楼市金九银十成色不足 各地轮流上演假摔吸引购房者

　　■本报记者 李木子

　　2010年1月份，房地产调控正式发枪起跑，4月份“国十条”的出台给调控确定了基调，9月份，房地产市场迎来了成色十足的“金九”，然而9月末的“国五条”令这场销售盛况戛然而止，“银十”草草收场。

　　随着调控的进一步深入，2011年“金九银十”的成色不足几成定局，甚至有悲观预测会发展成为2008年的“铜九铁十”。为挽救不断下滑的销售态势，多地楼盘打出各种促销旗帜，“北京通州楼盘五折销售、杭州楼盘下跌30%”成为热议的话题，不明实情的人还以为房价拐点已经到来。然而，开发商的“伎俩”并没有成功挽救销售的颓势。从8月份开始，房价假摔与销售疲软成为房地产市场的真实写照。

　　房价“假摔”在房地产调控中并不罕见，而开发商的促销手段也都大同小异。

　　房价盛行“假摔”

　　2010年4月17日，房地产调控的“国十条”正式落地，随后恒大地产立即宣布以八五折销售楼盘，没多久，购房者发现宣传中的“八五折”实在难以见到，恒大地产给出的解释是“八五折只有十五天，而且只针对部分楼盘的部分单位”。房价“假摔”的帷幕由此开启，但由于房地产调控刚进行不久，开发商资金流相对充裕，并不急于回笼资金，所以，在2010年，楼盘的试探性促销并不多见。

　　2011年以来，房地产调控继续从严，不断收紧的信贷额度使得房地产企业手头渐紧，高息举债的同时对在售项目的资金回笼需求日益明显，但由于对调控的“不甘心”，于是采取个别房源大打折扣的方式作为吸引购房者的噱头，以至于2011年中期以来，为配合“金九银十”，各地楼盘轮流上演“假摔”。

　　用少量房源的最低价作为噱头吸引购房者的眼球，是开发商最常用的手法。

　　通州地王项目润枫领尚两栋楼的预售均价在2.6万-2.8万元/平方米左右，目前却以1.3万元/平方米起价。这个昔日的通州地王项目，如今竟以预售价的一半叫卖，上演着楼市疯狂的“跳水秀”，这是不明就里的人的误解。

　　实际上，1.3万元/平方米的项目只有几套，而所在的楼盘都是两年前开盘的楼盘，也就是说，这几套房源是不折不扣的尾盘，而所在的楼盘当年的销售价格只有不到1万元。同项目新开的楼盘，房价依旧高高在上。

　　北京市房山区长阳镇的翠林漫步项目早在8月就放出广告：84平方米房源每平方米售价仅12500元。相对于周边超过每平方米16000元的均价，这一价位很是引人关注。9月3日，该项目正式开盘，购房者云集，但仅有9位幸运者靠摇号获得此类特价房。而没有优惠的房源均价与周边则相差无几。

　　最低价的优惠房源一般购房者根本无法获得，房源总数极为稀少，购买条件又比较苛刻。杭州世茂首府近日推出优惠房源7800元/平方米，相对11000元/平方米以上的销售均价，这一价格极为诱人，然而，整个楼盘仅有一套这样的房源，并要求一次性付款，而这套房源还是超大的268平方米。

　　南京也有楼盘加入“假摔”的队伍。近日，南京江北房价回到“6”字头的新闻在当地流传，然而随后的调查发现，这家号称房价回到“6”字头的江北楼盘，只有一套房子的价格是6288元/平方米，其他房源的销售均价仍在7300元/平方米左右。

　　模糊购买条件的降价、送面积，对开发商来说也是轻车熟路。杭州两个楼盘近期的降价大动作，让人们惊呼“房价是不是真的要跌了”？

　　保利地产借团购的方式，将其杭州下沙项目保利？湾天地均价拉低到8900元/平方米，比起之前的13558元/平方米，降价三成多，同时开发商表示每套房送30-50平方米的面积。在看似极大优惠的背后，是面积计算的小伎俩。保利？湾天地是LOFT式酒店公寓，上次推出的房源实行“买一层送一层”，表面上每平方米13558元，实际单价却为6779元/平方米，而这次实行的购买方式不再是买一层送一层，加上送的面积，实际价格每平方米6427元，每平米降价仅为352元，而宣传中则有近5000元/平方米的降幅。

