购房逾期付款业主承担违约责任

　　逾期付款，业主承担违约责任

　　购房资金应留有余地以应对不时之需

　　本报讯 (记者 陈琼珂 通讯员 陈家旭)不久前，保利地产将多名无法按约支付房款的购房者告上法庭，要求支付10万至20万元违约金。近日，市二中院对这批案件作出终审宣判，判决业主承担相应违约责任。

　　2009年10月至去年10月期间，保利地产与多名业主分别签订了 “保利叶都”商品房预售合同。合同中明确约定，买方应于签订合同之日起1个月内办妥银行按揭手续并将房款支付到位；并约定若贷款申请未获银行批准或获得贷款不足以支付房屋总价款的，买方仍应按照合同约定按时足额支付房款。否则，应向出卖方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算。

　　合同签订当日，这些业主即按约支付了首付款，但剩余银行贷款逾期多月后才支付到位。保利地产据此提起诉讼，要求业主支付违约金。据了解，根据逾期付款金额及延迟期限的不同，保利地产此次要求业主支付的违约金大致在10万至20万元之间。

　　被告业主们认为，未能按时办出贷款系因信贷政策调整所致，属情势变更，依法不应承担违约责任。同时，合同约定的贷款期限与正常办理银行贷款的实际时间相差较大，有违公平，要求法院驳回保利地产的诉请。

　　一审法院审理后判令业主支付逾期付款违约金。判决作出后，部分业主不服，提起上诉。二审审理过程中，法官加强了释法析理，认为双方关于现金补足条款的约定，证明双方对房产贷款可能出现的风险因素存在预期。并且从合同整体上考虑，业主未能及时取得贷款并不导致对一方当事人明显有利而对另一方有重大不利、继续履约将导致显失公平的后果，不符合情势变更的适用条件。

　　至于双方对贷款期限的约定是否过短问题，因该约定是双方签署合同时协商一致的结果，合法有效，双方均应按约履行。鉴于合同责任系严格责任，业主没有法定事由和约定事由迟延付款，就应按照约定支付违约金。最终，市二中院判决驳回上诉，维持了原判。

　　法官提醒

　　目前，各开发商提供的《商品房预售合同》规定房贷支付部分到位的期限普遍在一个月至一个半月之间，并约定了现金补足条款。在当前房产调控的大背景下，一旦办理贷款受阻，购房者将面临困境。对此，法官提醒购房者：

　　首先，做好准备工作，对于个人信贷问题要尽量提前和银行确认并进行条件预审，留心政策变化，并在资金方面留有余地以应对不时之需；

　　第二、看清合同重要条款，谨慎立约，在双方同意的情况下，提前约定因宏观调控政策变化而导致的逾期付款不构成违约，并在合同中体现出来；

　　第三、在贷款出现延期的情况下，应及时和房产商协商，并采取签订补充协议或变更协议的方式来延长付款期限、减少或免除违约责任。