上海楼市形势严峻堪比08年 开发商或将打折进行到底

　　证券时报记者 孙玉

　　日前上海爆发的“龙湖郦城”业主退房事件，背后折射的正是房企日益吃紧的资金面。昨日公布的统计数据显示，今年前三季度，上海商品房住宅销售面积和项目国内贷款资金占比同比双双下降15%。未来，上海或许会有更多房企加入打折阵营，而房地产企业的股权并购行为也将呈现愈演愈烈的态势。

　　降价大军悄然而至

　　10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处出现了众多老业主集聚售楼处，砸损楼盘售楼处招牌的事件；10月23日，上海浦东康桥秀沿西路的中海御景熙岸售楼处，众多老业主在警察看守下聚集于售楼处；而绿地嘉定秋霞坊等楼盘也出现了业主纠纷。

　　这一连串事件，其实反映了当前市场环境下，房地产企业资金链紧张，开发商“以价换量”的强烈冲动。龙湖执行董事兼首席市场官秦力洪曾公开表示，公司推出“抢收华东”促销布局的目的就是为了激活市场。事实上，除龙湖地产外，上海豪宅标杆企业星河湾也加入了降价大军。据悉，目前星河湾正低调促销其在上海闵行区的项目。其中，部分房源销售报价较前期大幅下降20%。中海地产在上海浦东新区的别墅项目降幅更是高达40%，其新推出的精装89平米2房及小3房新盘，均价由每平方米22000元大幅降到最低每平方米15000元，降幅近30%。

　　“龙湖郦城业主退房事件说明，有些房企现在资金比较吃紧。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)对记者表示。

　　公开数据显示，今年前三季度，上海商品住宅销售面积1062.58万平方米，同比下降14.9%。与此同时，上海商品房新开工面积2648.35万平方米，同比增长23.7%，已连续19个月保持两位数增长。另据上海统计局公布的数据，今年前三季度，上海房地产开发项目自筹资金891.02亿元，增长15.5%；而国内贷款资金比例则下降15.1%。

　　将打折促销进行到底

　　不管退房事件如何演绎，上海楼市标杆企业的促销活动显然带来了效果。搜房网的监测数据显示，在10月10日～10月16日的一周内，上海住宅市场成交2497套，环比大幅增加85.2%。分析人士认为，在成交量连续下滑的情况下，一些房企可能会为了年度业绩将打折促销进行到底。

　　上海一家大型上市房地产企业董秘对证券时报记者表示，未来楼盘打折还将继续，主要集中在新推楼盘，对老楼盘会采取相对谨慎的策略。他表示，该公司新推楼盘将会有10%～20%左右的折扣；而老楼盘也会采取各种策略“委婉”打折，包括鼓励团购、变相给客户以优惠等。

　　杨红旭分析指出，规模较大的房地产企业过去几年大手笔拿地，现在可能急需加快资金周转回笼；而小的房地产企业因为成交低迷也急需通过促销回款，“接下来，随着开发商资金链进一步绷紧，可以预见，还会有更多的项目顶着老业主的炮火降价促销，这种情况甚至可能超过2008年时的情形。”

　　交通银行金融研究中心研究员杨渭文则认为，目前降价已成共识，争议主要集中在降幅上。“目前看来市场还不会深跌，但考虑到前期涨幅太快，预计平均10%～15%的降幅还是有可能的，上海周边地区跌幅会更大些。”他说。

　　一边是大型房企扛不住纷纷降价，一边是中小房企纷纷通过股权转让的形式进行融资。根据上海联合产权交易所提供的统计数据，今年前九个月，在上海联交所公开挂牌转让的房地产项目同比增长93%，挂牌金额同比增长84%。目前上海联交所尚有28个房地产资产，产权项目正处于挂牌公示期。