北京通州新盘房价创新低 楼市拐点究竟还有多远

　　房价拐点还有多远？ 媒体探访京降价典型区域 

　　位于朝阳区王四营乡双河村的北京在建最大保障性住房项目——双合家园目前已完成主体结构施工，昨天进入外立面装修。双合家园占地35公顷，可提供公租房和限价商品房共7160套，全部工程将于2012年底完工，并陆续交付使用。

　　记者走访京城几个典型区域一探究竟

　　“便宜了十万，买还是不买？”拿着户型图在露天花坛边坐了三盏茶的工夫，徐雷还是决定放弃。

　　临近年尾，楼盘降价的消息不绝于耳。到底谁在降？真降还是假摔？期盼已久的房价拐点，离我们还有多远？带着这些疑问，记者连续走访了北京几个传言降价的典型区域，一探究竟。

　　地点1 通州

　　房价下跌 全城最大

　　“最后两天优惠，有意向请速与我联系。”周末，K2·百合湾的销售员再一次给看房者群发了短信，每平方米再优惠3000元，而就在两周前，该项目还是一分不让。

　　从下半年开始，大范围的降价促销在通州楼市兴起，华业东方玫瑰、润枫领尚、京贸国际城，降价楼盘轮番上阵，并引发前期老业主的抗议维权。几天前，东亚·逸品阁也宣布年底入市，每平方米13200元起，再创通州新盘价格的新低。

　　尽管“半折甩卖”纯属忽悠，可通州的房价确实是在走下行路线。“开发商卖房，都是互相制约的。有一个楼盘大降，就会影响区域其他楼盘的销售速度。到了年底，各开发商都会有现金流或者冲业绩的压力，更愿意采用特价促销房的相对保险形式，以价换量。”通州某项目的负责人告诉记者。

　　据北京中原地产市场研究部统计，从8月到10月，通州新盘成交均价从每平方米17000元到16000元。

　　“从曾经的一路飙升，到楼市调控下的迅速收缩，通州无疑正在慢慢挤出泡沫，成为北京房价下跌最快的区域。”

　　地点2 马家堡

　　降幅微小 有价无市

　　“中介给我打电话，说马家堡的房子，单价都从每平方米29000元降到22000元了，让我赶紧去看房抄底。”每次接到经纪公司的电话，闫小姐听到比较多的一个词就是“马家堡”。因为紧挨南城，配套设施建设较缓，南四环也成为传说中的降价热点。

　　因为新盘放量很少，二手房成为马家堡区域内的主要供应。在某知名中介门店，当记者提出要买一套单价在每平方米22000元的满五年老房后，经纪人小唐查了半天，才在司达小区找到一套120万元的小两居。“22000元的价格，在马家堡一带很难找到房子，一般业主的报价都在每平方米25000元左右，这套属于着急卖的。”

　　到了司达小区，记者才发现，这套“急卖”房源性价比很低：房顶墙面早已大面积裂缝，全靠胶带勉强凑合；地面还是老式的胶纸，已变得凹凸不平；所剩家具也都不能用。

　　小唐告诉记者，虽然马家堡的成交均价在这三个月有明显下降，但并非因为市场大降，而是价高的房源没人成交。“报价低于每平方米25000元的，都是离地铁15分钟以外的老旧小区，地铁沿线的房子，像城南嘉园、瑞丽江畔，单价怎么也得27000元，也就比8月便宜了1000元。”

　　地点3 方庄

　　变化不小 落价实惠

　　“74平方米的两居室，装修全新，报价185万元，折合单价每平方米25000元。”在记者的采访中，二环边的方庄房价，是令人颇感惊喜的地方，芳城园、芳群园等几个老社区，普遍报价都已达到每平方米25000元，比最高点时下降了近4000元。

　　“方庄的二手房，从数字看，降幅不算最大的，也就3000元左右，可落得很实惠。”一位中介门店经理告诉记者，由于方庄不少属于改善型业主，卖小的比例不少，所以在报价上也都倾向于一步到底，而且往往成交时还有商量余地。“毕竟限购后，能买房的人越来越少，成交一单不容易，所以，卖小的业主相对不爱拿价，很容易就给出心理价位。单价上落个3000，再加上老房子没有营业税和个税，对于首套刚需购房人来说，其实很合适。”

　　地点4 大兴

　　房价仍处 “割肉”初期

　　在大兴的几个新盘转了一圈，市民陈先生也没挑上一套合适的小户型。“虽然开发商都宣布有优惠，可降价幅度却感觉不痛不痒的，而且不是这个户型的就剩尾房了，就是那个户型朝向不好，可挑的余地很小。”

　　经历了调控前的成交高潮后，大兴的房价也在近期出现下调态势，可在记者走访中，同为郊区，大兴的下探幅度和通州相比，却显得少有诚意。

　　来自中原地产的监测也显示，大兴新盘虽然在最近三月内普遍降价，但“割肉”幅度均不大。在13个典型项目中，最近两个月价格下调的项目有10个，而降幅超过两千元的只有两个：金色漫香林10月签约均价下调超过3000元；华润公元九里10月均价相比之前下调近10%。(赵莹莹)

