报告称中小房企将加速出局

　　□本报记者 林喆

　　诚如一位资深房地产人士所言，“现在是一场耐力的比拼，资金底气不足的房企将自动淘汰。”经过一年的市场调整、两年的政策调控以及十年的景气周期轮回，房地产业“借得到钱、买得到地就能赚钱”的时代已经一去不复返。尤其是在住宅领域，当去投资化成为一种趋势后，资本的流向必然会发生改变，房地产业内很多企业将主动或被动出局；而行业运营的精细化和专业化也将提升。

　　日前，中房协和兰德咨询联合发布的《中国房企经营管理状况(2011)》蓝皮书预计，2012年国内楼市依然不乐观，如果房地产调控政策落实到位，到2015年将有30%的房企会被淘汰出局。数据显示，2008-2010年，全国房地产开发企业注册数量累积减少24.57%；至2010年底，全国有房地产开发企业66290家。新一轮调控后，房地产企业的“洗牌”愈演愈烈，而且呈现出不断加剧的趋势。

　　房企洗牌出局，既是市场调整的必然，也是行业水准提升的需要。以2010年底的数据为例，当年全国城镇人口数量是6.74亿人，而房企数量为66290家，平均不到一万城镇人口就分摊一家开发企业。这种“小、散、落”市场格局反映了昔日房地产热潮下资本的逐利目标，同时也折射出房地产行业低集中度和低专业化水平的现实。

　　“以往赚钱太容易，谁也不会去认真考虑产品线、仔细琢磨长远品质。”一位中小开发商的想法在相当程度上代表了一个房地产时代的开发模式。不过，2012年以后，房地产格局必然会逐步发生“裂变”。首先，众多项目储备较少的中小房企将陆续转行，通过降价清仓或项目整体转让等方式回收投资，随后转投其他行业。其次，具备一定特色优势的房企将致力于优化完善自身的区域布局和产品定位，并进行适度多元化投资。而大型房企则将加紧并购扩张提高市场份额，并进一步突出自己的品牌优势、打造富有竞争力的商业模式。

　　业内人士预测，随着住房“双轨制”的实施，未来几年内，用于保障性安居工程建设的居住用地出让比例将占到总居住供地计划的50%以上，中小房企拿地将日益困难，土地和资金等要素资源将逐步向优势房企集中。如果现行政策能够落实到位，到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下45000家左右。

　　从近期的高层表态可以看出，“史上最严厉的楼市调控”至少在2012年不会动摇，这意味着明年房地产市场依然会持续低迷；与此同时，房地产市场的态势也将随之发生变化，越来越多的企业将积极寻求战略转型和“练内功”。

　　专家建议，明年，房企应花更多的精力多研究、确定新时期的战略目标及发展规划，确定具有核心竞争优势的商业模式，并根据产品战略确定产品创新、产品线规划和产品标准化，以及如何推行可连锁开发的产品线。从大型房企的经验分析，推行可连锁开发的产品线或许是今后房地产业发展的方向之一。

　　目前，万科、恒大、万达、保利、富力、龙湖等一线房企都已经形成多条明晰的产品系列，并在全国范围内大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。在市场竞争压力的影响下，越来越多的第二、第三梯队房企也已开始推行产品系列化和标准化，并逐步成为一种趋势。