广州市民称房价年年调控为何见涨不见降

　　南方日报记者

　　卢轶 牛思远

　　“楼市调控都一年多了，刚开的中央经济工作会议也强调坚持房地产调控政策不动摇，可房价咋就不见降呢？”昨天特意请了半天假，跟着中介走了一上午，看了3套二手房源，广州市民王东强烈地感觉到，房价并不像近期媒体或统计数据所描述的出现拐点，这让他大为困惑。

　　老家湖北宜昌的王东，毕业后来了广州。马上过年就30岁了，女朋友和父母都催着他结婚，因此尽快买一套婚房似乎成了他的头等大事。近月来，他潜心研究各种楼市信息，“都说房价开始降了，我觉得特激动，可找了中介一看房，又傻眼了。”

　　王东给记者算了一笔账：“我在赤岗附近看中了一套70方左右的小两房，去年初的价格大约在13000元/平方米，前几天一问，卖大概17000元/平方米。不到2年时间，一套房子就涨了将近30万。”

　　王东的困惑也许代表了多数购房者的心声。房价究竟是由什么决定的，房价的涨跌又取决于什么，调控至今房价究竟是涨是跌？南方日报记者追根溯源展开了调查。

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　　房价上涨由什么因素推动？

　　中国房价的组成也许是世界上最复杂的，各种市场因素和非市场因素作用其中。某大型房企分公司的负责人叶先生首先为记者介绍了新建商品住房一平方米房价中究竟包含了哪些成本。

　　“先 是地价，就拿我最近做的这个项目来说，楼面地价大约1800元/平方米；然后是建安成本，大约在2500—3000元/平方米左右；现在很多盘都带装修， 装修成本大约800—1000元/平方米；然后是各项税费(广州地税工作人员介绍，目前房地产开发涉及的税费主要包括企业所得税、营业税、土地增值税、城 市维护建设税、教育费附加、教育专项资金和印花税等)，各个项目具体税费有所不同，但通常在10%—12%左右；最后一大块就是管理及营销费用，包括工 资、财务成本、公关费用等，大约在15%左右。我这个项目准备卖八九千元一平米，净利润不会超过15%。”

　　根据叶先生的介绍，房价上涨也就有了一定的根据。

　　首先是地价，尽管受楼市调控影响，土地成交也呈现低迷，但地价较去年同期仍有上涨。《2011年第三季度城市地价监测报告》显示，三季度全国主要监测城市居住地价为4518元/平方米，较去年同期上涨10.48%。

　　然后是建安成本，由于钢筋、水泥、玻璃等原材料价格都涨了，“建安成本从去年到今年涨了10%—20%”，叶先生透露。记者查阅工信部数据也发现，今年前三季度，水泥、玻璃等建材按可比价格计算，比去年同期增长了19.5%。

　　“贡 献”房价上涨的还有一项是管理和营销费用。以人工为例，在叶先生的项目施工现场，一位来自湖南的木工谈起收入显得很高兴：“像我这样的熟练工，一个月大概 能挣5000多元，比去年多了。没技术的普通农民工，也比去年涨了大概两三百元。”又如融资成本，传统银行贷款的融资成本大约在10%以下，但由于信贷收 紧，不少房企不得不通过海外融资、房地产信托、民间资本等非传统渠道融资，而房地产信托、海外融资的成本通常在10%以上，民间融资成本通常在15%— 20%，房地产私募基金利率甚至高达20%—30%。

　　除了成本，中国楼市海量的自住、投资需求，以及市场对物业保值增值的预期也是带动房价上涨的重要因素。

　　采访中，一位中介向记者展示了该公司近3年在广州成交数据的变化。“2009年的同比涨幅是19.43%，2010年楼市大旺提升到27.22%，即便是楼市深度调控的今年，1—11月同比涨幅也达到23.4%。所以基本上每年20%的涨幅是可以预期的。”

　　即便在地方政府看来，房价上涨似乎也不可避免。今年初应国务院要求，全国不少城市公布了年度房价控制目标，但大多也都预计有10%左右的涨幅。

　　具 体到开发商，同一项目的提价也有规律可循。叶先生透露，“开发商提价除了考虑成本，还有两个重要参考：市场价和销售速度”。“比如我一个项目卖15000 元，旁边一个差不多的盘卖18000元，那我没道理不提价；又比如项目开盘后卖得很快，那我就可以适当地、逐步地提价”。以位于广州大道中的嘉诚华苑为 例，2006年该项目公寓的开盘售价为8500元/平方米，一两个月后提升到了9000—10000元/平方米，销售后期则达到了12000元/平方米左 右。“这既参考了附近楼盘的售价，也是掌握一定节奏的。”

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　　购房者感受为何与统计数据不符？

　　当然，以上这些也不一定导致房价的上涨，中国的楼市也是个政策市。比如在楼市调控的背景下，楼市成交持续低迷，一些楼盘已经开始打折促销。

　　12 月3日，原本对外宣称售价为23000—25000元/平方米送5000元装修的广州海珠区纵横国际公寓，突然抛出了13800元/平方米毛坯起步价的优 惠。直降近1万的促销使得售楼处水泄不通，通向示范单位电梯的看楼通道排起了50米长龙。销售人员告诉记者，原本当天只推出60套房，但一个半小时内就告 售完，开发商随即又加推了40套，当天也基本售完。

