中原地产：通州楼盘降价预计将继续深入

　　中广网北京11月18日消息(记者季苏平)在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大。

　　北京中原市场研究部统计显示：通州已经出现断崖式下调，11月上半月通州成交均价仅为15626元每平米，成交价格相比7月份的接近2万元下调幅度已经接近20%，成交热点项目基本下调都超过20%。

　　从降价后，通州市场的成交量依然低迷可以基本判断，目前通州楼市的底部未到，虽然市场价格决定因素是供求决定价格，不是成本决定价格。如果成本决定价格，就没有亏损这一说。

　　通州大部分项目成本不足万元，但为了计算通州可能的底部，测算如下：

　　通州区域08-09年出让土地在售的项目合计为10个(08年前土地价格基本可忽略不计、10年后基本未入市，取平均数值)10个项目中目前土地占售价最低为8%，平均为20%，平均楼面价成本为3022元。

　　按照建安3000元每平米，税2000元每平米，资金成本1000元每平米简单计算，目前的在售项目大部分在1万元时依然有部分利润，而目前区域市场均价依然在1.5-1.6万，可见从成本角度看，市场下调的空间非常大。但是可以预期的是10年以后出让的地块可能会遇到比较大的成本压力。

　　近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。

　　目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。2009年至今，住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平米，占全市的13.3%，库存量和潜在供应都将比较大，均远远超过如果继续执行限购的市场购买力。

　　北京中原市场研究部张大伟从目前的库存量和降价项目的销售情况分析，预计全区降价的底部还将继续深入，价格有可能继续下调1-2成。而如果调控政策持续2012年全年的话，甚至存在继续下调的可能。