上海部门楼盘价降幅超10% 开发商庆幸早刹车

　　临近岁末，开发商、售楼员、买房人盘点上海楼市“拐点”——

　　成交量大跌 成交价下行

　　本报记者 晏秋秋 伴随着今年最后一场大型房展冷清落幕，今年上海楼市跌势已定。在调控压力之下，楼市成交量大跌，成交价格也在第四季度出现全面向下趋势，目前部分楼盘降价幅度超过了10%。对开发商、售楼员、买房人来说，房价的“拐点”成了有些人的兴奋点，有些人的转折点。而他们对“拐点”的盘点，也就折射出今年上海楼市不同寻常之处。

　　开发商提着手刹开车

　　“今年，我是一路提着手刹开车。”

　　昨天，沪上一家房地产开发公司的董事长陈滨(化名)，坐在自己开发的大型楼盘的会所内，如此感慨自己的2011年。这一年，央行数次加息、上调存款准备金率。这一年，全国超过120个城市出台房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。这一年，开发商的日子不好过。

　　多年在上海楼市发展的陈滨说，2011年，自己做对了两件事。也只有这两件事，才让他不像其他开发商一般眉头紧锁。“第一件，年初的时候，抛掉了一批房源，大概90多套。当时形势一般，调控政策已经出来了，但房子还卖得动。”

　　第二件事情，是陈滨保证了手头的现金流。“年初公司人员汇报，说一年几千万元的银行利息，实在太高，希望减少一点现金流。这个被我拒绝了。当时是想拿块地的，没想到，现在却保全了我的资金链。”

　　当然，即将过去的一年，陈滨坦承也有一些“决策失误”。比如，年初收购了一家房地产公司，“带进”了一个别墅项目。“当时形势已不太好，但价格确实便宜，想想反正还有钱，就收购了。”不过，收购新公司后，别墅却至今未建。“到了四五月份时，我想还是把节奏放缓，不要这么着急，销售方案研究好，施工计划完备一点，等市场形势好一点了，再推出。”根据陈滨的估计，这批房源“至少要等一年”。

　　因为在圈中声名不小，所以陈滨也了解了很多开发商的状况。“2011年，国家调控打击越来越精准，我们是‘剩者为王’。挺不住的楼盘，这几个月都降价了。像我知道，有一家公司前一天开董事会决定降价，第二天楼盘就降了20%，一周后卖掉100多套，现在价格又调回来了。”

　　“能挺的，都在坚持不降价。坚持不住的，会把部分楼盘降价后，有了钱再慢慢挺。”陈滨说，过去两年，最令人羡慕的开发商是“一直拿得到地的”。而今年，令人羡慕的开发商变成“有钱没房”。“在这个圈子里，不赚是小事，不死才是大事。”

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　　房企并购涉金额1300亿元

　　据中原集团研究中心统计，今年1月至今，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，实属“断腕”求生。而标杆房企如万科、保利、金地、恒大地产、佳兆业、SOHO中国等，则在此股并购潮中谋求逆势扩张。

　　售楼员还不如农民工

　　上周日，上海展览中心，今年最后一次大型房展接近尾声。连续3天吃了“白板”的售楼员小许，心情不佳。走出展览中心，路过一个建筑工地，小许突然爆发了：“我还不如一个农民工！”

　　今年一年，小许的销售业绩是7套。卖掉一套100万元的房子，他能拿4000元左右。不过，因为卖的房子都是小户型，所以满打满算，今年小许的奖金收入在4万元左右。“除了奖金，就是每个月1200元的工资，房租每个月就要用掉我1500元！”

　　在上海，小许有一些朋友。“朋友里有个做木工的，现在和老婆在嘉定一个工地。老公干干活，老婆烧烧饭，打扫打扫卫生，工地给他们夫妻俩一天400元。这几年，他们的收入就是比我高，我胸闷，又有什么用？”

　　顿了顿，小许又说：“你要是写报道，千万别写我名字。我的父母看得到晚报，我骗他们说，今年和朋友集资开了个公司，所以手头有点紧……”

　　不过，让小许稍微感到安慰的，是自己毕竟还不是中介。“以前在公司的同事，有几个跳槽去了中介店，现在几乎都失业了。今年中介钱更难赚。二手房卖不掉，帮开发商代理新房，钱又收不回来。前两天看到一个同事，在一个小区门口‘蹲点’，天又这么冷，还要被保安赶来赶去，太惨了……”

