地块未开拍，新地王已诞生，商用物业成地产投资新热点

　　□羊城晚报记者 赵燕华

　　6月15日，广州市国土房管局发布出让公告，挂牌出让天河区珠江新城B2-11地块商业金融地块，起始价为9.8499亿元，折合楼面地价1.38万元/平方米，超过了此前保持的13538元/平方米的珠江新城“地王”纪录。换言之，此次土地出让尚未开拍，却已铁定诞生新“地王”。

　　至于地块抢手的原因，广州市房管局认为，经过20多年打造，珠江新城已建成为广州的中央商务区，当前此处绝大部分地块已出让并开发建设，因此该地块具有资源稀缺性。

　　据记者调查，近期珠江新城的写字楼大体量的优质新供应呈现井喷态势，在内资及跨国企业对写字楼日益上升的扩充和升级的强大需求推动下，珠江新城甲级写字楼售价和租金均呈结构性上涨。

　　净吸纳量创历史新高

　　“预期今年下半年全市甲级写字楼的净吸纳量将突破70万平方米，超越历史高位。在过去的9个月内，全市甲级写字楼售价也实现了50%的涨幅。”仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪介绍，珠江新城写字楼年内新增70万平方米，现在良好发展趋势仅仅是开始，广州的甲级写字楼市场还未进入成熟阶段。

　　以月租金最高的广州国际金融中心(IFC)为例，去年开始涨幅有了明显上升，今年初更从260元/平方米飙升至280元/平方米，“2014年，该项目租金有望到达350元/平方米。”吴仲豪分析，一般在写字楼市场成熟的地方，地标性建筑的租金甚至会高出平均租金水平4-5倍。

　　吴仲豪分析，良好的国内经济环境为商业地产市场带来机会，并由此带动写字楼需求，各行各业对甲级写字楼需求全面升温，特别是扩充需求明显，数据显示，扩充部分占2011年上半年租赁成交56%。

　　两年后空置率或超20%

　　据了解，截至2010年末，广州写字楼总存量约270万平方米，较其他一线城市偏低，反映了广州写字楼供应与经济的高速增长不匹配，显示高档写字楼物业的潜在需求巨大。去年全年，广州甲级写字楼净吸纳量已达到42万平方米，较2009年同比增长87%。其中一季度的净吸纳量已达到20万平方米，接近去年全年的半数。

　　据了解，目前广州甲级写字楼均价仍在2.5万元/平方米左右徘徊，比起售价已超过4万元/平方米的北京、上海、深圳仍然偏低，物业潜在投资价值突出。

　　去年，广州甲级写字楼资本值同比大幅上涨了28.4%。吴仲豪预期未来上涨空间持续，未来租金将呈结构性上涨已成定势，商用物业将成为房地产投资市场的热点。

　　仲量联行2011年全球企业房地产调查报告显示，后金融危机时期，全球企业将资源投向新兴市场，预期投放在中国的房地产资产组合净增长率为50%以上。

　　但吴仲豪同时提醒，预计往后五年，即2011年至2016年，随着写字楼项目供应空前增加，商业地产项目将进入竞争激烈的集中期。就广州全市而言，今年一季度甲级写字楼空置率超12%，预测到2013年，市场发展较为成熟的时候，全市写字楼整体空置率将超过20%。