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北京六环新盘跌破万元 销售员称只需一成首付

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-22 16:52 来源: 北京晚报

  刚高调宣传“日光”不久,龙湖时代天街项目就被爆“饥饿营销”。每平方米11800元低价引发的热销,让市场看到了刚需购房人的力量。昨天亦庄合生世界花园(六环外)将起价定在每平方米9980元,而且承诺先期购房只需交纳一成首付。“均价还没确定,但起价肯定是9980元。到年底了,开发商急需回笼资金,所以要喊出全北京最便宜的价格。”销售员告诉记者。

  “日光”后被指“饥饿营销”

  “小姐,我们是现在北京最热销的楼盘,叫龙湖时代天街。项目刚开了第一期,216套房当天售罄,您还考虑购买吗?因为很多购房人没买上房,我们准备再开一期,价格估计还是每平方米11800元起。”昨天,不少市民都收到了这么一通电话。

  上周末刚创造“日光”的南六环时代天街项目,进入新的工作日,瞬即开始第二轮开盘的宣传。因此,也被人指责为“小步放量,饥饿营销”,一次性拿预售许可证,再分批入市。

  记者昨日登录北京市房地产交易管理网发现,11月9日,时代天街项目拿到了预售许可证,总共是五栋楼盘近600套住宅。可按照首期公布的216套售罄数据,仍有384套房源不知去向。

  而且,对于每平方米11800元的起价,一位地产策划人士表示,“单从本期开盘来看,龙湖这次是赔本赚吆喝的,唯一的利润或许是赢得了一个良好的市场口碑。如果对外宣传的真实,是有策略的让一些人买不上,一个月内选择加推一定体量,小步快跑,逐步拉价放量。”

  龙湖地面价7519元

  买的没有卖的精,开发商是否会低于成本卖房,成为昨日业内在微博(http://weibo.com)上论争的热点。

  2010年12月23日,龙湖地产以348089万元竞得大兴区生物医药基地配套地块。按照规划建筑面积46万平方米计算,楼面价7519元/平方米。而19日开盘时,住宅项目起价只有1.18万元/平方米,中间的差额看似还不够基本的建安运营成本。

  开发商难道真的愿意赔本赚吆喝?对此,龙湖表示,时代天街定价并未低于成本,“肯定存在利润空间,虽然是微利”。

  龙湖媒体总监刘男男昨日晚间接受采访时解释,首先,出让文件中的46万平方米建筑面积是指地上部分,事实上,该地块还有20多万平方米的地下面积,如车位等也可以销售。加起来该地块的总建筑规模为75万平方米,这就大大稀释了单位拿地成本。此外,在46万平方米地上面积中,60%为住宅,40%为商业,其中不少零售商铺将以远高于住宅的价格出售,“即使是住宅部分,目前单价从1.18万元至1.45万元都有,因此全项目利润和周转速度是公司关注的经营指标,孤立的就某一次开盘算账并无太多意义。”

  微利成为开盘新噱头

  不过,对于低于成本“饥饿营销”,龙湖地产并不承认,而表示“属于微利销售”。从金地仰山(微博)、时代天街到东亚逸品阁,微利成为继“促销”后的又一个开盘新“噱头”。怎样才叫微利?著名房地产评论人陈宝存(微博)的解释是,微利和成本紧密挂钩,销售价只能略高于成本价,利润要低于20%,而成本价的计算通常是把楼面价、建安成本和税费三者加权。“当然,对于普通购房者来说,微利的成本账并不好算。购房人判断项目属不属于微利,主要是参考周边已知项目的定价。在调控的大势下,如果比周边项目便宜,甚至能便宜出15%,可能大家才会觉得合适。”

  楼市会破万元底线?

  位于亦庄的合生世界花园预计12月入市。记者昨天从售楼处了解到,项目目前将起价定在每平方米9980元,而且承诺先期购房只需交纳一成首付。“均价还没确定,但起价肯定是9980元。到年底了,开发商急需回笼资金,所以要喊出全北京最便宜的价格。”销售员告诉记者。

  “如果真是按照每平方米9980元的价格起卖,就打破了大家对于北京楼市‘万元是底线’的预期。”北京中原地产市场研究总监张大伟表示,虽然这个价格有可能再次引发关注,但谁也无法预期谁将成为下一个“日光盘”,只能预估是在大兴、通州或者房山区域。“从本质上说,决定销售好坏的不是售价微利或者亏本,而是供需关系。目前看,只有入市价低于人们的预期,才有可能引发热销。”

  而在陈宝存看来,是否能成为“日光”,除了价格,区域和开发商品质也是必须考虑的因素。“但从目前看,五环外价低的可能最大。” (赵莹莹 姚丽颖(微博))

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