■深圳特区报记者 谭建伟  

　　下半年开发商推盘力度增大，一手房市场将处于供过于求的状态。这是美联物业关于深圳商品住宅供应最新研究报告的开场白。

　　日前世联地产召开的“房地产市场下半年展望”发布会预测，包括深圳在内的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，于四季度达到供应顶峰。下半年，深圳新增商品住宅供应将是上半年的2.5倍，持续“高烧不退”的房价有望降温。

　　◆下半年新增供应4万套

　　美联物业全国研究中心统计，2011年上半年入市楼盘共63个，其中新开盘33个，加推项目30个(不计新盘今年入市之后加推)。下半年将有103个楼盘入市，大大超过上半年的数量。新增供应主要集中在南山、宝安和龙岗三区，户型以2－3房、面积60－100平方米为主。其中，宝安、龙岗各有25个和24个新盘，以中端住宅为主；南山也有24个新盘，主推中高端住宅、别墅。如这些纳入统计的楼盘能按预计时间入市，可以供应4万多套商品房，相当于深圳商品房一年的成交量。

　　世联地产华南首席分析师曹取介绍，受年初“新国八条”出台的影响，市场观望情绪浓厚，开发商推盘谨慎。前4个月，深圳新增预售商品房面积仅有60万平方米，5月、6月开始加大推盘力度，新增预售量分别达到40.5万平方米和41.4万平方米。但整个上半年，深圳共批准预售商品房只有139万平方米，相当于今年深圳安排建设商品住房597万平方米的五分之一。“据我们对开工建设的跟踪及推算，下半年全市新增预售量应在300万－350万平方米之间，约有4万套新房推出。当然，这是理论上的数据。”

　　记者了解到，一手住宅上半年仅成交16470套，与去年上半年同比增长13.44%，与去年下半年环比下降25.82%。按上半年的销售速度计算，如果下半年4万套新房一齐上市，会有2.4万套左右剩余。世联地产市场部总监王海斌认为，深圳上半年未及时推出的供应将后延至三四季度，并于四季度达到供应顶峰，供销比(反映供过于求的指标)将于明年一季度达到顶峰。今年下半年及明年上半年住宅供大于求或成常态，房价面临较大下行压力。“

　　◆调控加码开发商抢跑

　　2、3、4月份，开发商处于观望中。然而，国家不但没有放松对楼市调控，反而加码，表明政府调控楼市的坚定决心，使开发商捂盘惜售的心态动摇。与此同时，年内3次加息、6次上调存款准备金率，增加贷款利息，减少银行贷款额度，缩减开发商信贷融资，使开发商资金更趋紧张，迫使其只能推盘入市回笼资金，以缓解紧绷的资金链。

　　一位在2008年尝到领跌出货甜头的开发商高管表示，反应快、动手早的开发商，促销的效果最好；当降价成为市场常态时，促销效果就会大打折扣。

　　5月初，个别先知先觉的开发商率先抢跑。中海两个楼盘自称降价两成，以均价10500元／平方米入市，一举推出1200套新房，引来4000看楼客。6月，水榭春天以21000元／平方米推盘，低于周边2000元／平方米以上，成交近千套，成为当月新盘销售领跑者。

　　国海证券的一位房地产分析师表示，开发商经过短暂观望，下半年资金压力更大，在周边部分楼盘率先降价后，接下来有望形成一致行动，以保证全年的销售量和现金流，房地产上市公司表现会更强烈些。

　　美联物业分析师林锐华表示，部分大型开发商心态已改变，开始降价推盘，如万科、绿景、保利等。万科总裁郁亮提出，公司将综合运用多种手段积极促销，加速回款，当月新开盘销售量须达到60%以上，价格则围绕这一目标灵活制定。

　　◆下半年楼市将降温

　　新增供应“井喷”，调控措施叠加，居高不下的深圳房价或将“凉”一会。

　　近期走货较快的楼盘均触动了房价这根敏感的神经。中海康城降价两成，龙华水榭春天比周围二手房价格低3000元／平方米左右，招商观园均价12000元／平方米，比招商澜园的尾盘低近2000元／平方米，桃源峰景园均价15000元／平方米，比一期尾盘低约2000元／平方米。关内招商雍景湾，均价35000元／平方米，价格更是低于相邻二手房近10000元／平方米。“限价”楼盘折价高，在售项目也有积极响应，龙岗较多项目推出特价单位，南山、宝安和盐田也不乏此类项目。

　　深圳中原地产认为，未来的市场将以限价房为主，市场人气会继续回升。随着笋盘越来越多，限价房将占据市场，价格高的楼盘、性价比不高的楼盘更加没有竞争力，最终的结果是除了限价开盘，促销的楼盘还会不断出现。

　　“如果说深圳楼价存在泡沫，龙华楼价的泡沫相对更加明显一些，是深圳楼价最有可能回调的区域之一。”美联物业分析师林锐华直言，2007年以来，龙华片区新房价格从10000元／平方米升至25000元／平方米，升幅高达150%，属于近几年深圳各片区中楼价涨幅较大的区域之一，具备较大下调空间。同时，该区域新房供应比较充足，价格竞争压力较大。“但是，对楼价回调的幅度不应期望过高，指望楼价回到2008年的水平并不现实。”

　　上周，龙华片区又一知名楼盘以“直减5000元／平方米”的价格加推新房。或许，龙华片区正在徐徐拉开下半年深圳房价下行的序幕。

　　

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