百万房贷月供增653元提前还贷考验购房者

　　三次加息5年以上贷款基准利率上调至7.05%

　　百万房贷月供增653元提前还贷考验购房者

　　晚报记者 崔烨 任文娇 实习生 俞虹 报道 制图 任萍

　　时至年底，不少房贷客户又将收到各大银行发出的房贷调整通知书。由于今年央行分别在2月、4月和7月上调贷款利率，在这三次加息的影响下，5年期以上基准贷款利率已经从年初的6.4%上涨到7.05%，上涨幅度超过10%。与此同时，由于12月5日起央行下调了存款准备金率，部分银行便开始出现首套房贷利率微降现象。对于房贷利率的“一升一降”，业内人士建议市民要区分对待，并预计提前还贷潮不会集中到来。

　　贷款100万月供增653元

　　“下月起，市民的房贷月供金额将会出现一定幅度的上涨，请各位购房者务必对照清单，足额还贷款。 ”近日，一些银行个贷中心纷纷向房贷客户发出相关信息。据了解，银行约定贷款基准利率的调整方式通常为“次年1月1日”，因此今年之内三次加息的叠加效应将在明年集中体现。

　　业内人士称，对于今年2月之前办理房贷业务的客户而言，明年1月执行的新利率将足足上涨0.65%，而二套房贷面临的利率涨幅更是高达0.715%以上，因此月供也必然会随之增长。银行相关业务工作人员向记者举例，以100万元20年年期为例，如果按照之前的7折利率计算，月供将增加420元，但如果以基准利率计算，月供则将增加653元。

　　银行信贷业务员提醒市民，从下月起要仔细察看清单，了解具体还款金额，切勿因为粗心大意而影响自身的信用。而面对着明年房贷利率上涨已成定局的事实，不少市民已开始犹豫是否选择提前还贷。

　　提前还贷大潮尚未到来

　　“现在股市已经跌到了10年前的水平，本来赚钱的黄金金价也出现大跌。原先贷款以后资金留着可以获得更高的收益。现在要找到7%以上的投资产品，风险又可控制的实在不容易。所以才考虑是否要提前还贷。 ”市民赵先生的话代表了不少贷款买房者对当前形势的看法。

　　记者从一些银行信贷部门了解到，最近的确有不少市民咨询提前还贷事宜。大多数人表示，由于明年的房贷基准利率将调高至7.05%，自己每个月就要多还一笔钱，虽然数目并不是很大，但还是有些犹豫，考虑是否要提前还贷。但相关工作人员也指出，大部分客户现在还是以咨询为主，真正提前还贷的市民并不是很多。

　　记者随机电话采访了几位正在还房贷的市民，他们都表示自己目前不会选择提前还贷。其中大部分人表示，其实自己早就已经计算过了，明年每个月的还贷金额也就多增长几百块钱，对生活并不会造成很大的负担和影响，因此也就不急着提前还贷。也有朋友告诉记者，现在自己手头上的资金是以备不时之需而留着的，如果全部用于提前还贷，那之后需要用钱的时候就会很麻烦，而且现在银行贷款那么难，以后难度估计会更大。

　　业内人士分析，目前市民普遍不急于提前还贷主要有两方面原因，其一是手头可能没有足够的闲置资金还贷，毕竟这不会是一笔小数目。另一方面，人们有更多可选择的投资方式和渠道，可以将这笔资金用于存款、黄金、股票等各类投资以求得更高的收益，因此宁愿选择合理负债理财方式也不会提前还贷。专家提醒市民，选择提前还贷之前一定要充分考虑家庭的财务情况，作出谨慎的选择。

　　一些银行业内人士指出，享受7折利率的市民提前还贷其实很不划算。记者从银行方面了解到，目前房贷的基准利率是7.05%且大部分贷款执行的都是7折优惠，所以2012年1月前房贷执行的是4.94%的利率(7.05*0.7)，而银行5年期的定期存款利率则高到5.5%，房贷利率与存款利率仍存在“倒挂”现象。换而言之，如果是7折优惠利率，现在提前还贷所节约的利息，远没有把余钱存定期挣得利息多，因此，此类人群完全没有提前还贷的必要。

　　市民故事

　　首付三成终于拿到基准利率

　　近半年，一直打算买房的小田感叹遇不到好机会，一方面是房价涨涨跌跌，楼市迷蒙看不透；另一方面，房贷利率也是起起落落，前一个月，本来她都打算要买位于普陀区的某新开楼盘，当时楼盘有打折促销活动，但不巧的是，银行问了一圈下来，银行或者提高利率，或者直接说，你要买价值800万以上的房子才贷给你。这个机会就此搁下，也错过了楼盘打折时机。有意思的是，上周末，她又接到工商银行的一位信贷业务员电话。

　　她记得前三个月来过位于凤城路的一家工行网点，咨询过房贷，当时工作人员说，现在只有首套还贷的出，二套房贷想都不要想。其实，业内早已有传闻称，工行早在6、7月间就停掉房贷，只与合作中介做业务，或者购买价值800万以上房子才放贷。一个月前，记者在走访过程中也注意到，工行还是只针对购房价值800万以上客户放贷。

　　据小田介绍，这位工作人员称，他们支行也是周末才刚刚接到通知，现在工行首套房的政策有宽松，首付3成，利率为基准。至于停贷之说，这位工作人员透露，早在6、7月间确实停贷了，但后来就陆陆续续又从新开始放贷，“毕竟我们银行存款还是比较多的”。

　　早前沪上一些工行网点曾将首套房贷利率较基准利率上浮5%，上述工作人员表示，其实尽管早前有过首套上浮5%之说，但他们支行都一直只是对外宣称，但实际上并没有执行。不过，从今年开始，首套房贷也确实没有利率优惠了。

