二三线城市升级版调控效用如何尚需观察

　　■本报记者 谢 静

　　7月12日，国务院常务会议上提及，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　随着限购范围扩大这一消息“动地而来”，原本已经有些放松的楼市神经再次紧绷。鉴于国务院并未给出明确的指导或是规定，二、三线城市也会限购的可能性，再次成为悬挂在楼市之上的“达摩克利斯之剑”。

　　不过，7月18日，《证券日报》记者在采访了多位分析人士之后发现，即便限购真的“升级”，也未必会对楼市产生太大的影响——“政策意在持续，而非收紧。”

　　新纳入限购城市数量有限

　　搜房网数据显示，自年初以来房价涨幅超过5%的城市不超过14个。其中，潍坊以9.27%的涨幅居于首位。

　　而在这14个房价涨幅超过5%的城市中，已经包括徐州、沈阳、呼和浩特、乌鲁木齐等多个已限购城市。就此，长江证券一份研报中指出，根据其之前测算，如果将5%的增幅算作房价上涨过快的标准，那么新纳入到限购范围内的城市对于全国成交量的影响也不过是1.37%而已——“根据我们的分析，本次政策在实质影响成交方面有限。”

　　7月18日，一位不愿透露姓名的地产分析师对《证券日报》记者表示，根据其最近的调研情况可知，即使限购进一步推广到房价涨幅较快的二、三线城市，也不会对上市公司乃至整个房地产市场有较大的影响——“以万科为例，我们在调研中了解到，万科布局的城市中，有80%都已被纳入到限购城市当中。而即使剩余的20%都被纳入到限购政策当中，对其影响也是很有限的。”

　　同一日，易居中国杨红旭也对《证券日报》记者表示，在他看来，若真的出现限购城市向二、三线城市推进的情况，数量也不会超过20个。

　　供给放量将缓冲限购影响

　　一季度数据显示，136家上市房企存货达9856.14亿元，同比大增40%。其中，招保万金四家房企的存货分别高达407.79亿元、1508.52亿元、522.45亿元和1270.61亿元。有关资料显示，如按历史情况计算，上述四家房企若想消化这些库存分别需要需要35.51个月、35.69个月、32个月和42.48个月。

　　而事实上，上文提及的地产分析师对《证券日报》记者表示，“我们了解到的情况是，上半年房企的去库存化的速度是在减缓的。”鉴于下半年是销售旺季，在现有的货币政策下，房企势必要加大供给、回笼资金，从而也顺势减少因限购对整个楼市成交量的影响。

　　政策收紧遭遇地方打折

　　刚刚出炉的上海易居提供的数据可知，6月份70个大中城市房价增幅持续回落：其中，新建商品住宅环比价格下降的有12个城市，持平的有14个城市，44个城市环比上涨。

　　环比价格下降的12个城市中，就包括了6个二线城市：厦门、福州、成都、南京、南宁以及天津；以及6个三线城市：九江、济宁、桂林、北海、三亚以及烟台——“和前几个月相比，环比价格下降的城市中，二线城市明显增多。”

　　针对上述数据，易居中国杨红旭表示，调控效果正在显现。甚至，到了七、八月份，住宅价格将会出现环比负增长——所谓的价格“拐点”即将到来。鉴于此，政府又何必进一步收紧政策呢？

　　那么，为何中央要在此时重提要将限购令持续下去，甚至要进一步扩散到二三线城市呢？长江证券的一份研报中似可回答这个问题：

　　“……限购在地方政府的执行力度上其实已经有所放松”，长江证券的研报中如是表述，房价上涨的压力将会使得政策进一步出台。因此，此次国务院常务会议的精神“正好震慑部分城市限购乱象。”

　　而事实上，此次令市场神经再次紧绷的限购政策，住建部政策中心主任陈淮显然不以为然，“早在新国八条中就如此提了”，此次国务院会议精神并无更为严厉之处。

　　调控任重道远

　　王石在近期公开对外表示，当前中国只能继续楼市调控。如果此次调控再半途而废或终告失败，结果会“相当的糟糕”。

　　7月18日，中国人民大学经济学院副院长刘元春接受《证券日报》记者采访时，表达了类似的观点。“虽然现时部分城市，尤其是调控政策最严的一线城市房价有所松动，但是人们对房价的根本预期依旧是上涨的”，刘元春表示。

　　与此同时，二手房价仍旧持平，部分二、三线城市房价甚至出现大幅上扬，这些均说明尚未能全面的实现调控的目的，政策仍需持续并进一步夯实调控成果。同时，若想真正的实现房地产的安全着陆，房价下行只是一个表面的指标。与之相配合的，是进一步回收多余的流动性，以及住宅供给大幅增加，“而这一切，都需要利用限购政策来赢得时间”，刘元春如是说。

　　

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