同一税种，不同征收方式，税款竟相差数十万元，这一令人感到蹊跷的现象出现在三亚二手房过户个人所得税征收环节。连日来，南岛晚报记者深入走访发现，由于买卖双方难以承受巨大税差，二手房交易不过户现象较普遍。两种征收方式究竟有何不同？为何产生如此大的税差？

　　现状

　　二手房过户两种税收方式相差数十万

　　21日，来自哈尔滨的范巧媛办完二手房交易过户，但她并未感到高兴，因为仅个人所得税她就得缴纳数十万元。范女士过户的这套二手房位于三亚市凤凰路一大型小区，面积为92平米，评估总价为138万元。过户时，一份由三亚市地税局提供的缴税清单令她惊讶不已。“个人所得税一项就要交17.6万元。”事后，范女士了解到，这笔数十万元的住房转让个人所得税是按差额征收的。

　　所谓差额征收是指，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，按其转让收入中减去房屋原值后的20%征收个人所得税。

　　范女士过户的这套二手房为原房主2005年购买，当时房屋原值为50万元。按差额征收计算，转让收入(评估价)减去房屋原值后的20%为17.6万元。

　　而另一种征收方式为核定征收，即纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入(评估价)的2%核定征收个人所得税。若按此计算，范女士所需缴纳的个人所得税仅2.76万元。两种不同的个税征收方式，税款竟相差14.84万元，这令范女士有些想不通。

　　三亚市地税局法规税政科负责人表示，住房转让个人所得税征收的确有两种征收方式，但并不是由买卖双方任意选择。税务部门严格按照相关规定，通过档案信息查询，对有房屋原值凭证的二手房，在交易过程中按差额征收；而对一些没有房屋原值凭证的二手房，则采取核定征收。

　　分析

　　商品房增值速度过快是主因

　　同一税种不同征收方式，缘何产生如此大的税差？走访中，不少房地产经纪机构表示，三亚商品房增值速度过快是主因。

　　“2008年以前，三亚湾沿线楼盘均价不过5000元/平米，而如今这片区域二手房最高可达到30000元/平方米。”三亚一大型房地产经纪机构总经理占可科说，三亚地产增值速度如此之快在其他城市十分少见，但随之而来的个人所得税税增加了二手房过户成本。

　　以三亚湾一套2008年前的商品房为例，当时售价5000元/平米，如今的住房转让收入(评估价)为30000元/平米。若个人所得税按差额征收计算，每平米需缴个税5000元，而按核定征收，每平米需缴个税600元，两种不同征收方式每平米税差达4400元。

　　记者从三亚市房地产交易中心了解到，目前市面上交易的二手房多能查到准确的房屋原值，这就意味着买卖双方只能按差额征收住房转让个人所得税。

　　影响

　　二手房交易不过户现象普遍

　　面对两种不同征收方式带来的巨大税差，不少二手房买卖双方暂时放弃了过户的打算。“买套二手房要交十几万的个税真不划算。”采访中，一些有意购买二手房的市民表示，这笔税款多为买方缴纳，暂且不过户成为多数购房者的选择。走访中，记者从三亚各大房地产经纪机构了解到，买方往往在与卖方签订一纸购房协议便入住，省去过户环节。

　　三亚市房地产交易中心统计显示，今年1至4月，三亚二手房交易量仅744套，新建商品房交易量为7091套。“二手房交易个人所得税差额过大，抑制了部分二手房交易。”该中心研究员表示，与快速增长的一手房相比，目前三亚二手房成交量较小，长期处于不活跃状态。

　　据分析，二手房市场的健康发展对于整个房地产市场的全面发展有着巨大的拉动作用。二手房市场活跃，可促进商品房的流通，消化吸纳空置商品房，提高商品房使用率，从而带动整个房地产市场健康平稳发展。-南岛晚报

　　

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