　　谈起纵横国际公寓的降价，资深销售人员小林颇有深意地分析道：“此前纵横国际公 寓2万多的售价，卖得并不好。这次抛出最低13800元，实际均价16000多元的优惠，一下子冲进了广州市网签量的前三甲。开发商肯定是考虑到自己的经 营状况，可能是资金链比较紧张。”还有企业战略的影响，叶先生说，10月起万科、富力、恒大等大型房企在一二线城市的部分项目开始降价促销，部分降幅达到 15%—20%。

　　中国指数研究院监测也显示，全国100个城市住房均价11月为8832元/平方米，已经是连续第三个月环比下降。既然如此，为什么王东对房价的直观感受还是不降只升呢？

　　亚 太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫说，新建住房价格下跌不等于新建商品住房价格下跌，前者还包括保障房，往往能够拉低房价统计数据；此外，就算最近 房价环比下跌，但其实同比去年仍有上涨。“根据国家统计局的数据，全国70个大中城市前10月房价与去年同期相比就有5%左右的涨幅”。

　　小林还介绍，目前广州郊区楼盘或某些此前售价较高的一手楼会有降价的可能，但其实这部分降价并不能客观反映整个广州楼市的情况，市中心房价并没有太大波动。而且目前打折的楼盘也往往只是拿出一部分货源促销，并非全面降价。

　　此外，王东之所以感受不到房价下跌，还在于他看的都是二手房。

　　叶 先生介绍，二手房价与一手房价相关，一手房降价可能带动二手房降价，但并不绝对。“二手房是现房，急于入住的购房者势必会选择二手房。而通常二手房配套成 熟，交通方便，居住氛围较好，因此升值趋势比较稳定”。仍以嘉诚华苑为例，进入二手楼市后，随着广州房价上涨，很快每平方米价格就涨到15000元以上； 到2009年，已突破18000元；2010年更达到20000元/平方米左右；今年以来也仍保持稳中有升的态势。

　　谢逸枫还告诉记者，“从广州来看，二手房价格坚挺，主要跟近期租金水平上涨有关。只要租金足够支撑房贷月供，业主抛售的可能性就不大。近期房贷放松，更坚定了不少业主的信心。”

　　将 近中午，跟中介看完3套房，王东开玩笑似地叹了一句：“我这老婆不知道啥时候能娶上。”房价趋于下行，但仍未见实质性下降，他的失落其实也是多数刚性购房 者的失落。居者有其屋的梦想还在继续，至少中央经济工作会议明确，将坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。只要坚定调控，王东的婚房总会买上的。

　　真正降房价

　　还须住宅体系深层改革

　　▶记者手记

　　去年4月以来，国家推出限购和限贷等调控政策，并层层加码，越控越严，力度堪称空前。随着调控效力逐渐显现，今年以来楼市普遍出现成交低迷的局面，最近更是房价“拐点”隐现。楼市调控不会放松，但未来还应该怎么调，着实考验执政者的智慧。

　　坚持调控政策不应动摇

　　对于房价的涨跌，不同利益群体有着截然不同的立场和心态。

　　记 者调查发现，像王东这样还没有房子的“刚需”，无疑都期盼着房价大跌特跌；而已经拥有住房的业主，尤其是每月还贷的“房奴”，则不希望名下的固定资产缩 水，反而希望房子保值增值；对于开发商、销售人员及中介等地产业从业者，以及银行、钢铁、水泥、家具等房地产业上下游数十个相关行业人员，楼市的红火是他 们财富增长的保证，显然不乐见房价下跌；此外，作为出让土地使用权的地方政府，房价领涨地价，对“土地财政”的依赖甚至导致了个别地方与中央博弈的情况。

　　面对如此多的利益群体，房地产政策应该如何平衡，非常考验中央政府的执政水平。作为国民经济的支柱性产业之一，房地产业当然不能垮，但过去高烧式的发展模式显然也不可持续，调控好房价更事关中央的公信力。

　　楼市调控绝不能半途而废，对于妄想政策松绑的利益群体来说，更需要当头棒喝。我们欣喜地看到，12月9日召开的中央经济工作会议再次明确“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，有效平息了市场猜测与稳定了政策预期。

　　须深层改革建立长效机制

　　不过值得注意的是，目前的限购、限价、限贷等政策，主要是短期干预的行政手段。在中国城市化进程方兴未艾的当下，庞大的住房需求有增无减，行政干预一旦退出就可能导致房价报复性反弹。因此楼市调控不仅要坚定下去，也需要从体制、机制上作一些改变。

　　加 大保障房建设，建立保障房与商品房“两条腿走路”的住房体系，被视为决策层开出的药方之一。今年1000万套、“十二五”3600万套的建设量无疑将大大 冲击房价高企的商品房市场。但从实际来看，资金短缺仍是保障房建设的难点之一，亟需建立起保障房的盈利机制，以吸引更多的社会力量加入。

　　中 央经济工作会议强调将继续推进房产税改革试点，也被视为摆脱“土地财政”桎梏的良方。而改变目前土地出让“价高者得”的模式有利于稳定房价，让地方政府脱 掉房价上涨“获益者”的身份。业内人士分析，通过财税、土地等经济手段逐步替代“限购”等行政手段，将是未来楼市调控的大方向。

　　这些变化的发生，需要一系列配套改革深层跟进，建立长效机制。要使房价真正回归合理，让楼市调控“软着陆”，依旧任重道远。

　　牛思远 卢轶