　　不过，对国家的调控政策，小许还是表示赞成。“我们也希望房价降下来。房价太高，老百姓买不起，成交量就上不去，我们赚什么呢？今年年中开会时，就有销售员对老板说，最好降点价格，那样回笼资金的速度还快一点，可惜老板听不进去。”

　　中央已多次强调，明年继续调控楼市不放松。对这点，小许也从心里接受了。“下调存款准备金率时，我还以为要宽松点了，现在看来完全不是。调控最主要的环节在‘限购’，首先就把一大批客户赶出去了。然后银行贷款又很难贷。有时候好不容易说服一个客户买房，却因为银行不放贷而被迫放弃，实在让人丧气。明年？我再看看吧。实在不行，就去读个会计，打打工，至少安稳一点。”

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　　八成城市未来房价看跌

　　今年年底，房地产政策定调为“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。此举预示着政策仍趋紧。中原集团研究中心对28个城市进行了新一轮市场调查显示，未来房价看跌的城市占八成，其中降幅从5%至20%不等。

　　调查显示，与“五一”相比，购房者心态已发生逆转。“五一”调研数据显示，只有接近三成的城市看跌房价，而年底这个数字增加到了八成。楼市调控政策没有丝毫放松迹象，以及开发商们打折促销力度加大，导致悲观情绪蔓延，市场普通看跌。

　　成交量方面，由于楼市惨淡，大部分城市的成交量已经处于2009年以来的历史低位，未来量的下滑幅度有限。但鉴于整体调控政策依然趋紧的影响，预测2012年成交量继续下滑的城市仍占六成，近四成城市或持平、或微升10%～20%。但如果价格出现下调，“以价换量”则可以期待。

　　买房人肯定继续观望

　　对一直在看房的徐峰来说，这一年他过得挺舒畅。不到30岁的他，工作以来第一次看到“房价降下来”的希望。

　　身为一个80后，徐峰从大学毕业后，就一直承受着高房价的压力。2007年，他几经犹豫没买房，用他的话说，就此掉入“恶性循环”。“亲戚碰到，总要问‘侬房子买了？’，弄得过年都不想串门。介绍女朋友，介绍人一开口就是‘婚房有？’？总觉得低人一头。”

　　从2007年以来，只要是上海的大型房展，徐峰总会去参加，“拿回一大堆资料，一个人晚上分析，父母也着急，帮着一道出主意。选择的区域是越来越远，价钱却总是‘HOLD不住’，现在想想蛮戆的……”最近一次在上海展览中心的大型房展，徐峰也去了，“人少掉很多，售楼人员也很热情。心情很放松，就是去领领行情。房子总要买的，但现在我肯定要继续观望！”

　　这一轮国家的调控，徐峰一直在关注。“真正感觉房价降了，是新闻里说浦东一个楼盘降价，老业主砸了售楼处。我特地到现场去了一趟，现场乱得不得了，一些老业主穷喊穷哭，从售楼处出来，我知道，房价终于开始降了。”

　　对这一轮的调控政策，徐峰说：“我代表没买房的人，坚决拥护。房价实在太高了。我现在一个月赚5000元，一年收入在6万元左右。如果想买一套120万元的房子，就算不吃不喝，也要20年。”

　　在网络上，徐峰是看空楼市的“空军”。“前年、去年，各大论坛对房价究竟是涨是跌，讨论得很厉害。今年，网上的争论少了。就连以前属于楼市‘死多头’的网友，也承认房价降下来了。”

　　前几天，上海楼市传出一个消息，明年共有产权保障房(经适房)的门槛，要大幅度降低。月收入4000多元的小白领，也有机会纳入保障范围。这个消息让徐峰感到振奋，“房子是实实在在的，希望这个门槛能越降越低，那真正是我们的福音。”

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　　价格降10%也难成交

　　截至今年11月底，上海新开工保障性安居工程约26.7万套；新开工、筹措各类保障房1700万平方米，按期完成既定目标。今年，保障房建设面积，占全市房地产建设面积超过了60%。

　　在商品房市场，非中心城区二手房买卖市场成交仍显低迷，议价空间逐渐放大至10%左右。而中心城区凭借区位优势，降价动力仍显不足，房主议价空间在3%—5%之间，其中部分次新房源降价尺度加大，但仍难以突破10%。眼下在非中心城区，不少板块出现一二手房价格倒挂，二手房低价优势消失，导致购房者纷纷转向一手房，这是造成非中心城区降价力度加大的主要原因。