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限购影响成交总量不超过1.37%

2011年07月19日 04:22 来源:证券日报

  二三线城市升级版调控效用如何尚需观察

  ■本报记者 谢 静

  7月12日,国务院常务会议上提及,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

  随着限购范围扩大这一消息“动地而来”,原本已经有些放松的楼市神经再次紧绷。鉴于国务院并未给出明确的指导或是规定,二、三线城市也会限购的可能性,再次成为悬挂在楼市之上的“达摩克利斯之剑”。

  不过,7月18日,《证券日报》记者在采访了多位分析人士之后发现,即便限购真的“升级”,也未必会对楼市产生太大的影响——“政策意在持续,而非收紧。”

  新纳入限购城市数量有限

  搜房网数据显示,自年初以来房价涨幅超过5%的城市不超过14个。其中,潍坊以9.27%的涨幅居于首位。

  而在这14个房价涨幅超过5%的城市中,已经包括徐州、沈阳、呼和浩特、乌鲁木齐等多个已限购城市。就此,长江证券一份研报中指出,根据其之前测算,如果将5%的增幅算作房价上涨过快的标准,那么新纳入到限购范围内的城市对于全国成交量的影响也不过是1.37%而已——“根据我们的分析,本次政策在实质影响成交方面有限。”

  7月18日,一位不愿透露姓名的地产分析师对《证券日报》记者表示,根据其最近的调研情况可知,即使限购进一步推广到房价涨幅较快的二、三线城市,也不会对上市公司乃至整个房地产市场有较大的影响——“以万科为例,我们在调研中了解到,万科布局的城市中,有80%都已被纳入到限购城市当中。而即使剩余的20%都被纳入到限购政策当中,对其影响也是很有限的。”

  同一日,易居中国杨红旭也对《证券日报》记者表示,在他看来,若真的出现限购城市向二、三线城市推进的情况,数量也不会超过20个。

  供给放量将缓冲限购影响

  一季度数据显示,136家上市房企存货达9856.14亿元,同比大增40%。其中,招保万金四家房企的存货分别高达407.79亿元、1508.52亿元、522.45亿元和1270.61亿元。有关资料显示,如按历史情况计算,上述四家房企若想消化这些库存分别需要需要35.51个月、35.69个月、32个月和42.48个月。

  而事实上,上文提及的地产分析师对《证券日报》记者表示,“我们了解到的情况是,上半年房企的去库存化的速度是在减缓的。”鉴于下半年是销售旺季,在现有的货币政策下,房企势必要加大供给、回笼资金,从而也顺势减少因限购对整个楼市成交量的影响。

  政策收紧遭遇地方打折

  刚刚出炉的上海易居提供的数据可知,6月份70个大中城市房价增幅持续回落:其中,新建商品住宅环比价格下降的有12个城市,持平的有14个城市,44个城市环比上涨。

  环比价格下降的12个城市中,就包括了6个二线城市:厦门、福州、成都、南京、南宁以及天津;以及6个三线城市:九江、济宁、桂林、北海、三亚以及烟台——“和前几个月相比,环比价格下降的城市中,二线城市明显增多。”

  针对上述数据,易居中国杨红旭表示,调控效果正在显现。甚至,到了七、八月份,住宅价格将会出现环比负增长——所谓的价格“拐点”即将到来。鉴于此,政府又何必进一步收紧政策呢?

  那么,为何中央要在此时重提要将限购令持续下去,甚至要进一步扩散到二三线城市呢?长江证券的一份研报中似可回答这个问题:

  “……限购在地方政府的执行力度上其实已经有所放松”,长江证券的研报中如是表述,房价上涨的压力将会使得政策进一步出台。因此,此次国务院常务会议的精神“正好震慑部分城市限购乱象。”

  而事实上,此次令市场神经再次紧绷的限购政策,住建部政策中心主任陈淮显然不以为然,“早在新国八条中就如此提了”,此次国务院会议精神并无更为严厉之处。

  调控任重道远

  王石在近期公开对外表示,当前中国只能继续楼市调控。如果此次调控再半途而废或终告失败,结果会“相当的糟糕”。

  7月18日,中国人民大学经济学院副院长刘元春接受《证券日报》记者采访时,表达了类似的观点。“虽然现时部分城市,尤其是调控政策最严的一线城市房价有所松动,但是人们对房价的根本预期依旧是上涨的”,刘元春表示。

  与此同时,二手房价仍旧持平,部分二、三线城市房价甚至出现大幅上扬,这些均说明尚未能全面的实现调控的目的,政策仍需持续并进一步夯实调控成果。同时,若想真正的实现房地产的安全着陆,房价下行只是一个表面的指标。与之相配合的,是进一步回收多余的流动性,以及住宅供给大幅增加,“而这一切,都需要利用限购政策来赢得时间”,刘元春如是说。

  

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