陕西神木房产滞销 民间借贷链条绷紧

　　编者按：地产泡沫破碎、民间借贷风险引爆、小煤炭关停……随着国家宏观政策收紧，一些地方经济发展中存在的隐患也纷纷显现。作为一个经济快速发展的三线城市样本，被称为中国第一产煤大县、陕西省第一经济强县的神木县同样面临着这些经济转型中的烦恼。

　　证券时报记者 朱凯

　　传统意义上的楼市“金九银十”刚过，证券时报记者来到中国第一产煤大县、陕西省第一经济强县的神木县走访。记者发现，该县一度畸高的商品房价格，今年第二季度起已开始滑坡，目前正面临有价无市的窘境。而与此相关，齐名于温州、鄂尔多斯的神木民间借贷市场，其资金来源与还贷风险等问题，也由于煤矿整合、房地产泡沫等影响，面临一触即发的境地。

　　9月~10月新房零销售

　　记者从神木县政府房屋建设管理办公室了解到，今年9月、10月神木县新建商品房预售许可证审批家数为零。这表明，传统意义上的楼市“金九银十”在神木变成了“神话”，在国家宏观调控步步收紧态势之下，神木县商品房销售已完全停滞。

　　神木县房管办工作人员刘杰告诉记者，年初开始，房地产开发企业过来办手续的比较多，“但我们对数量加以控制”。到了下半年，相关政府部门开始实施房地产开发企业备案制，就相当于基本不给审批了，目的在于平抑房价。“9月、10月份情况有点特殊，是企业本身没有过来申请，因为他们也预计房子卖不掉。”刘杰表示。

　　房管办一位贺姓工作人员说，今年上半年申请获得预售许可的开发商只有一家，总销售套数100来套，月均十几二十套。

　　造成今年下半年神木县新屋销售近乎停滞的原因，还在于政府保障房建设的有力推进。据神木县房管办负责人王亚慧介绍，神木县于2007年开始修建经适房，当年竣工1140套；2009年开始修建廉租房，竣工864套；2010年主要是经适房和廉租房的续建工程；2011年开工廉租房1791套，开工公租房2904套，目前尚未竣工；2011年开工的1100套经适房和460套限价房，现已全部封顶，正在进行入户资格的审核。王亚慧透露，未来几年，政府还有约两万套的建设计划。

　　二手房交易“三大怪”

　　记者在神木县调查后发现，当地二手房交易情况较新房更为活跃，对价格的导向作用也更明显。不过，近几年神木二手房市场出现了“买房不过户”、“无金九银十”及“有价无市”这三大怪现象。

　　神木县房屋交易管理所所长刘飞向记者介绍，由于交易量相对较大，二手房交易价格能够较实际反映当地的房屋价格走势。他告诉记者，本轮价格上涨始于2008年末，当时主要地段每平方米交易价格约在3000元左右，经过2009年、2010年的持续上涨，在今年一季度末均价已达到1万元以上。

　　据刘飞介绍，现在不少业主将数月前估价约100万的房子，最低主动降价至40万元出售。今年二季度开始，随着政府保障房建设的推进，二手商品房交易有价无市愈发明显，卖房子的广告比比皆是，但是买房者仍在观望等待。“预计未来3至5年，神木房价会有最大下降50%的可能。”刘飞说。

　　而就在今年年初，神木当地仍有一些期房开发商愿意主动“贴钱”向已购房者进行“回购”。神木灵济实业旗下中国黄金旗舰店负责人乔玉兆告诉记者，去年4月份，他一个朋友在县城北部的神木新村以3600元的单价购得136平方米的未竣工新房一套，总价不到49万元，已支付了10万元首付款。今年初，开发商主动联系表示愿以50万元总价回购过来，但这位朋友没有同意。

　　刘飞介绍，在神木当地并无明显的“金九银十”现象，这主要是由于多数有实力的购房者都与煤矿有关系，年底矿上分红是他们收入来源的很大一块。神木的新房及二手房交易旺季，一般在每年的正月至2月份。

　　刘飞还告诉记者，自2005年神木县人民政府颁发第45号文件，要开始征收营业税和个人所得税以来，原来3%至5%的二手房交易成本(不包括土地产权)，便一下子接近15%了。加上神木是个小城市，居民法律意识相对淡薄，在亲戚或很熟的朋友之间交易的话，往往不过户就成交了，这也给真实数量统计造成了困难。据刘飞了解到的情况，这种不过户交易约在总量的一半之上。

　　在神木这样一个地处内陆省份、总人口约42万的小型城市，某些地段的新房房价已达两万元左右。熟悉情况的人士认为，未来国家宏观调控有望持续，神木房价肯定应回归理性，畸高房价将难以持续。

