上市房企债台高筑 中小房企借贷无门

　　资金链危局

　　上市房企债台高筑 中小房企借贷无门

　　作为资金密集型行业，资金链的安全对房地产企业至关重要。而从目前来看，不断加大的债务压力、贷款难、销售回款缓慢等，都威胁着房企资金链的安全。根据已披露的106家上市房地产企业半年报，2011年上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负责总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。其中，绿城中国的净资本负债率甚至达到了163.2%，较2010年年底132%的负债率上升31.2%。来自国家统计局的数据显示，一季度全国开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比下降48%。

　　2011年1-5月，开发企业的自筹资金比重上升到39%，达到历史最高，已经和2008年金融危机时持平。

　　楼市销售不畅，限贷、限购都抑制了销售款的回流；开发贷的卡紧，使开发企业从银行获得贷款的可能性不断降低。近两年不断扩大规模的房地产信托，则成了许多大房企的融资新选择。不过一方面信托比银行贷款高得多的融资成本进一步加大了房企的资金压力，另一方面，银监会已着手控制房地产信托的规模，从这一渠道获得资金的可能性也在减小。

　　根据中国信托业协会数据，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，2011年上半年投向房地产的新增信托资金累计已达2077.66亿元。因为房地产信托的期限一般为一至两年，今年9月份开始到2012年，将是这批信托的集中兑付期。再加上达到15%，甚至个别25%-30%的融资成本，通过房地产信托完成融资的房地产企业的资金链，将在未来一段时间内经受较为严峻的考验。

　　与大房企能通过房地产信托以及其他金融方式融资相比，二三线城市的大量中小本土房企融资渠道更为狭窄，不少房企只能选择成本更为高昂的民间借贷。“房子建到一半自有资金不够了，银行贷款又不敢指望。如果不继续投入，之前投的钱就完全没希望收回，而继续投入至少还有赌一把的机会，这时的选择只剩下民间借贷。”长沙一位曾通过民间借贷融资的开发商，在对新金融记者解释选择民间借贷的初衷时这样说道。对于这种近乎赌博式的融资，月息高达4%-10%的民间借贷在当前楼市环境下，往往很容易就能摧毁一家中小型房企的资金链。

　　“当前环境下房地产企业已经分化为三种，一种是有实力的央企、国企，他们实力较强、资源更多，融资相对容易，能够通过调整销售策略、产品布局等抵消调控压力；另一种是完全没有发展欲望的本土小型房企，他们往往手上只有一两个在售项目，如果前期没拿地，资金压力也会较小；最难受的是第三种，自身实力不算强，又有一定发展欲望的中小型房企，前期只关注扩张速度，现在则是前期新开发的地块还要投入，在售楼盘销售不畅，其他融资渠道又容易受阻，很容易就‘命悬一线’。”天津财经大学经济学院副院长丛屹(微博)对新金融记者表示。

　　回望2008

　　众多调控难题待解

　　“金九”踏空，“银十”难来，使得更多人开始将今年与楼市形势最为严峻的2008年进行比较。知名地产商任志强(微博)近日在微博(http://weibo.com)上表示，随着调控的深入，一些房地产公司资金链将不断收紧，“很快就只剩裤衩了”。SOHO中国董事长潘石屹(微博)近期也发表观点称，随着成交额的下跌，所有的住宅开发商都会进入一个入不敷出的境地。长期看好楼市的任志强也在持续不断的调控下，表现出了悲观的一面，不由使人想起2008年王石(微博)抛出“拐点论”后，楼市量价齐跌的“寒冬”时期。

　　与2008年相似，2011年伴随着楼市调控的深入，限购限贷政策深入执行，开发贷不断收紧，8月份开始，全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。房价上涨趋势被初步遏制，成交量持续低迷。与此同时，随着越来越多的打折楼盘出现，越来越多的城市和区域开始出现新建商品住宅价格与二手住宅价格倒挂的现象。

　　“根据以往经验，一、二手房价格倒挂现象的大规模出现，往往预示着楼市价格整体回调近在眼前。”中原地产三级市场部研究总监张大伟表示。而2008年楼市大跌前，也正是随着一手房价格的持续下调，价格较高的二手房进入有价无市状态，继而引发二手房业主降低房价预期，随后二手房价格回调，最终引发整体房价的实质性回归。

　　此外，楼盘降价引发的业主维权也与2008年有诸多相似之处。最明显的是位于北京通州的华业东方玫瑰(微博)楼盘，该项目今年8月初推出14500-15500元/平方米的特价房，比前期房源低近3000元/平方米，直接引发前期业主维权。而在2008年9月，同样华业地产旗下的华业玫瑰郡，以中秋节特惠的名义，推出68套特价房活动，相比较之前16800元/平方米的销售均价下调约2500-3000元/平方米。

　　“无论是2008年还是今年，调控下的市场，对房企来说最为重要的都是资金，降价换量是缺钱企业的必然选择，不过老业主带来的压力确实也会制约房企的降价行为。”天津合富辉煌市场研究部总监任炯对新金融记者表示。

　　那么今年是否会重复2008年的楼市“寒冬”？业内人士普遍认为，今年与2008年的楼市走向虽有相似之处，但诸多2008年不曾有的新要素决定了2011年楼市的独特性。

　　丛屹认为，今年楼市与2008年最大不同，体现在2008年楼市受全球经济环境影响较大，低迷的外部大环境使得房地产市场的低迷更多是市场行为，而今年政策市的痕迹更重。“2008年中国经济更依赖外需，受全球经济波动影响更大，而今年随着近两年中国经济结构调整、经济转型，即使世界经济依然不太景气，但中国经济基本面依然持续向好。”丛屹表示，本轮调控更多是政府对楼市的主动调控，持续性和深入性肯定会超过2008年。“不过也正因为是主动调控，会以结构性调控为主，稳定房价是目的，出现2008年房价暴跌的可能性不大。”

　　任炯表示，经历过2008年的洗礼，大型房企对待调控的准备更为充足。“通过布局二、三线甚至三、四线城市，转型商业地产、旅游地产，拓宽融资渠道等，今年多数大型房企表现得并不慌张。”任炯认为，经过调控后，房价上涨趋势被遏制，市场以自住需求为主，楼市接下去会进入较长时间的平稳期。

　　此外，今年开始大规模建设的保障房，也被业内人士认为是改变楼市格局的重要因素。北京大学房地产研究所所长陈国强表示：“随着保障房的建设加大力度，在一定程度上可以产生对商品房投资下降的补位效应，有利于平稳消除楼市泡沫。”

　　丛屹同时指出，虽然平稳房价的楼市调控效果显现，但包括地方政府对土地财政的依赖，通货膨胀以及投资渠道的不足，对于房地产业投资减弱后的替代产业培育不足等问题依然存在。“房地产调控面临着复杂的经济环境，依然存在着诸多挑战。不过还是要坚定调控信心，通过持续的结构性调控，使房地产行业形成低端靠保障、中端靠调控、高端靠市场的良性发展轨迹。”丛屹对新金融记者表示。