二三线城市土地频频流拍 土地财政考验楼市调控

　　南方日报记者 牛思远

　　在房地产调控大背景下，不仅一线城市的住宅地块出让频频流拍，近来济南、南京、成都等二三线城市土地市场，流拍和底价成交亦开始成为“主流”。近日有消息称，成都已经不堪压力尝试变相放松限购。

　　有专家表示，房地产企业拿地谨慎与购房者持币待购“双观望”情绪进一步加剧，可能对未来一两年内房屋供给产生一定影响，而土地市场遇冷则会给依赖土地财政的地方政府更大压力，调控的持续性面临挑战。

　　土地流拍自一线城市扩至二三线

　　海通证券11月3日发布的研究报告指出，“金九银十”销售增长减弱直接导致土地市场需求萎缩。10月，全国一线城市土地成交建面累计10545万平米，同 比增长22.43%，环比继续回落0.9个百分点。从环比看，10月一线城市土地实际成交量953万平米，环比减少30.95%；10月，一线城市土地实 际成交溢价率回落至1.71%。

　　11月16日，上海市国土局出让三幅住宅用地以底价成交。11月1日，广州南站、琶洲、番禺等区域6宗地块均以底价成交。

　　北京中原地产的数据显示，今年4月份推出的大兴、平谷的两块住宅用地至今仍无人报价。截至目前，北京市的住宅地块出让50块，规划建筑面积约765.21公顷，只完成今年计划供地总量6500公顷的一成多。

　　中原地产监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1—10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

　　而除了一线城市土地市场遇冷，二三线城市的土地出让流拍和低价成交也正逐渐成为主流。

　　10月10日，浙江嘉兴国土局推出嘉兴南湖新区五地块，其中三宗为住宅用地，五宗地块最终均由上海绿地集团以总底价6.0242亿元摘得。

　　11月2日，山东省济南市出让11宗土地，只有2宗土地以底价成交。此前，济南于10月28日出让的13宗共45公顷土地，也是以底价成交。据了解，从8月份以来，济南一共成交34宗土地，其中大多数都是以底价成交。

　　11月3日，成都国土局拍卖5幅地块，最后3宗地以底价成交，2宗流拍。

　　上周，南京公开出让的6宗地块中流标占3宗。10月南京共推出16宗地块，最终只有7宗以底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上，多数地块也以底价成交，竞价地块屈指可数。

　　成都变相放宽限购凸显调控持续性受压

　　中国土地勘测规划院最新发布的监测报告显示，地价增速全面回落，三季度全国主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价环比增长率分别为1.33%、 1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点。而住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩 大到12个。

　　中国土地勘测规划院发布的最新监测报告认为，目前调控处于关键时期，房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。

　　在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。而地方政府在土地收入大幅缩水的情况下，也不得不微调土地出让政策，通过多种“松绑”措施来推动土地出让。杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。

　　而除了通过调整土地出让价格、放宽出让条件等“促销”方式拉动低迷的土地市场，地方政府也开始考虑拯救眼下陷入冰点的楼市。

　　据媒体报道，11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，宣布政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审 核，转交由开发商和房产中介执行。这被外界解读为“放松对购房者的资格审查”和“限购松动”，即政府默许开发商售出更多房产，因为在当地期房销售后，往往 两年后才开始办理房产证。

　　然而，成都关于购房资格审查的新政仅实行了约一周时间，目前已停止执行。成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。有消息称，住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法，并最终导致上述政策撤销。

　　业内人士指出，联系此前佛山等多个二三线城市放松限购的尝试迅速撤销，可见中央对此轮调控确实态度强硬。

　　不过，眼下土地市场遇冷，无疑对依赖土地财政的地方政府增加了不小的压力。国泰君安发布的研究报告称，预计土地市场的持续冷清将促使2012年的地方政策 存在松动可能。还有业内人士担心，原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供 给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。这对于本轮调控的持续性都将是一个重要的考验。