开发商借道定向销售向亲朋好友圈钱

　　定向销售成房地产融资最新手法

　　预售监管、开发贷利率上浮、信托融资难批……多管齐下的银根紧缩政策，令以钱生钱的小型开发商，最终走向了“无米下锅”的窘境。眼见年关逼近，京城个别小地产商为解“钱荒”，转向民间融资，把圈钱之手伸向了亲朋好友。

　　民间资本成“救命稻草”

　　陈华曾是某贷款机构的高管，多年在京城的地产圈打滚。楼市蓬勃的顶峰期，他亲眼瞅见一房难求，开发商赚得盆满钵满，以亿元为单位的现金趴在账上。目前的低谷状态，他也是第一次经历：楼盘滞销、开发贷提高、融资不批、房款划拨专用账户……开发商遭遇资金全线紧张，尤其是本地的小型开发商，更是到了“无米下锅”的窘境。

　　“以前也有小额资金周转不灵的时候，一般也就千来万吧，如果银行拿不到钱，小开发商会向地下钱庄借款，用土地担保抵押，甚至是再抵押，设定月利率，短期借款两到三个月，再靠销售回款偿付。可到了今年，尤其是三季度末开始，地下钱庄也向他们关闭大门了。”陈华介绍，北京地下钱庄的月利率，一般在3%至5%之间，高的也能到7%，预先从本金中扣除利息后，剩下的才是开发商实际能到手的钱。“为了保证借出的钱不会‘肉包子打狗有去无回’，地下钱庄也会设定借款门槛。可现在的持续调控下，楼都卖不动了，何谈快速偿还？开发商得到的自然就两个字：不借。”

　　银行和地下钱庄都借款无门，工程款结算和过往欠债又迫在眉睫，为了解决“钱荒”，民间资本成了小开发商最后的一根“救命稻草”。

　　定向销售差价为利

　　“某某从某处购得房产几套，价格多少，预计于几几年几月，以何价格回购，或者以原价交付。”陈华透露，由于非法集资被禁止，定向销售成为开发商向民间融资的最常用手法。

　　他以朋友接到的电话为例，向记者讲述了大致过程：在土地开工前，开发商会先打一轮电话，主要是亲朋好友、老业主和资深“资金虫”，确定入资意愿；接着，拿出一点儿“未来房”，按照未来预计售价的70%至80%，签订定向销售协议。这样，房子就成了每股百万元的标的，而20%至30%的差价，就成了好友借款的利息所得。待房子建设到一定工期，申领预售证后，通常也就半年到一年的时间，开发商就会提出还款，而还款方式则由借款人选择：或者由开发商按照100%的价格回购；或者直接改为购房合同，相当于七到八折就获得房屋所有权。

　　遇到没有购房资格的入资人怎么办？“这也不怕。为了规避限购令的风险，开发商特意和个人约定，完全拥有房屋的处置权，将来可以把房屋转让给拥有购房资格的第三方。”陈华笑了笑，“没有不会算账的生意人，民间资本的利率，怎样都比地下钱庄低出不少。”

　　警惕“财物两空”

　　伟业我爱我家集团(微博)市场总监徐东华透露，以前无论大小开发商，70%的资金来源都是靠银行贷款，但目前小开发商从银行贷不到款。于是，就有了这种民间签署抵押贷款协议的筹资行为。

　　徐东华告诉记者，销售协议就像是一张私人间的简单借条，虽有约束力，但从法律上讲并不完全成立。“个人参与到项目开发中，最大的风险就是一旦烂尾或是开发周期长，资金安全不能保证。况且，万一楼市一直低迷，销售不佳，想靠转让房产盈利，会有难度。” 

　　赵莹莹 J201