2011年04月28日 20:12 来源:《东地产》
剩房都是“楼花”
文/《东地产》万云选
剩男,剩女之外,2011年,中国忽然多了个词汇:剩房。
“剩房”不是闲置房,空关房,而是和剩男剩女一样,在一定的筛选条件下,因为主动或者被动的原因,在市场上“积压”下来的产品。
这个筛选条件,就是“限购令”。
在“限购令”出台后,很多原本可能销售一空的房子,因买家被挡在市场外,因此房源无人问津,“被剩”下来了。
在二手房市场同样如此,限购令出台后,由于成交惨淡,很多房东无奈将已经挂牌的房源撤牌。
市场上的“剩房”因此越积越多。
可以想见,在“限购令”依旧存在的情况下,中国的“剩房”会越来越多,甚至在未来,中国“剩房”的数量可能会超过中国的“剩男”、“剩女”,成为第一大过剩资源。
从群体来分析,剩男剩女是一群拥有自我意识、独立人格和生活方式选择权的优秀人群。他们有事业和故事,有追求和要求,有技能和情趣,有圈子和朋友,只是没有结婚。
同样,剩房大多数是中高端的住宅,他们有精巧的设计,有奢华的材质,有过硬的施工,他们有生活品味,有风尚追求,能被“剩”下来,本身就是实力的象征。如果一定要找一个能代表剩房特性的词汇,那就是“楼花”。他们不是卖不掉,只是因为客户被限制购买,因此被迫束之高阁。
不同的是,剩男剩女选择继续单身,他们也可以偶尔“放低身段”,结束单身。他们拥有更多选择权。
而对于剩房而言,即使放低身段,降价销售,也不一定有人购买,只要有限购令存在,他们的选择余地就很少。
所以。2011年,中国的剩男剩女未必增多,但剩房一定在大幅度增长。
剩房超过剩男剩女?
正在由趋势变成现实。
剩房经济学
剩房不是倒掉的牛奶
学科关键词
生产过剩 倒掉的牛奶 供大于求
供不应求
在上世纪20年代,西方国家的经济危机中,最常见的镜头是资本家排成队,将新鲜的牛奶倾倒在河里。
由于生产过剩,当时牛奶的产量已经超出社会需求,因此资本家销毁部分牛奶,减小产能,使商品产量和社会需求量相符合,从而稳定价格。
在自由市场经济中,通过倾倒牛奶来稳定牛奶价格,最终使得资本家避免了破产,也使得市场价格逐步稳定下来。
然而,在“剩房”越积越多的楼市里,事实上不是生产过剩,供给过剩,而是存在严重的供应不足。
楼市长期需求大于供给,成为房价背后的推手。
在此情况下,“限购令”出台,将需求(尤其是大量的投资需求)清除出场,通过行政手段,使得很多原本打算买房的人无法买房,市场上,尤其是高端市场的有效需求被人为地迅速缩减,制造出了中高端市场“供大于求”的局面。
由此,剩房在并不是生产过剩的情况下被“制造”出来了。
剩房和牛奶不同的是,倒掉部分牛奶,减少产能,在自由市场经济的前提下,供给和需求可以再次相符合,价格能稳定,销量能上升,市场再次被激活。
而“毁掉”剩房,减少房屋产能(减少开工量,推盘量),并不能使得剩房的销售取得实质性的突破,在需求仍旧被“限购令”卡死的情况下,剩房市场里供给的变化并不能给市场带来大的起色。
剩房不是倒掉的牛奶,剩房问题,还得通过市场的自由交易来最终解决。
剩房投资学
少加仓不割肉
学科关键词
少加仓 不割肉
限购令后,很多中心区二手房的房东将房屋从中介门店里撤牌。对于房东而言,将优质房源割肉抛售,不如撤出市场,等待机会再挂牌。
此外,成交量萎缩是由限购导致,即使房东愿意降价出售,在买家被大量限购的情况下,也不一定能够马上成交。
剩房本来就是优质房源,放在手里多持有两年,并不会掉价贬值,如果资金不紧缺,何妨长期持有?
