北京楼市降价潮蔓延 五环外房价进入探底期

　　在开发商一年的销售季几近过去四分之三的时日，北京楼市似乎看到了“事实性”降价，尤其是8月以来，开发商“特价销售”的意愿进一步增强。

　　但记者通过走访调查也发现，打折降价楼盘多集中在郊区。其中，通州区不但率先点燃“以价换量”的价格战，并且力度一波大似一波的降价潮，也在通州多个项目间蔓延。据统计，通州区成为8月北京折扣优惠楼盘数量增幅最大的区域。

　　通州楼盘集中降价

　　进入8月以来，通州已经有多个楼盘出现“惊爆”降价。据搜房网数据监控中心统计，8月北京折扣优惠楼盘数量为156个，比7月增加9个。分区域看，通州折扣盘增幅最大，从7月的12个增至21个，增幅达75%。

　　记者通过实地走访了解到，7月18日，位于通州区永顺镇珠江国际城北侧的珠江拉维小镇推出近40套特价房，均价14500元/平方米左右，与前期22000元/平方米的均价相比，单价直降近万元。

　　在这一项目附近的京贸国际城，近日也因降价后遭老业主抗议而引发高度关注。有传言称，京贸国际城针对9月开盘的3栋楼，报出了14000元/平方米至15000元/平方米的均价，这已是该楼盘半年多来的第二次大幅降价。

　　顺着珠江拉维小镇一路向南，位于通州临河里路与梨园南街交汇处的华业东方玫瑰，8月初，A9号楼推出了80多套特价房，均价为14000元/平方米至15000元/平方米。而就在此4个月之前，该小区A4楼开盘，当时的售价为19000元/平方米。据了解，这两处房源的位置、户型、面积基本相同。

　　这一区域附近，位于通州土桥地铁站东1200米的金隅·花石匠项目，曾因开盘9个月仅卖8套而受到关注。而周边华业东方玫瑰等项目的降价，又对金隅·花石匠带来直接冲击。9月，曾宣称不会降价的金隅·花石匠突然将价格调整到14500元/平方米左右，少量特价房源甚至不到14000元/平方米。

　　而位于城铁八通线进入通州第一站北苑的天时名苑，地段成熟、配套齐全，一居均价19000元/平方米，二居均价17500元/平方米，三居均价15500元/平方米。全部为精装修，标准是1500元/平方米。但去年10月份，价格曾达到近25000元/平方米的高位。记者了解到，该项目当前的价格与周边二手房15500元/平方米的均价相差不多。

　　其它区域散点降价

　　除通州以外，东五环之外的朝阳部分楼盘项目，以及亦庄、顺义、房山等新城区域的一些项目也降幅明显。

　　记者了解到，远洋一方项目位于朝阳区八通线双桥站和管庄站之间，南侧京通快速路会村出口南800米。现在起价16000元/平方米，均价在18000元/平方米至23000元/平方米之间，而去年11月及今年3月开盘时的均价接近25000元/平方米。

　　朝阳区八通线传媒大学站南500米的中建·玲珑山项目，曾经的最高价为21000元/平方米、最低价为19000元/平方米。现与某网站联合开展团购活动，均价16800元/平方米。并因为土地性质是50年商用产权，不受限购限制。在记者调查的多个项目中，这一项目几乎成为离东五环最近的降级项目。自此往东，打折降价的脚步似乎由此而止。

　　亦庄地区，合生世界村8月推出20套特价房，折后均价8500元/平方米，其余房源单层均价在16000元/平方米至21000元/平方米之间。

　　位于顺义新城的项目“浅山香邑”便打出“万元盘”的招牌，售价比周边均价低30%以上。8月份，顺义商品住宅整体均价接近15000元/平方米，而浅山香邑项目即将以9000元/平方米的均价进入市场，成为顺义区首个房价跌破万元的楼盘。

　　房山天恒乐活城也推出约60套小户型特价房，总房款直降8万元。

　　特价房源数量有限

　　对于众多楼盘降价的原因，几乎如出一辙，即是销售不畅。典型的实例就是，北京市房地产交易管理网上的数据显示，润枫领尚于今年5月28日推出550套房源，截至8月底仅成交一套。

　　在上半年市场状况不佳、开发商推盘谨慎的情况下，大量产品堆积到第三季度出货，使得开发商在这个秋季，不得不采取更积极、更有力的促销措施。

　　记者调查发现，这些项目一般都是从今年7、8月份以来，20000元/平方米左右的价格开始向下调整，调整幅度约在四五千元，调整幅度达到25%左右。而这些项目的历史最高价，则是出现在去年11月至今年3月间，超过20000元/平方米，有的甚至达到25000元/平方米。

