁市场影响不大。

　　据悉，川沙板块二手租赁市场平均租赁均价约为25.1元/平方米/月。精装修45平方米的1房，平均租金约为1200元/月；80平方米左右的2房，平均租金约为2100元/月；120平方米左右的3房，平均月租金为3000元/月。最近整个板块房源出租项目较多，有近40多个，其中以东方城市绿洲、和憬家园、沙田公寓、立诚苑等小区为代表。

　　惠南板块二手租赁均价约为23元/平方米/月。精装修45平方米的1房，平均租金约为1100元/月；80平方米左右的2房，平均租金约为1850元/月；120平方米左右的3房，平均月租金为2800元/月。该板块房源出租项目相比略少于川沙板块，租赁价格基本稳定。

　　唐镇板块二手租赁均价约为30元/平方米/月。精装修45平方米的1房，平均租金约为1350元/月；80平方米左右的2房，平均租金约为2400元/月；120平方米左右的3房，平均月租金为3600元/月。该板块房源出租项目较少，租金价格也基本稳定，但整体房源体量较大。如金利公寓出租房源103套、毕加索小镇56套、保利金爵公寓56套等，另有部分别墅房源出租，300平方米左右别墅出租价格达38000元/月。

　　(以上有关数据来自汉宇地产市场研究部，仅供参考)

　　

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