【二手房市场】

　　2月京十五条的限购政策一出，成为北京二手房市场的一个分水岭。今年上半年，北京二手房成交量是一路走跌，同比下跌三成，价格也是随时调整。市场从卖方市场逐步过渡到买方市场，而此前楼市牛市时房主坐地涨价的疯狂场面已销声匿迹，取而代之的是有购房资格的人迅速减少，购房人越发理性，楼市出现了一房难卖、调价出售的情形。

　　成交量 上半年同比下降超三成

　　表现

　　成交骤降中介生意清淡

　　根据北京市房地产交易管理网数据显示，北京二手住宅成交量2011年上半年为68441套，与去年上半年相比下降34.11%。

　　分月度数据来看，1月二次调控前为上半年最高，二手房成交了23478套，此后成交量一路下跌，徘徊在10000套左右，到6月份则不足8000套，创下了自2009年1月以来29个月的新低。

　　成交量短短半年就骤降三成，受影响的是依赖成交量的中介公司们。今年2月调控政策一出，北京成交排名第三的鑫尊地产便闪电做出关店的决策，一下子关了50家门店，以防亏损后再关。

　　另外，美联地产也关掉了在上海的8家门店。

　　据业内人士介绍，买卖佣金是中介公司生存的主要来源，中介开店成本为30万-50万，每月要成交3套房，才能收支平衡。而全市成交量下跌三成，则将让不少中介公司业务量下降。

　　记者在崇文门附近一家中介门店看到，空间不大的中介公司内，挤满工作人员，有的看电脑，多数在闲聊没有事干。据中介人员介绍，年前该门店平均一个月能签十多单，近几个月每月平均只有四五单。随之而来的房产中介人员工作也清闲下来，工资从原来的每月七八千元，降到保底的2000多块。

　　而在对外经贸大学的一家中介门店，记者了解到，该门店平时主要靠租赁业务维持业绩，自调控以来已经好几个月没有买卖的生意了，偶尔有1个月有一单生意，那也是值得高兴的事情。

　　原因

　　需求锐减 郊区新房“施压”

　　虽然去年4月开始了第一轮调控，但从今年2月开始的以“限购”为主要内容的调控“杀伤力”更强。

　　据北京中原地产统计，目前近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。限购政策导致自住需求占比上涨，投资及投机需求基本离市，市场需求已经急剧降温。

　　从分区域来看，此前外地人购买的重点区域率先降温。如通州、昌平、丰台、顺义等区域。链家地产首席分析师张月认为，通州、昌平、丰台也是外地人购房占比最大的区域，限购政策一出，使本地人购房比例上升，外地人比例骤降。

　　另一方面，在也是新房供应量激增的区域，新房市场抢占了部分二手房市场。进入6月以来，新房的供应量逐步加大，不少开发商还开始推出实质性降价，分流了很大一批首次置业的刚需购房人。

　　■ 下半年预测

　　下半年成交量难有大起色

　　北京中原地产经纪有限公司三级市场副总经理宫萍：根据政府对楼市调控的指导思想，以及执行力度的进一步加强，预计下半年北京二手房市场成交量也不会有反弹的动力支撑，因此由刚性需求所带来的成交量基本保持在每月8000套左右的水平上，如果新房市场供应继续放量，抢夺近郊区二手市场的客户，那么二手成交量还会有小幅下滑。

　　均价 整体房价仍处高位

　　现象

　　涨幅缩小降价势头显现

　　据链家地产提供的数据，北京市上半年全市二手房均价为24688元/平米，同比去年上半年上涨18.8%。受翘尾因素影响，今年上半年整体房价偏高，同比去年仍在上涨。但从月度数据来看，涨幅已经缩小，并且出现降价势头。

　　链家数据显示，今年6月份北京市二手房价格为24498元/平米，比2011年1月份下降1%。

　　其中郊区成为率先降价区域。通州作为去年年初领涨区域房价虚高，在从去年4月的第一轮调控和今年2月的第二轮调控的影响下，通州二手房已逐步回落。以通州梨园地区的二手房为例，根据距离地铁的远近、房子新旧程度以及户型楼层价格有差距，但是梨园整体均价从去年4月新政前的20000元/平米，下降到今年2月新政前的18000元/平米，目前二手房房价继续深度调整，已下降到16000元/平米，整体降幅达到20%。在门店成交中，还有13000元/平米超低价成交的案例。

　　郊区的降价也开始传导到市区，同成交量一样，成交量下降较多的区域，房价下跌最为明显。在外地人、投资客关注的亚运村、望京、管庄等区域，二手房议价空间加大，房价也下降最快。

　　原因

　　市场进入买方市场

　　除2008年金融危机以外，房价只涨不跌的神话或将再次破灭。

　　从今年上半年来看，房价环比出现缓涨甚至缓跌。这一切都是因为市场的不活跃。

　　同时，挂牌出售的房主们也发现，挂牌时间越来越长，成交越来越难。不过，不少业主仍然坚持房价长期还是会上涨，需求只是被限制而不是消失了，因此挂牌一两个月卖不出去，情愿将房子转售为租。不少中介门店租房房源明显增多。

　　对于急于用钱、或者害怕深跌的房主来说，则需要调低预期，才能成交。

　　市场的买卖双方身份出现逆转，此前一房难求则变成了当下的一房难卖。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，限购政策使大部分人没有购房资格，而有购房资格的人又有限，随着调控的继续深化，购房人没有有效的增补，购房人将越来越少。

　　■ 下半年预测

　　二手房降价范围将扩大

　　21世纪不动产分析师汪丽：下半年北京市住宅市场将出现供应的井喷现象。在限购政策持续运行的情况下，供应持续增加将逐渐导致供需变化，也将为价格下行带来较大的压力。而二手房成交量的持续低迷，将使下半年二手房价格下行的范围进一步扩大，同时，下降的幅度较之上半年也会更大。

　　本版采写/本报记者 袁晓澜

　　

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