《商品房销售明码标价规定》自5月1日起在沪实施已有半个多月，日前，记者走访本市一手新房市场后发现，在售楼盘有多个名称、开发商网上报价过高、公示信息不完整是存在的几个主要问题；反观二手房市场现状，看似早已“一房一价”的二手楼市，在抑制“房东涨价”上，中介有心无力，政策亟待细则出台。

　　》一手房市场探访

　　“同润菲诗艾伦”

　　有多个名字消费者不知哪里查实价

　　一个人如果对外宣称的名字不是他身份证上的名字，你该怎样找到他？同理，一个楼盘对外宣传的名字和向当地主管部门申报的名字不同，购房者又该如何核实项目是否明码标价？在松江泗泾镇古楼路上的一处楼盘，记者碰到了正在和售楼人员理论的看房人孙先生，他告诉记者，这其实已经是自己第二次前来看房了，和第一次在网上看到楼盘广告后过来看房不同，这次“看房”不过是为了核实楼盘名称。“网上有地址，有名称，名字还很洋气叫‘同润菲诗艾伦’，第一次过来没经验，也没留意，在网上房地产查询‘实价’时，可郁闷了，这楼盘压根儿找不到啊！”

　　孙先生说，他此前一直很相信开发商的广告，也习惯了售楼小姐对这个楼盘的称呼，凭着网上广告里的名称，他去网上房地产查“同润菲诗艾伦”，可查了半天没看到这个房子，之后迫不得已才二度前来问问清楚这楼盘到底叫啥。记者发现，实际上这个楼盘在网上房地产注册的“真名”叫“同润山河小城”，而在广告单上所宣传的名字都为“同润菲诗艾伦”。

　　业内人士指出，楼盘有多个名字既有开发商追求洋名字容易出手的考虑，也有一种可能是为了迷惑购房者，“普通购房者不会经常使用‘网上房地产’的系统，当有些人在查不到自己所关心的某个楼盘时，第一个念头绝不是楼盘名称不对，而是认为自己不会‘查’，之后便草草了事。这在很多时候，悄无声息地保护了开发商的利益。目前，楼盘对外宣称的名字与当地政府部门注册不符的情况其实很普遍，购房者还得问清楚。”

　　记者在“同润菲诗艾伦”调查时还发现，该案销售人员向记者提供的报价约为优惠后每平方米14000元，不过，在网上房地产看到的报价却是最低13800元，最高16800元，结合售楼人员提供的价格，看似正常的报价区间，事实上，售楼人员给购房人的“一房一价”只是网申报价的“最低值”。这意味着，开发商在向主管部门申报“一房一价”时，有意把价格报高，申报价的与楼盘现价间存在水分，这也给开发商所谓的“优惠折扣”留下空间。

　　“远中风华园”

　　开发商向政府申报单价时偏高

　　无独有偶，在静安区的远中风华园，售楼人员向记者宣称，只要确有诚意买房，可以提供各种优惠，最高可给到9.3折优惠。记者算了一笔账，在剔除种种优惠后，房屋的实际售价也要在每平方米9万元左右，随即，记者查询其在网上房地产的申报价后发现，向政府申报单价时，过10万元的房源比比皆是。业内人士表示，开发商在申报房价时，会向监管部门强调楼盘附送的装修、建造时所消耗的材料，用各种理由尽可能把价格报高，随后在向购房者推荐时则提供看似给力的折扣，实际上，房子没有实际降价，这是一种应对“一房一价”的方式。

　　“浅水湾恺悦名城”

　　“公示”信息唯独缺少“价格”

　　在普陀区澳门路“浅水湾恺悦名城”售楼处，记者确实在醒目位置看到了开发商另外辟出的一块“公示栏”，在公示栏上，有该楼盘项目的预售许可证、房屋类型、幢号、层数等等信息，粗看似乎没什么问题，不过，再仔细一看，却惊奇地发现在“公示栏”上唯独缺少每套住宅的销售价格。

　　售楼人员称，价格还没打印出来，得回头去找，有什么价格问题直接问就行。在记者表示，“一房一价”最重要的就是价格，怎么价格反而没有了？该售楼人员看了看记者，说：“有人可以问不是更好嘛，价格每套都不一样，大约在每平方米4万元左右，有兴趣的话可以先看看房型中意哪一套。”

　　“乐活居”

　　精装修房没标准公示信息不全

　　根据国家发改委“一房一价”的要求，商品房经营者在销售商品房时应在醒目位置公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。这种“公示”不全的情况，记者在调查中发现极为普遍，在陕西北路1688乐活居，工作人员向记者解释，楼盘属于精装修，所以每平方米的单价会略微有些贵。不过，针对这“精装修”的标准，售楼处却没有任何文字涉及，在记者追问下，相关人员也是三缄其口，“应该是很高的装修级别，我们的用料都是最好的。”

