降价失灵折射楼市怪圈 阴跌现象露端倪

　　【新民网•独家报道】 虽然沪上新建公寓项目中，价格出现下降的楼盘数量不断增多，但楼市总体成交在9月前20天仍毫无起色。目前，一种市场怪圈正在形成，即市场刚需依然存在入市意愿，房价也有一定程度回调，但成交却依旧难以启动。有业内人士警告，如果这种“降价失灵”成为普遍现象，市场就很可能陷入最危险的“阴跌”状况。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心提供的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，全市持续成交的新建公寓项目共有208个，其中月均价环比下降的盘数达到144个，比7月增加了14个，占到总数的一半以上。其中，更有10个项目的成交均价出现连续下降的情况。

　　奇怪的是，降价楼盘范围的增大却并没有带来成交的明显上升。CRIC研究中心数据显示，9月前20天上海商品住宅成交面积仅为41.2万平方米，仅略高于2008年的水平，为近五年来第二低。甚至有不少降价楼盘的销量甚至不及降价前，出现了“降价失灵”的状况。

　　但事实上，市场上也并非没有热销的项目。如位于宝山高境淞南的美岸栖庭项目是近30天内销售套数最多的楼盘，开盘不足两周已成交194套房源。但该案出现一个明显的特点，即其报价较低的小户型房源被一抢而空，而价格相对较高的顶层复式公寓等销售情况却普通了许多。

　　克而瑞分析师杨晨青就认为，这种现象说明目前市场中刚需客户的体量依然非常巨大，其观望气氛也并没外界想象的那么浓厚。只要有“性价比”高的刚需项目入市，成交量依然能够快速释放出来。但目前实际降幅明显的刚需项目却是少之又少。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪也指出，目前楼盘降价幅度并未有明显放大，降幅10%以下的项目仍占降价盘的绝大多数。他分析认为，新盘降价同时，也在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大幅度的降价举措，这或可以解释“降价失灵”情况的出现。

　　“全国性的大型房企通常情况不愿意在上海这样的一线城市降价。”杨晨青表示，其实这也是无可厚非的事情。因为对于大多数全国型房企来说，即使在淡市中要加快销售速度促进回款，也一定会优先选择二三线城市的项目打头阵，而土地资源稀缺的一线城市，房企降价追求跑量的动因明显较小。

　　但一位不愿透露姓名的业内分析人士则发出警告，未来如果仍没有大型开发商率先让旗下项目集体明显降价来启动市场。申城楼市很可能进入楼盘价格不断小幅下降却始终无法拉动成交的“阴跌”状况。“一方面是开发商觉得降价无用继续‘摒牢’，一方面是购房者不断等待价格进一步下滑。”(新民网记者 朱正炎)