对于投资者而言,这时候进入市场,可能会以相对较低的价格淘到一些抛售房源,但要考虑限购令长期实施的情况下,未来出手可能需要较长时间。
对于短线投资者来说,目前并不是合适的入市机会。而长线投资者,可以相机寻找优惠打折房源。
根据永庆房屋研展部数据,在过去几个月中,改善型豪宅的成交量一直居于豪宅成交前列。因此剩房投资可以重点关注总价适中的改善型豪宅,这类住房买家由于不在限购之列,因此依旧活跃在市场上,剩房投资可以跟随这部分人的需求走。
从长线投资来看,依旧要避免“追涨杀跌”的行为。
在2005年,2008年,中国房地产都经历过短暂的低迷期,但在随后,市场都迎来反弹高峰期,房价出现迅速上涨势头。
在目前通胀和城市化进程的双重作用下,长期看房价上涨的动力依旧非常明显。能在弱势中手持优质房源耐住寂寞,就能在牛市中获得投资回报。
剩房美学
剩房都是“楼花”
学科关键词
不媚俗 不委屈
如果要为剩男找一个近义词,很多人会想到“钻石王老五”,如果要为剩女找一个近义词,很多人会想到“现代女性”,剩本身就是一种不媚俗,不委屈的生活态度。
剩房同样如此,能被“限购令”卡壳的,大多不是差房子,还有大批的顶级豪宅,能被“剩”下来,本身就是实力的象征。如果一定要找一个能代表剩房特性的词汇,那就是“楼花”。
自2月份新国八条中的“限购令”实施以来,上海单价在4万元以上的豪宅,2月份仅成交60套,3月份成交163套,4月份成交144套。
在这些剩下来的豪宅中,不乏汤臣一品,白金湾府邸这样的顶级豪宅。汤臣一品在2009年、2010年豪宅市场行情火热的时候,曾经出现过单月销售26套的佳绩。从今年2月份开始,汤臣一品销售再次落入低估,截止目前,汤臣一品在近3个月只卖出3套。
不叫座并不代表不叫好。
在这些买家被强行离场的豪宅中,代表的是上海乃至中国最尖端的建筑水平,最贴近人性化的设计理念,占据是上海最奢华的自然资源,使用的是市场中最昂贵的建筑材质。
有可能,他们电梯的按钮,用的材质是玛瑙。
有可能,他们占据的是佘山最优质奢华的地段。
有可能,他们能270度观望黄浦江的江景。
他们和他们的业主,原本就像贵族和名马一样,是很自然的依存关系。
在限购令实施的岁月里,他们的售楼处有可能门可罗雀,但是在买得起和买不起,能买和不能买他们的购房者中,他们都是不折不扣的“楼花”。
剩房营销学
卖剩房的7大手段
学科关键词
不放低身段 创意营销
增加剩房附加值
手段一:不放低身段
剩房都是“楼花”,卖的就是一个品位和范,在市场低潮期,降价抛售那是低端楼盘的事,卖剩房和卖顶级奢侈品一样,要的就是不降价,不妥协,不低头,楼盘的品味和身段不能放低。
手段二:增加剩房附加值
送面积,送装修,送房产税……用房子还无法打动业主,那就用房子的嫁妆打动业主。
手段三:创意营销
开盘时品品雪茄,开个红酒PARTY那样简单的活动已经不顶事了,特殊时期就要出狠招,比如要买房,先试住,给购房者体验式营销。比如,购房送奔驰,送宝马……
手段四:推迟开盘
原先积累的“准客户”被限购,就推迟开盘,蓄水蓄到足够的时候再推出房源。
手段五:打好黄金期翻身仗
在弱市环境中,平时买气不足,售楼处门口罗雀。五一,十一黄金周,以及金九银十这些传统购房旺季,是走量的大好机会。
手段六:精准定位客群
限购后还能买房的买家有限,开发商对这部分客源的争夺也很激烈。能不能将自己的剩房卖给他,取决于能不能比其他开发商更快更准地找到这部分人,并且将他拉到你的售楼处。
手段七:变通的付款方式
为了留住好不容易上门的买家,变通的付款方式也是打通客户的方法之一。比如全款买房的,可以分期付款,期间不支付利息,等于开发商为客户办分期付款。
猜想:有钱人哪里去了?