　　记者在调查的过程中偶遇一位曾经的煤炭企业经营者，由于内蒙、陕西的中小煤矿整顿合并潮，他开始投身于房地产市场。不过，他现在正在为一幢街区四层商铺楼的出售而焦头烂额。该人士表示，由于经济不景气，现在租金普遍偏低，想趁着房价还没有跌下来赶紧出手。据他介绍，3层、4层各100平方米左右，总价200万就可以了。他还告诉记者，除了这幢楼，他手头还有10套住宅商品房，已在几乎所有认识的朋友那里“挂”下了，每天主要是在神木街道上寻觅买家，“多找些途径，或许就能多一点成功的概率。”

　　民间借贷无米下锅

　　除了房地产市场，神木的民间借贷市场也不乐观。当地煤炭资源异常丰富，而且煤炭品质好，已成为当地村民致富的首要来源。据了解，当地共计22家小额贷款公司的股东构成中，几乎都有煤炭老板的身影。

　　记者向神木县政府金融办工作人员李洋了解到，截至2011年10月末，当地22家小贷公司注册资本金规模共计26.78亿元，最高的2.18亿元，最低的8000万元。总体放贷金额主要是由各自的注册资本金决定的，但有个问题是他们后续资金不济，注册资本金放完后，就没有米下锅了。因此，政府也鼓励小贷公司直接向银行争取一部分贷款。政策上，小贷公司可以融资的规模不能超过注册资本的50%。实际上，由于去年以来央行信贷及准备金管理日趋严格，银行并没有多少额度可以提供。

　　于2008年12月注册的陕西省第一家小贷公司——神木县惠民小额贷款有限公司里看到，营业柜台前赫然写着“只贷不存”四个大字。公司负责人王荔告诉记者，合法民间借贷的市场需求仍旧较大，但小贷公司受到资本金的制约也越来越明显。去年12月份，通过省政府搭桥，国家开发银行向公司提供了2000万元的融资，但与注册资金50%额度相比，小贷公司实际能获取的银行融资仍远远不够。

　　王荔介绍道，企业向银行机构贷款，除了用不动产抵押的严重折价外，手续繁杂、等待时间较长以及偶尔延迟还贷留下的不良记录等，都是其明显的“弊端”。因此很多无法通过正规银行渠道或融资后仍有缺口的企业客户，就更青睐小贷公司。

　　据悉，惠民小贷公司的最初定位也是服务三农经济。王荔介绍说，公司几乎一半的额度都贷给了三农产业，不少返乡创业的大学生进行农业和畜牧业承包经营，除国家补贴支持外，小贷公司也是不可或缺的一环。

　　神木魏王玉雕公司董事长刘永成告诉记者，自己最近有一批800万元灵璧石、和田玉的进货，并曾与朋友商量过借一些资金，愿意出2分半的(即月息2.5%)利息，但目前仍无着落。刘永成表示，神木县有丰富的资源，自生能力总体较强，但当前已暴露出一些难以持续发展的问题，中小企业融资依旧较为困难。“一般向担保公司借钱，但企业一旦出现问题，担保公司本身也面临利息甚至本金的风险。”刘永成说。

　　魏王玉雕公司另一位负责人对记者表示，神木的钱多是压在煤矿等实体经济上，现在楼房卖不动，煤矿又限制开采，这导致部分资金离开本地去投资外地市场。据了解，西安等地的商品房购买群体中，榆林、神木的人群比例相当高。

　　“煤矿赚钱太容易，也会减弱政府的高科技投入。一旦市场炒作的泡沫破灭，神木的可持续发展也会受到制约。”刘永成表示。

　　借贷风险正在酝酿

　　当地金融界人士认为，神木县房价下跌及成交清淡将可能对进入担保公司等的民间借贷造成风险隐忧。同时，近段时间以来，陕西、内蒙等地均在进行煤炭企业整合，规模以下的煤矿将被兼并。重新技术改造完成之前不允许开工，将意味着企业资金链濒临断裂，投入房地产的煤炭资金，也会骤然吃紧。除了小贷公司外，其他诸如地下钱庄或灰色担保公司、典当公司等，都是未来资金风险的重大隐患。

　　神木县灵济实业乔玉兆对记者说，作为一个能源型城市，能够从中受益致富的只是极少部分，高房价带来高物价，超过90%的人群将为此付出较高代价。

　　值得关注的是，记者从当地居民中还了解到，2009年神木县开始实施全民免费医疗，并自2005年开始逐步推进从幼儿园至高中的15年免费教育，今年9月已开始实施。除了政府部门的纯财政投入外，当地政府还通过专门的运营公司，向每家煤矿企业集资2000万元成立了基金。基金通过民间借贷方式获取收益，收益再投向上述社会福利事业。一位不愿具名的神木当地人士表示，如果整个民间借贷生产链条出现问题，或许也会影响到目前颇受居民好评的免费医疗和免费教育。