　　对决

　　房价咋走 专家打架

　　在昨天的搜狐企业家论坛年会上，各路专家对房地产的走势展开激烈辩论。这个说北京房价肯定降40%，那个立刻予以反驳；这个称明年下半年房价将到谷底，那个却说现在买房正合适。多方唇枪舌剑，争论得面红耳赤。

　　争论1：房价究竟会降多少

　　中国社科院工业经济研究所研究员曹建海认为，房价要降40%。中国住房的建设能力、开发能力是超过需求的。在2006年，北京市每年新进的人口和开发能力相比，开发的超过新进人员中真正要购房的人。至于供不应求，这是投机需求造成的。支撑房价的只能是那些投机客。

　　住总集团董事长张贵林不同意曹建海的观点，“涨多了肯定要往下降一点，但降到40%的时候在座的各位不同意。因为银行的贷款还不上了，出现了坏账了。房子不值钱了。”

　　争论2：何时买房最合适

　　张贵林认为，从北京市来看，如果想在城里买房，现在是个机会，因为北京城里的土地越来越稀缺，长期来看，一定是涨的。

　　融科智地执行总裁郑志刚认为，房价还没有到谷底。当下价格的变化其实是政策和市场的叠加，如果把这两个曲线叠加来看，在国家不再出更严厉的行政手段来调控房地产的前提下，房价探底应该是在明年下半年。

　　争辩

　　1 房价拐点究竟还有多远？

　　房价拐点已经来了

　　胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)

　　7月份，北京二手房成交均价是每平方米25099元。到了10月份，达到每平方米21800元，环比下降12%。所以，房价拐点已经来了。但具体到各个项目，不是全市范围的普遍大幅下降，而是有缓有急。

　　房价拐点说不靠谱

　　林倩(链家地产副总裁)

　　某个楼盘近期的成交量，取决于上一周期的新增房源量和客源量。如果房源增长快，房价下降得就快。你说通州房价跌了10%，那他还说西城房价涨了2%呢。那“拐点说”孰是孰非呢？

　　2 房价拐点怎么判断？

　　我咋没感觉到房价拐点

　　许先生(购房人)

　　专家常说，房价拐点来了，可我怎么一点儿都感觉不到呢？确实，我去看过的一些楼盘，最近都没有涨价，有的甚至还便宜了几万元。可平均到每平方米，也就降了一千来块。这就叫拐点了？那购房人可真伤不起，涨价是一个月三千，降价却是半年一千。

　　12月就能明显感到拐点

　　杨红旭(上海某房地产研究院综合研究部部长)

　　判断何时到了房价拐点，主要看全国70个大中城市房价环比的数据。10月份的数据肯定环比下跌，房价拐点已然到来。至于普通购房人为何还没感受到，是因为房价“拐”后还有一段发展的过程。再过两个月，也就是今年12月底、明年1月初，大家对于拐点的感受就清晰了。

　　3 房价还能再落？

　　房价还没到底

　　胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)

　　房价到没到底，要看购房人买不买账。从目前的实际成交看，“以价换量”还处于价跌量不动阶段，所以，拐点还没到底，至少到明年春节前，房价还将继续延续下行态势。一旦市场成交量出现连续两个月的环比增长，就预示着底部来了。

　　住宅市场恐将崩塌

　　潘石屹(SOHO中国董事长)

　　今年下半年以来，政府实施的限购政策显示了效果，住宅市场成交量萎缩，具备买房资格的人越来越少。现在，房地产开发商在死扛，因为限购之下，即使降价也未必能换来成交，对自有资金链的缓解也可能无济于事，住宅市场的崩塌就在眼前。

　　4 现在买房合适吗？

　　现在买怕亏

　　蔡小姐(购房人)

　　首付高了，贷款难了，这些都得在房款上找补回来。

　　我觉得，房价才刚刚略有下降，要是着急出手，很容易就会亏的，还是等等再说。

　　“刚需”族该出手了

　　林倩(链家地产副总裁)

　　目前判断，未来五到六个月，北京楼市依然不会太好，对于确实有购房需求的“刚需”族来说，可以考虑出手了。每个人都想“抄底”，可总是只有个别的少数人能偶尔碰上这个底。

　　个案

　　旧宫二手房价 降三成无起色

　　由于购房者普遍看空后市，加之房源多存在“硬伤”，大兴旧宫部分二手房价格大降三成，成交仍未见起色。

　　据我爱我家门店统计，今年七八月份，旧宫二手房均价还在每平方米17000元上下浮动，到近期，已跌至15000元。一些急售或是顶层房源业主甚至报出了12000元的低价，跌幅在30%左右。

　　二手房价格一再下降，但旧宫区域的成交量并未出现明显变化。购房者普遍看跌后市是主要原因。一位门店经纪表示，有的购房者认为，旧宫区域还能再跌10%。

　　此外，旧宫区域出现价格大幅下调的房源多处于顶层，还有些前期用于出租的房屋，维护状况较差，即使降价也难以售出。