广州征地补偿标准看齐一手房价

　　广州住宅房屋征收补偿最高可等同于周边一手楼价。记者昨日从广州市国土房管局获悉，《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》(以下简称《意见》)从9月6日起正式实施，行政强拆成为历史。《意见》还明确，半数以上被征收人不同意补偿方案时要召开听证会。

　　搬迁时限奖励控制在房屋估值15%以内

　　此前，广州在南华西、东濠涌等旧城改造项目“试水”新房屋征收补偿标准，被拆迁户拿货币补偿后可在同地段买商品房。此次出台的《意见》，将旧改的补偿标准适用范围扩大到全市国有土地房屋征收项目。

　　按照《意见》，选择货币补贴的被拆迁户，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对于住宅房屋，实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。这也意味着，广州住宅房屋征收补偿最高可等同于周边一手楼价。

　　业界人士表示，当前广州在房屋征收中，补偿与奖励相加，其实已经达到较高水平，相信在新规实施后，不会有太大的波动，但不少补偿的水平应该可以达到同一地段较新二手房的价格水平，不排除部分补偿可以达到新建普通商品住宅的水平。

　　《实施意见》规定搬迁时限奖励制度，对符合一定条件的被征收人给予征收奖励和搬迁时限奖励，搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。同一征收项目实行统一标准的征收奖励。

　　相比以往只有被征收房屋价值补偿和搬迁临时安置补偿，《意见》还增加了因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　目前，广州房屋拆迁量主要集中在旧城更新改造、河涌综合整治、住房保障等方面，市政公用项目的拆迁量所占比例不大。近年来，由于房屋供求矛盾突出，不少人放弃选择货币补偿，而选择房屋安置(产权调换)。

　　对此，《实施意见》明确了产权调换的具体操作办法。被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。

　　举例来说，如果一套货币补偿应为120万元的房屋，选择产权调换的补偿方式搬迁到价值80万元的房屋，那么房屋征收人要补清40万元的差价。

　　广州市国土房管局相关负责人指出，产权调换要体现地域平等的原则，调换到远一些的区域可以多拿补偿差价或者获得更多的房屋面积。

　　《实施意见》还明确，选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。属于公用分摊的超面积部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的成本价格与被征收人进行结算。

　　搬离中心城区或可房钱双收

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　　《实施意见》还首次提出，由被征收房屋市民选评估单位。房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构；半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。

　　公开摇珠时，房屋征收部门将邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道(镇)、社区组织代表等参与监督。

　　值得一提的是，《实施意见》的配套文件——《广州市国有土地上房屋征收工作规则》中明确，房屋征收决定涉及被征收人数量500户以上(含500户)的，应当经政府常务会议讨论决定。

　　可摇珠确定补偿评估机构

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　　《实施意见》注意统筹公共利益和被征收人利益，进一步扩大公众参与，规定在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当先行拟订征收补偿方案，并公开征求意见，从而保障被征收人更早的掌握和了解到相关信息，及时有效地参与房屋征收工作并提出意见，对政府的征收行为进行监督。

　　新规对旧城改造项目从程序上作出特别限制。因旧城区改建需要征收房屋，半数以上(以产权户数计算)被征收人认为征收补偿方案不符合本意见规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　《实施意见》出台后，对于裁决规定期限内被拆迁人拒不搬迁的，政府不得责成有关部门强制执行，只能申请法院强制执行。“今后不再存在政府又当裁判员又当运动员的行政强拆。”广州市国土房管局有关人士表示，过去，碰到“钉子户”时，政府不继续推进拆迁会被认为是不作为，但进行强拆时社会舆论多更倾向被拆迁户。

　　逾半数人不认同补偿方案要开听证会

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　　《意见》还针对“住改商”、“无证房”等城市房屋征收的难点提出解决办法。

　　我家的房子还没有办下房产证，拆迁时拿到的补偿会不会“缩水”？在实际中，广州还存在着因建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠交税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产历史遗留“办证难”问题。

　　《意见》指出，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的房屋，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑物重置成本结合成新予以补偿。

　　广州市在发展过程中，还出现了不少自发“住改商”房屋。在征收时，对拥有合法产权，但由业主自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿。

　　选择货币补偿的，按以下方式给予补偿，但不支付停产停业损失补偿：1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿；1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

　　1990年前无证房可获六成补偿

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　　类似房地产

　　□名词解释

　　是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。

　　旧改项目拖泥带水 补偿价如何计算？

　　在旧城改造中，有的项目在各方利益的拉锯战中拖延多时。规划多次调整的恩宁路旧改项目便是典型的案例。伴随着房价的“水涨船高”，是否意味着参考市场楼价的补偿价会越高？

　　《意见》指出，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　据介绍，已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。征收条例施行前已核发拆迁许可证项目不具有溯及力，拆迁许可延期、资金监管、评估、行政裁决等，将继续沿用旧条例及配套政策的规定。

　　广州市国土房管局副局长刘仲国表示，恩宁路拆迁之所以拖了这么长时间，主要是涉及文物保护的问题，而文物建筑的鉴定又面临许多困难。处于尊重市民保护文物建筑的呼声，政府部门没有急于拆迁，而规划不断调整也是一个直接原因。

　　据介绍，目前恩宁路项目由荔湾区更新办具体负责实施操作，广州市国土房管局相关负责人昨日也承认，该项目客观存在调整征收补偿方案的需要。

　　龙津长寿地块被称为广州旧城改造“航母”，但是其间波折不断，至今迟迟未动。在这种情况，地块内的市民是否只能拿到几年前的市场价补偿？

　　广州市国土房管局有关人士透露，龙津长寿路项目只是先进行了前期的征求意见，区域内同意改造比例未能达到要求，因此该项目暂时搁置了。如果该项目要重启征收，会按照届时房屋征收决定公告发布日进行市场价评估。

　　会否让开发商参与白鹅潭拆迁？

　　此前，“苏宁环球介入广州白鹅潭土地储备”的消息沸沸扬扬。

　　“由开发商主宰拆迁的情况，在广州已经不存在了。”刘仲国昨日表示，将不会存在开发商参与征收的情况。政府借用开发商的资金平台，解决融资问题。有实力参与融资的开发商参与了经济建设，不等于开发商亲自动手进行拆迁。

　　广州市城市房屋拆迁管理办公室相关负责人表示，政府立项的房屋征收项目肯定有资金保障。政府部门将根据需要聘请一些具体实施的员工，这些工作人员必须经过严格训练，有较高素质，“绝对不会是包工头来推进征收工作”。

　　●南方日报记者 郑佳欣 实习生 谢潇