　　不过，推出的特价房多为毛坯房，朝向多为东西朝向。如珠江拉维小镇项目房源均为精装修，装修标准2500元/平方米。但特价房均为东西朝向的毛坯房，也不乏有一些尾盘甩卖，或者降价的楼盘在小区中的位置不佳等。

　　此外，大多数楼盘特价房的数量十分有限，特价房源多在100套以下，只有少数项目优惠降价的范围比较大，覆盖大部分开盘房源。

　　而且，这些项目中，除天时名苑外，其他项目周边配套以及交通设施都不是特别成熟。虽然也有不少号称与地铁相邻，但大多数不是地铁沿线，从项目至相邻最近地铁站，少则有一、两站的距离，多则要五、六站。

　　也正是基于降价楼盘的上述特征，在售楼处现场，有看清降价“真相”的看房者就直言，“楼盘所谓的降价，就是从虚高回到正常水平。房子降价，其实就是开发商为了摆脱虚高定价造成的滞销局面。”该购房者还认为，目前对于通州大多数在售的远离地铁楼盘来说，合理均价应在13000元/平方米左右，靠近地铁项目应在15000元/平方米。

　　降价带动销量上升

　　降价和低价带来了热销。北京中原市场研究部数据显示，9月12日至18日一周，北京市商品住宅销排榜中前5名的成交均价皆在20000元/平方米以下。

　　记者从各项目了解到，珠江拉维小镇7月18日推出特价房，两周后的认购率便达到80%，9月初，单价14500元特价房已经售罄。华业东方玫瑰销售人员表示，“推出特价房后，两周的时间就卖完了。”

　　另据润丰地产副总经理郑德强介绍，推出特价房是为了庆祝润丰地产成立十周年，特价房消息发布后一周的时间内，已经有200多组客户办理了排号手续，现在每天到售楼处咨询的客户有五六十组，周末则在100多组。截至9月23日，记者从润枫领尚销售中心了解到，目前，开间和一居室的特价房已经售罄，二居特价房源还有七、八套，三居特价房还有30多套。

　　北京中原市场研究部数据显示，9月12日至18日一周，远洋一方签约88套，位列这一周商品住宅销排榜的第二位；中建·玲珑山在此期间也售出48套，位列商品住宅销排榜的第四位。

　　伟业我爱我家市场研究院齐晓玲分析认为，目前各区域的成交情况基本由价格调整幅度和自身区位条件来决定。受项目自身区位条件影响，加上多数区域房价的实质性调整尚未有效展开，因此，抢占价格调整先机的通州和区位条件优越的朝阳在成交占比上取得较大优势。而朝阳区、通州区目前待售量分别为24908套与13221套，为全市存量最多的两个区县，也使得两个区具有更大的降价压力。

　　市场进入探底时期

　　特价房的热销对于萎靡的楼市成交量来说只是杯水车薪，北京房地产交易管理网数据显示，“金九”第三周，北京商品房住宅签约套数为1031套，二手房住宅签约套数为1480套，总住宅签约量只有2511套，创造了除春节长假外的最近三年单周最低值。

　　真的能够达到“以价换量”的预期吗？是大幅降价的前夜，还是将仅此而止？记者采访到的一位开发商认为，情况恐怕没那么乐观。“虽然现在来看，确有一些楼盘在打折降价，但从客户的期许来讲，还是希望有更多优惠，对价格的进一步降低有预期。”该人士说表示，受限购政策限制，购买量减少，而市场份额是有限的，开发商开始以打折降价的方式抢客户。因此他认为，这轮开发商的优惠周期可能会更长一些，降价的范围也会逐渐地蔓延扩大。

　　这位开发商还提醒购房者：“有些项目并不是真降价了，本来就是有这个折扣或降价措施，只不过没有‘明报’，而是现在公开对客户、对媒体讲出来了。”

　　对于开发商降价的覆盖面只限于项目的个别楼座，而且还只是小打小闹，该开发商则道苦衷：“打折降价都是不得已的做法，目的就是促进成交，完成销售量，回收资金。另一方面也并不愿意大张旗鼓、高调张扬地降价，太大幅度和覆盖面的降价，不但会影响公司，更怕遭到老业主的抵制和‘维权’”。

　　也正是如此，房价“假摔”的观点不断被抛出。北京房地产协会秘书长陈志则表示，“市场正处于深度调控期，判定是否为‘假摔’尚需时日。”

　　本报记者 陈静思