　　加入“假摔”队伍的，不只是东部经济发达的一线城市，面对9、10月份原本的销售旺季，二线城市部分楼盘也加入到了“打折”的队伍当中。

　　“精装高层5000起hold不住的性价比！酷爽五重礼最后两天！本周末特惠10套，前三名认购更享额外98折及精美豪！”、“85—88平方米舒适多层价值媲美洋房，买2房的3房VIP五千抵一万，欢迎排队登记”。南昌市民的手机成为各种楼盘促销短信的接收终端。

　　据了解，9月份，南昌有30多个楼盘先后会推出新房，推盘力度大于以往。南昌房地产9月初新开盘的一些楼盘提前预定、全额付款均有大幅度折扣。最终成交价也比先前估计的价格有200元到700元不等的降幅。不过，即便如此，成交均价也远远高于年初的同样房源的成交价格。业内人士分析表示，开发商在办预售证的时候故意提高参考价，导致最终实际成交价格低于参考价格。

　　房价的假摔虽然还在上演，但土地市场的疯狂已经基本终结，截至9月份，今年通州区住宅土地成交仅6宗，整体楼面均价在5000元/平方米左右，此价格远低于去年7000元/平方米左右的楼面价。8月31日成交的通州区永顺镇地块，起始价为4亿元，最终由珠江投资以4.06亿元成交，折合楼面价3987元/平方米。这位下一步降价打开了大门。

　　龙头房企8月销售业绩双降

　　上半年房地产企业业绩分化已经开始显现，中小房地产企业难敌房地产调控的持续加压，而龙头房企凭借抢先布局均衡发展的优势，在上半年获得了不错的收益，然而进入到8月份，面对传统的销售淡季，部分龙头房企已经不能淡然面对了，销售面积、销售金额纷纷双降。

　　9月10日，金地集团发布了其2011年8月份的销售业绩和9、10月份的推盘计划。公告显示，金地集团1至8月累计实现签约面积115万平方米，同比增长37.2%；累计签约金额159.5亿元，同比增长68.6%。但是，8月份金地集团实现签约面积16.3万平方米，同比减少38.6%；签约金额22.2亿元，同比减少26.2%。虽然此前的5、6、7月，金地的销售数据均表现为明显上涨，但是，这是公司继今年4月销售数据出现同比双降之后，第二次出现同比下滑。

　　与金地一样出现同比双降的还有中海。中国海外发展9日发布公告显示，2011年8月份实现房地产销售额港币44.5亿元及销售面积33.2万平方米，同比下降分别为11.2%和12.9%。对于销售金额和面积的双跌，中海认为原因为可售项目不足。今年前8个月，中海累计实现房地产销售额647.4亿港元，同比增长70.1%；累计实现销售面积389.7万平方米，同比增长28.7%。

　　由于可售项目不足，中海地产在8月份积极拿地备战以后。8月份分别于广州和西安各拿一地，总权益发展面积分别达49.8万平方米和37.6万平方米，此外，中国海外宏洋9月在兰州拿下一地，面积约7万平方米。目前中海地产累计新增权益土地储备达920.9万平方米，范围遍布长春、香港、深圳、苏州、兰州、广州等20个城市和区域。

　　保利地产也难逃“双降”的命运。8月9日，公司公告显示，2011年8月公司实现签约面积52.94万平方米，同比下降36.45%；实现签约金额60.22亿元，同比下降11.99%。2011年1-8月公司实现签约面积440.53万平方米，同比增长11.54%；实现签约金额505.40亿元，同比增长56.63%。

