北京18个高价地没挣回土地成本 开发商信心不足

　　最近两年土地市场上出现的高价地真是“生不逢时”，盖了房子卖不上价，销售回款低，18块高价地回款不足土地成本八成。

　　近日，又传出去年蓟门桥高价地转让的消息，昔日信心满满的高价地项目，如今却处于尴尬的境地。

　　18个高价地项目数据

　　项目名称 楼面价(元/平米) 溢价率 销售对比

　　土地款

　　富力十号 14097 242% 280.8%

　　旭辉紫郡 6354 110% 323.1%

　　金茂府 14494 147% 98.8%

　　旭辉御府 6140 113% 62.1%

　　金地仰山 5664 108% 199.2%

　　新里西斯莱公馆 6605 116% 191.2%

　　保利茉莉公馆 7248 139% 249.1%

　　中景未山赋 13669 238% 106.8%

　　中粮万科长阳半岛 6443 163% 236.3%

　　远洋·天著 8014 467% 3.1%

　　保利东郡 23506 314% 24.4%

　　万科幸福汇 4354 260% 32.0%

　　中海九号公馆 17153 195% 38.2%

　　龙湖长楹天街 9807 167% 34.5%

　　金科·巴登假日 15101 130% 17.1%

　　中信新城 13396 103% 30.8%

　　保利望京苑 24066 172% 35.8%

　　米拉village 8650 269% 76.2%

　　高价地项目陷困境 回款不足土地成本八成

　　日前，保利地产购得兵器集团下属公司在北京的蓟门桥地块。据记者了解，蓟门桥项目地块是北京目前最贵的土地，用地性质为商业金融、居住，楼面地价高达3万元/平米。

　　其实，陷入困境无奈转让的蓟门桥地块只是目前北京众多高价地项目中的典型代表。最近两年，高价地大多数遭遇困境。

　　北京中原统计数据显示，从2009年开始北京出让的包含住宅类地块中，溢价率超过100%的地块合计有33块，其中已经进入销售环节的合计有18个项目。这18个地块合计土地出让金为468.76亿元，而截至目前的销售额仅为359.45亿元，销售额合计仅为土地出让金的76.7%。

　　在18个地王项目中即使是部分销售比较早的项目，目前的销售额也仅为土地出让金的2-3倍。而按照正常项目成本计算，土地成本应占销售成本的3-4成，地王项目盈利的空间非常小，很多甚至濒临或已经亏本。

　　开发商信心不足   成交价仅为预售价一半

　　蓟门桥地王已经被转让，而自2009年以来溢价率最高的地块也就是远洋旗下的远洋·天著，该项目9月15日取得预售证，预售均价达到4.5万左右。

　　但是记者今天从房地产交易管理网查询到，该项目开盘的66套住宅截至目前销售率23%，开发商回笼资金仅为1.5亿元。相比其当年拿地成本43亿元来说，销售回款率仅为土地成本的3.1%。

　　而记者也看到，其住宅成交均价仅为预售价的一半，充分显示了开发商信心不足降低售价。

　　除了开盘较早的如富力十号、保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱公馆等位于大兴地区的“地王”项目销售情况尚属不错，其余项目均赶上了颓势。

　　成本高降价空间小

　　避免亏损成为难题

　　中原地产三级市场研究总监张大伟表示，2011年来，全国性的楼市调控，明显影响了土地市场，北京的土地价格也明显下调，大部分都以接近底价成交。

　　而据记者了解，房企库存市值已经达到了上万亿，楼市交易市场低迷，成交量特别是一线城市的成交量萎缩使得开发商拿地热情下降，而在目前银行信贷收紧的情况下，拿地资金萎缩，直接导致了目前土地市场流标、底价成交等现象时有发生。

　　从目前调控的趋势看，今年年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。

　　而高价地项目因土地成本较高，降价空间较小。对大部分高价地项目来说，如何选择降价、降价的幅度多大能够换来销量、如何避免亏损成为目前最大的难题。特别是郊区地王项目，如果不选择快降，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。

　　文/记者 张媛