市场博弈轰轰烈烈 房价松动羞羞答答 楼市如何冲破“观望期”？

　　国务院对地方“楼市督查”刚刚结束。在“最严调控”之下，市场正呈现出积极变化，但各种力量博弈也在加剧：“限购”暂时遏制了炒房投机需求，但仍有超过四成的被统计城市3月份房价环比涨幅超过0.5%；高房价出现松动，但离期待尚有差距。  

　　督查之后，一轮力度空前的房地产调控是否会再度加码，市场能否尽快冲破“观望期”？各方拭目以待。

　　楼市“退烧”后陷“僵持”

　　“市场感受”与“统计数据”有异

　　“实施‘限购’之后，原来积累的400多组客户大量流失，只剩下180多组。”上海中环线内一大型楼盘销售负责人日前告诉记者。

　　“限购”被认为是此次调控的“杀手锏”之一。目前看来，投资投机性需求得到了一定程度遏制。中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，作为重点区域的35个大中城市，因此导致交易量下降5%-7%。

　　招商银行20日发布的相关调查报告显示，90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资。

　　去年4月起震荡上行的高房价，其涨势已有所遏制。国家统计局的数据显示，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。

　　“地王”也暂时远离。中国城市地价动态监测系统数据显示，今年一季度超过半数城市的综合地价环比增速放缓，涨幅超过5%的城市由上一季度的18个减少至6个；六成监测城市的居住地价环比增速回落。记者采访还发现，不少城市出现了土地底价成交甚至流标的情况。

　　在此轮“最严调控”中，对房企“银根”控制之紧超出以往。上市房企的融资受到各部门“名单式监管”，一般房企申请贷款困难重重。联合产权交易所数据显示，房企股权、债权的转让十分活跃。这种以往少见的现象说明：市场正加速“洗牌”。

　　国务院常务会议指出：“随着房地产调控政策的深入推进，市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象。这说明，中央关于房地产调控的政策是正确的。”

　　不过，市场变化与人们的期待还有一定差距。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说：“判断调控的效果，应该问问买房者的感觉，问问中低收入者有没有看到更多的保障房投入供应。”

　　提防多种因素

　　“对冲”调控成效

　　当“最严调控”进入关键期，各种博弈正在加剧。表面的平静之后，有多股力量“蠢蠢欲动”，可能对调控构成“对冲”。

　　比如，部分二、三线城市的房价仍在上涨，“助涨”效应不容忽视。数据显示，70个大中城市里，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。这些城市大部分属于不甚引人瞩目或“限购”令没有覆盖的三线城市。这部分城市房价的持续升温，可能对市场预期带来不利影响。

　　其次，部分地方政府在执行调控政策时“留了后手”。其中最典型的是房价控制目标的制定问题。3月各地陆续公布的“限价”目标，几乎清一色成了“涨价目标”，个别城市的“涨价目标”甚至超过10%。日前，经国务院督查组督查后，有城市宣布下调此前确定的新建住房价格涨幅控制目标。

　　专家提醒“新建住房”除商品房外，还包括大量限价房、动迁安置配套住房等带有“保障性质”的房屋。而随着今年“可售型”保障房供应的增加，平均房价自然也随之“被降低”。

　　再次，内外资金面因素仍造成房价上涨压力。受通胀预期影响，流动性依然充裕，买房仍是许多人的不二选择。记者采访发现，为规避“限购”，有些人选择全款买房但并不办理房产证，而是欲等到“限购令”取消再办理。其中有购房者说：“现在物价上涨较快，别的投资渠道又不多，还是买房子比较安全。”

　　值得注意的是，国内货币政策紧缩、房企资金趋紧，人民币升值预期明显，外资以各种渠道进入楼市。国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，为各类来源中增长最快。中国指数研究院副院长陈晟说，外资的加速进入可能会抵消掉一部分楼市调控效果，对此应予以警惕。

　　“政策篱笆”扎牢

　　防“常态”成“疲态”

　　4月上旬起，国务院督查组兵分八路，对16个省(区、市)贯彻落实调控政策措施情况开展专项督查。此次督查力度之大、范围之广，震动市场，也激起各方更多期待。

　　据统计，自2003年央行“121号文件”发布以来，国务院及有关部委针对房地产市场共发布了40余个全国性文件，掀起数轮楼市调控。但在有些热点城市，2001-2010年的10年中，仅有2008年的商品住房价格出现了微弱下调，其余9年均保持上涨，更有5年的涨幅在两位数以上。此轮“史上最严”调控能否让房价回归合理水平？

　　国务院常务会议近期强调“巩固和扩大房地产市场调控成效”，“要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”。重申“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”、“切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实。”

　　“目前市场已充分地感受到政府调控的决心。从现实需要及地方政府公信力角度出发，调控都已没有退路。”高纬环球中国区董事总经理张良军说。

　　陈杰等多位专家认为，目前关键是把现有的“政策篱笆”扎牢。调控“组合拳”涉及多个部门、各级政府，经过此次督查之后，希望能强化执行、监管和问责力度，形成部门合力，杜绝“上有政策、下有对策”的局面。

　　业内人士还建议，中央政府对保障房尤其是公租房三令五申，但一些地方在土地、资金等问题上仍处于探索阶段。中央应加快保障房的制度创新，完善“顶层设计”，自上而下加快破解保障房尤其是公租房遭遇的一系列瓶颈性问题。

　　新华社“新华视点”记者 叶锋

　　(新华社上海4月24日电)

　　

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