　　9月5日，万科公告8月最新销售业绩，8月份实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5%和减少12.6%。单月销售再破100亿。今年前8月，万科累计实现销售面积733.2万平方米，销售金额845.7亿元，同比分别增长50.4%和47.8%。

　　龙湖地产由于商业项目的支撑，8月份表现也不错。9月13日，龙湖地产有限公司宣布，集团8月单月实现合同销售金额32.1亿元人民币，环比增长25.9%。截止今年8月底，龙湖地产累计实现合同销售金额240.2亿元，已完成今年目标400亿元的60.05%。8月份，商业综合体产品仍是龙湖销售的有力支撑。其中，成都时代天街首次开盘，录得认购金额逾10亿元，刷新成都公司单盘开盘认购纪录。北京龙湖长楹天街公寓和商铺新品入市，开盘当天售罄，认购金额超过5亿元。

　　同日，中国建筑公布的公告显示，在房地产业务方面，截至8月31日，中国建筑实现销售额614亿元人民币，同比增长67.6%；实现销售面积466万平方米，同比增长29.2%；土地储备达到6648万平方米，其中新购置土地储备1743万平方米。在建筑业务方面，中国建筑实现新签合同额5437亿元人民币，同比增长55.6%；新开工面积12207万平方米，同比增长27.2%。

　　中秋各地楼市“惨淡”

　　白露之后，气温骤降，而各地的楼盘也在清冷的气氛中度过了中秋。虽然各地住宅成交均价存在着“被拉低”的成分，不能作为判断中秋期间楼市走向的重要指标，但成交量却是在用数字说话，诉说着各地楼市的“惨淡”。

　　中秋小长假广州新房网签仅335套，比去年中秋的929套下滑幅度达61.8%；价格亦由去年的13831元/平米跌至11309元/平米，降幅为18.2%。这样的“金九”楼市确实很冷。尽管开发商抢先开放售楼中心，样板房或者开盘，但广州楼市的反应给他们泼了一盆凉水。

　　除广州外，珠三角深圳、佛山、东莞、中山等城市的表现也同样遇冷。根据深圳市规划国土委网站有关统计数据显示，9月10日深圳共成交40套新建住宅，11日成交19套，而12日仅成交6套。而去年中秋假期，深圳楼市日均成交达到160套以上。有购房者指出，虽然开发商推出不少优惠，但价格并没见下降，所以仍是观望。

　　有业界人士指，大型房企今年前7个月销售业绩虽然比去年同期上升，但去年下半年基数较高，要保持销售量增长存在困难。他们估计广州楼市的开盘高潮将在十一前到来，全广州预计推货项目达到94个，其中全新项目30个，旧盘新推64个。合富辉煌市场研究部发布数据显示，今年十一前后，穗十区将推出新货1.7万套，整体可售货量预计达到4.9万套。

　　上海楼盘的中秋行情同样可用“萧条”来形容，从成交情况来看，受限购影响，以及项目多为外环外，交通不甚便利，刚需主力青睐度不高，加之优惠力度不够，9月12日甚至当日成交不足百套，9月10日至9月12日3天的成交共计500余套，仅与节前一日成交持平。

　　上海一片黯然，昆山的销售倒还不错。据昆山官方网站数据显示，昆山搜房网数据监控中心统计，截至9月13日，中秋节小长假昆山楼市全市共实现成交367套，与2011年上半年五一小长假的383套相比毫不逊色。

　　合肥的楼市一样不乐观，备案的数据显示，2011年9月10日～12日期间，合肥市共成交住宅类商品房312套，成交商业类商品房26套，成交办公类商品房16套，住宅类商品房总数量较去年中秋小长假的604套下跌了292套，跌幅达48.34%。业内人士坦言，在政策叠加和价格预期效应下“金九”的“成色”很差。

　　楼市的“黯然神伤”，从8月份就已经开始。据深圳市规划和国土资源委员会9月6日数据显示，8月份，深圳二手房成交2384套、总面积为256910平方米，分别比7月份的76544套、662674平方米下降63.6%和61.2%。其中住宅成交1462套，创5年来新低，成交面积为12.15万平方米。