　　至于什么时间能拿到贷款，上述工作人员则表示，年内已没有额度，肯定要明年放款，说到具体放款时间，则“不好说”。

　　其他几家大银行中，中行、农行、建行的最新房贷政策都是首套房首付3成，利率为基准利率1.05倍，二套房贷首付均为6成，利率上浮 10%，较调存准前并无太大浮动。

　　专家观点

　　首套房贷政策应定向放宽

　　经过近一年的调整，限贷限购政策对房地产市场形成一定打压。央行货币委员会委员李稻葵认为，明年房地产业将迎来较平稳的调整过程。总体来看，房地产价格回落不可否认，但价格回落将是一个相对平稳的过程，明年下半年会出现交易量的逐步企稳，也可能更早一些。

　　李稻葵呼吁，目前的首套房贷政策应定向放宽，目前对于符合条件的首套房贷控制较为严格，优惠利率基本取消，而且贷款周期延长，“对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业的逐渐恢复。 ”

　　银行将受益存准金下调

　　11月30日，存款准备金率近3年来首次下调，4000亿资金流入市场。受宽松预期影响，尽管趋近年底，但较前一个月前相比，银行房贷反而现松动迹象，部分国有大行首套房贷开始重回首付三成，利率基准。

　　业内人士表示，银行的获益点在于，一方面可贷资金有一定幅度的增加，考虑到货币乘数效应，银行业流动性紧张有所缓解；另一方面，也对于一些商业银行达到银监会要求的日均存贷比考核标准有所帮助。

　　下调存款准备金也将增加商业银行12月的信贷投放，增强银行的盈利能力。瑞穗证券亚洲公司首席经济学家沈建光指出：“准备金率下调意味着12月信贷额度会继续有大幅提升，银行全年的盈利水平有一定幅度的提升，专家预计上市银行的全年净利润增幅有望达到30%左右。”如果明年上半年还有几次下调准备金率，将为明年商业银行增加贷款和保持业绩持续增长创造条件。

　　存准率下调或更加频繁

　　银行首套房贷利率尚未明显松动

　　对于首套房申请人来说，最近央行3年来首度下调存款准备金率发出了一个有利的信号——受货币政策微调影响，从银行获得刚性需求的首套房贷可能会稍微容易点了。不过从目前市场情况看，大多数银行仍 “按兵不动”，申请人也认为 “年底能申请到贷款就不错了”。

　　大多数银行仍“按兵不动”

　　从今年10月中旬起，随着房贷额度的吃紧，沪上银行纷纷上调首套房贷利率，首套房按照最低首付3-4成，首套房贷利率上浮5%-10%。而近期由于存款准备金率的下调，约4000亿资金得到释放，外界普遍预测房贷市场会出现大幅松动。近日，记者以购房者的身份走访了部分银行，了解目前首套房贷利率的实际情况。

　　记者从部分银行网点了解到，80%左右的银行首套房贷并未出现“松动”迹象。上海银行工作人员表示，目前首套房贷利率为7.05%，且年内应该不会再有变动；建设银行的首套房贷也在基准利率上保持着上浮5%；中行则仍上浮10%。

　　大部分业内人士表示，目前仍然不是申请房贷的最佳时期，虽然存准率已经下调了0.5%，且外界对于存准率再次下调的预期极其强烈，但年底银行资金非常紧张，真正能够分配到房贷市场的资金量更是少之又少。因此，首套房贷利率出现大幅松绑的可能性比较小。

　　但记者也了解到，的确有一些银行开始将首套房贷恢复到基准利率或为部分达到要求的优质客户提供基准利率。分析人士称，这主要是因为一些银行今年的房贷额度仍有剩余，希望通过此举在满足刚需客户贷款需求的同时促进自身的房贷业务。不过，他们认为这应该只是个别银行的举措，首套房贷市场今年不会大规模恢复到基准利率。

　　大部分受访的银行相关业务工作人员表示，目前的首套房贷利率到今年年底不会有太大的变动，就算有大规模下降也要等到明年年初。因为年初的银行贷款额度通常较为充裕而且明年存款准备金率再次下调的可能性较大，房贷市场会较为宽裕，所以明年年初的首套房贷利率极有可能大规模地恢复到基准利率。业内人士建议有相关需求的市民可以再等一等，看看明年的利率再做决定。

　　在走访银行的过程中，记者还了解到，虽然之前一度“销声匿迹”的二手房贷目前已经开始逐步恢复，但大部分银行二手房贷利率基本为在基准利率上上浮10%-15%，而且办理贷款周期也相对比较长。

　　“客户资信”起到关键作用

　　前段时间，银行机构资金面趋紧，业内人眼中看来，“能不停贷就是不错了”，下调存准后，各家都打出自身的优势牌。有的银行自认存款多，有的银行自称放款速度快。

　　农行中原支行的一位信贷业务员对记者说，房贷利率都是按月定价的，上个月还是95折，现在就又是基准1.05倍了。他说，从年初到现在，自己目睹了银行首套房贷利率从75折、85折、95折、基准，再到如今的基准上浮5%。

　　这位工作人员也介绍说，现在我们针对VIP客户可能还会会有一些利率优惠空间，比如，一些有高级职称的客户，即高校中的副教授、或者医院的副主任医师等包括以上级别的客户。未达这个标准的客户还有一个办法，因为VIP客户是要看日均资产的，可以开张借记卡，存15万进去，一周后再拿出即可。

　　据这位信贷业务员介绍，从开始申请到最终拿到贷款一般为2个月到2个半月左右。

　　至于股份制银行，在此次调存准后，则并未在利率上有太多动作，一家股份制银行信贷负责人说，现在年末了，额度很紧，利率下浮是不可能的，肯定还是基准上浮，上浮多少，就要看房贷客户的资信了。