市场好的年代,有钱人买豪宅像买白菜。几百万上千万的豪宅,买下来扔在原地,一年两年还是毛坯房,坐等升值的,比比皆是。
如今好房子大量变成“剩房”,有钱人正从这个市场上慢慢消失。他们去了哪里?《东地产》大胆猜测,有钱人现在有八个去处。
去处一:加拿大忙着看房子
“剩房”买不了,钱又多得没处放,他跑去国外买房子去了。
去处二:商铺售楼处
买不了“剩房”,就买剩房的兄弟姐妹,是房子就买。
去处三:大户室
有钱人多力量大,砸钱像打子弹,年底大盘拉到3500再卖出。
去处四:山东省某县某仓库旁
指挥大卡车把收购来的大蒜都集中拉到仓库里藏起来,等待涨价。
去处五:老凤祥银楼
什么行情好买什么,金价飞涨,先买一堆金条放着。听说钻石价格集中上涨20%,裸钻也先买一堆放着。
去处六:基金公司办公室
把准备买房的钱委托给私募基金,年收益率10%以上就可以了,虽然没炒房快,少赚点就少赚点了。
去处七:朋友小A家
和他的朋友小A签借款字据,小A在字据里欠他1000万元,过几天,他会来用小A的名字买一套1000万的房子。
去处八:三亚某豪华酒店套房
一边晒晒阳光,一边用IPAD上微博(http://weibo.com),一边观察政策动向,等“限购令”取消。
预言:2011贺岁片
《剩男剩女买剩房,结婚了!》
他是剩男,也是人说的“钻石王老五”,他喜欢开车狂飙,喜欢到夏蒙尼雪山滑雪,喜欢在澳大利亚海滩边冲浪,喜欢在各式酒吧夜店猎艳,他爱生活,爱自由,也爱女人,就是不爱结婚。
就这样,他成了剩男。
她是剩女,也是人说的“现代女性”,她爱非洲大草原狂野的气息,爱王安忆旧上海的小资文字,爱LV的包包,爱路上络绎不绝的回头率。她的偶像是邓文迪,她一直等待把酒撒到默多克身上。
就这样,她成了剩女。
剩男A和剩女B认识,是在剩房C的售楼处里。
剩男A有4房,他还要买房,虽然他知道,他其实缺少的不是房子,而是房子里的女主人。
剩女B有3房,她也还要买房。她认为,房子比男人可靠。男人会背叛自己,可房子不会。
就这样,在剩房C的售楼处里,他们相遇了。
他们不能不认识,因为这一天,只有他们2个人来看房,剩房C其实比他们两个都孤独。
他们都看上了剩房C,他们都想要买,但是他们都不能买,他们被限购了。
于是,他们就等,剩男A在等,剩女B在等,剩房C也在等。
在等待的岁月里,剩男A又去看了几次房,剩女B也去看了几次房,当然,他们现在从认识到熟悉了。
他们相信,限购令只是个临时政策,马上会取消,所以,用等待是可以得到他们想要的东西的。
但是,几个月过去了,他们还是没有等到他们想要的。
这个时候,他们仿佛明白了,有些东西靠等待是等不来的。于是剩男A和剩女B最终领证了。
他们还是没有买到剩房,但是收获了比剩房更重要的东西。
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