楼市震荡下行 调控效果可期

　　□韩世同

　　国庆黄金周，广州媒体的楼市报道铺天盖地，到底目前市场状况如何？年底的走势又会怎样？

　　就笔者观察，目前楼市并未出现明显的“一边倒”情况。上月广州成交量大跌五成，但刚性需求仍在，市民普遍反映楼价还是偏高，但一些合乎买家预期的新盘仍受到追捧。

　　要判断接下来的走向似乎不容易。这一方面是因为影响楼市的因素很多，另一方面也因为限购政策没有全国“一刀切”，暂时只有40多个城市，而未限购的城市却有600多个，因此，全国楼市变化是多元化的。

　　就广州而言，应该说目前房价已经处在震荡下行的态势。因为广州今年初就开始实行严厉的限购限贷政策，投资性购房受到抑制，尤其是大规模、批量性的购房基本受控。

　　但广州楼市同样也没有“一边倒”：既没有大幅下跌，也没有明显上扬，而是“拉锯”般上下波动。不过整体的态势是趋降的，原因是开发商采取了阶段性促销的策略。

　　我们不妨对今年以来的楼市表现作一个回顾：1月底新“国八条”出台；2月广州实行更严厉的限购政策；3月成交低迷；4月开发商展开第一轮促销，一度出现“日光盘”；5月郊区盘加大降价促销力度，成交有所回升，但好景不长；6月、7月，开发商将主要精力放在商业物业的促销上，住宅成交再度下降；8月，国家明确限购不放松、并将扩至部分二三线城市，开发商又再加强住宅促销，甚至出现“七五折”；9月，促销力度空前加大，但实质性降价的楼盘不多，多是采取“暗降”形式，送宝马、送车位、送出境游，或是虚张声势的折扣噱头，有一定效果，但并不太明显。

　　业界认为，广州楼市“金九”不再，但我觉得其实9月成交已算不错，估计和8月差不多，算是今年比较好的成交记录。

　　10月和接下来的两个月是今年楼市的最后冲刺阶段，估计开发商会全力促销推盘。据称国庆期间有77个楼盘推盘、5万多套新货上市，这种情形几乎是近年来少见的。

　　开发商如果不把握好这个时机“以价换量”，一旦楼市进入竞相降价的局面，可能就会因为购房者“买涨不买跌”的心态，而导致楼市出现“越跌越没人买”的现象，反倒不利于房企“走货”。

　　整体来看，房地产调控的效果是在逐步显现的。因为，房价上涨的态势已基本遏制，而经济却未因此受到太大影响。如果房价可以继续保持这样逐步震荡下行的态势，可以说楼市调控的目的就初步达到了，经济也不会因此“硬着陆”。

　　(作者是知名房地产专家)