　　记者了解到，在《商品房销售明码标价规定》政策中，监管部门已经三令五申强调，所有房屋信息都应向购房人公开，做到尽可能房价透明，其中包括了“精装修的标准、企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率”等等关乎购房者切身利益的内容。在记者采访中，不少购房者自己对“一房一价”的理解也不完整，很多购房者就表示，楼盘建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况如果开发商不公开，自己也不会想着去问，“小区绿化率，容积率哪怕在售楼处看不到我们也会问，不过什么车位配比率、建筑结构这些东西，绝想不到去问，而且，听名字‘一房一价’总感觉只针对房价。”

　　“金色西郊城三期”

　　按旧政策可±20%房价弹性大

　　明码标价是商品交易中习以为常的交易手段，随着国家发改委正式颁布实施《商品房销售明码标价规定》，我国的商品房市场也进入了“明码标价”时代，国家发改委官员在接受媒体采访时也曾提到，“一房一价”新规正是为了解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。不过，记者在走访本市多个楼盘售楼处后发现，由于上海在去年就曾试行过“一房一价”政策(旧政策)，因此当新政实施后，新政与旧政之间的衔接存在部分问题，制约了实施效果。

　　先前上海本地的“一房一价”政策，开发商在申报新开盘项目时，考虑楼层不同，价格不一致，只需提供其楼盘中住房的预售“参考价”(即，在“网上房地产”所能查到的住房价格信息)，不过，鉴于只是“参考价”，因此在操作中，开发商往往就申报一个相对均价，按当时规定，“参考价”可有正负20%的实际售价区间。也就是说，如果有一套住房开发商的网申报价在每平方米20000元，则实际销售价在16000-24000元之间都是可允许的范围，单价30000元的房子，实际销售价在24000-36000元；单价40000元的房子，实际销售价在32000-48000元，开发商售价具有很大弹性空间。

　　而今年5月1日起施行的全国版“一房一价”政策则规定，开发商必须按楼层不同报每一套房子的“实价”而非仅是“参考价”，两者直接区别在于，“实价”不能“涨”只能“降”，也就说，新规的价格区间只能-20%。不过，在开发商实际售楼过程中，部分在售楼盘还是之前以“参考价”申报时的房源，则只能采用正负20%的计算方法。

　　闵行区北翟路上的“金色西郊城三期”就属于这种情况，记者在售楼处看到，其在售房源中，根据申报时间先后，有两种截然不同的申报价格。“51支弄21号-31号的多套房源由于申报登记时间早，当时还是提供‘参考价’的时候，因此所有房源报价都在每平方米23000元，以正负20%计算，3楼和10楼的房价究竟差多少，只有销售人员自己知道。”一位知情者向记者透露，类似这种尾盘仍在对外销售的项目，在限购令的影响下其实很普遍，在这种情况下，开发商的“明码标价”对买房人而言没有实际作用。

　　记者带着这个问题向售楼人员咨询时，对方也表示，“只要网上报过价格，就算完成‘一房一价’了。”

　　新闸路某楼盘公告只有单价。

　　》背景

　　根据发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。另外，根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。

　　》二手房市场探访

　　中介门店应公示中介费

　　《商品房销售明码标价规定》的政策覆盖不单只有一手房开发商，房产中介手中的二手房源也是重要一环。记者在探访瞿溪路、制造局路、陆家浜路上的十几家大小中介门店后发现，表面上看，二手房似乎“始终”在贯彻“一房一价”要求——每套在售房源都只有一个对应价格，可在中介手续费和房屋物业费等实际问题上，没有任何一家中介门店有将收费标准在醒目位置张贴。

　　记者看到，在瞿溪路上的福美来中介，在张贴房源信息的窗口上，贴满了附近二手房源的租售信息，不过，在面积一栏上，中介给出的数字让购房者无法辨别是建筑面积还是使用面积，按新规要求，这些建筑面积和使用面积这些细节信息必须在二手房交易门店内有所体现。

　　记者在走访二手房中介时还意外发现，有很多中介甚至自己都不太了解“一房一价”的具体要求，“一间房对应一个价格就应该算‘一房一价’了，国家政策只针对一手房的开发商。”中介指着房源单如此向记者“解释”。

　　挂牌价格还得听房东

　　记者调查了解到，“一房一价”新规中还有一个让中介比较头疼的内容：无法限制“房东涨价”。

　　“二手房的价格都是房东自己定的，形势好了，房东势必涨价，难道今后这还不允许了吗？”制造局路上的一家房产中介直言，“一房一价”政策的本意肯定是好的，但在二手房市场中，可操作性太低，“限购后，手中有几套房子的房东大多不急着出手，相反，还可能把房价逆势调高，当看到这种情况时，中介所能做的只能是劝房东低价抛房，可人家真要涨，光靠几个中介怎么劝得动？”

　　业内专家认为，“一房一价”对二手房中介有规范市场的积极意义，也能借此大幅减少中介“假房源”现象，但要从根本上要规范二手房的交易市场，还是得等上海“一房一价”细则出台，从根源上解决新规在二手房市场的执行困境。(青年报)

　　

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