北京六环新盘跌破万元 销售员称只需一成首付

　　刚高调宣传“日光”不久，龙湖时代天街项目就被爆“饥饿营销”。每平方米11800元低价引发的热销，让市场看到了刚需购房人的力量。昨天亦庄合生世界花园(六环外)将起价定在每平方米9980元，而且承诺先期购房只需交纳一成首付。“均价还没确定，但起价肯定是9980元。到年底了，开发商急需回笼资金，所以要喊出全北京最便宜的价格。”销售员告诉记者。

　　“日光”后被指“饥饿营销”

　　“小姐，我们是现在北京最热销的楼盘，叫龙湖时代天街。项目刚开了第一期，216套房当天售罄，您还考虑购买吗？因为很多购房人没买上房，我们准备再开一期，价格估计还是每平方米11800元起。”昨天，不少市民都收到了这么一通电话。

　　上周末刚创造“日光”的南六环时代天街项目，进入新的工作日，瞬即开始第二轮开盘的宣传。因此，也被人指责为“小步放量，饥饿营销”，一次性拿预售许可证，再分批入市。

　　记者昨日登录北京市房地产交易管理网发现，11月9日，时代天街项目拿到了预售许可证，总共是五栋楼盘近600套住宅。可按照首期公布的216套售罄数据，仍有384套房源不知去向。

　　而且，对于每平方米11800元的起价，一位地产策划人士表示，“单从本期开盘来看，龙湖这次是赔本赚吆喝的，唯一的利润或许是赢得了一个良好的市场口碑。如果对外宣传的真实，是有策略的让一些人买不上，一个月内选择加推一定体量，小步快跑，逐步拉价放量。”

　　龙湖地面价7519元

　　买的没有卖的精，开发商是否会低于成本卖房，成为昨日业内在微博(http://weibo.com)上论争的热点。

　　2010年12月23日，龙湖地产以348089万元竞得大兴区生物医药基地配套地块。按照规划建筑面积46万平方米计算，楼面价7519元/平方米。而19日开盘时，住宅项目起价只有1.18万元/平方米，中间的差额看似还不够基本的建安运营成本。

　　开发商难道真的愿意赔本赚吆喝？对此，龙湖表示，时代天街定价并未低于成本，“肯定存在利润空间，虽然是微利”。

　　龙湖媒体总监刘男男昨日晚间接受采访时解释，首先，出让文件中的46万平方米建筑面积是指地上部分，事实上，该地块还有20多万平方米的地下面积，如车位等也可以销售。加起来该地块的总建筑规模为75万平方米，这就大大稀释了单位拿地成本。此外，在46万平方米地上面积中，60%为住宅，40%为商业，其中不少零售商铺将以远高于住宅的价格出售，“即使是住宅部分，目前单价从1.18万元至1.45万元都有，因此全项目利润和周转速度是公司关注的经营指标，孤立的就某一次开盘算账并无太多意义。”

　　微利成为开盘新噱头

　　不过，对于低于成本“饥饿营销”，龙湖地产并不承认，而表示“属于微利销售”。从金地仰山(微博)、时代天街到东亚逸品阁，微利成为继“促销”后的又一个开盘新“噱头”。怎样才叫微利？著名房地产评论人陈宝存(微博)的解释是，微利和成本紧密挂钩，销售价只能略高于成本价，利润要低于20%，而成本价的计算通常是把楼面价、建安成本和税费三者加权。“当然，对于普通购房者来说，微利的成本账并不好算。购房人判断项目属不属于微利，主要是参考周边已知项目的定价。在调控的大势下，如果比周边项目便宜，甚至能便宜出15%，可能大家才会觉得合适。”

　　楼市会破万元底线？

　　位于亦庄的合生世界花园预计12月入市。记者昨天从售楼处了解到，项目目前将起价定在每平方米9980元，而且承诺先期购房只需交纳一成首付。“均价还没确定，但起价肯定是9980元。到年底了，开发商急需回笼资金，所以要喊出全北京最便宜的价格。”销售员告诉记者。

　　“如果真是按照每平方米9980元的价格起卖，就打破了大家对于北京楼市‘万元是底线’的预期。”北京中原地产市场研究总监张大伟表示，虽然这个价格有可能再次引发关注，但谁也无法预期谁将成为下一个“日光盘”，只能预估是在大兴、通州或者房山区域。“从本质上说，决定销售好坏的不是售价微利或者亏本，而是供需关系。目前看，只有入市价低于人们的预期，才有可能引发热销。”

　　而在陈宝存看来，是否能成为“日光”，除了价格，区域和开发商品质也是必须考虑的因素。“但从目前看，五环外价低的可能最大。” (赵莹莹 姚丽颖(微博))