房贷执行新利率 积压房贷或春节前后集中放款

　　早报记者 张飒

　　经过2011年的三次加息，2012年第一天，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。

　　据一位银行工作人员测算，以一份30年期的100万元房贷为例，如果以等额本息方式还款，按照目前的五年期以上贷款基准利率7.05%计算，则每月需还款6686.64元。视房贷申请时间的不同，贷款者因为加息而增加的月还款额，从169.39元-431.58元不等，至多全年增加还款额约2009-5179元。

　　此外，早报记者了解到，由于2012年的前两个月信贷投放较为充裕，因贷款额度紧张在去年底积压的全部房贷有望在春节前后全部获得放款。

　　全年多还贷5179元

　　“尊敬的客户，由于2011年人民银行三次上调利率，您在我行办理的个人贷款还款金额从2012年1月1日起也将随之发生变化。”几天前，部分房贷客户即接到按揭房贷的银行发来的提示短信。

　　2011年，央行3次上调了商业贷款利率，上调时间分别为2011年2月8日、4月5日、7月6日。

　　按规定，五年期以上的房贷，2011年2月9日前办理的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点；2011年2月9日至4月5日办理的，上涨0.45个百分点；2011年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点。2011年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。

　　一位银行工作人员介绍称，以一份30年期的100万元房贷为例，执行基准利率，如果以等额本息方式还款，每月增加还款额至多为431.58元，全年增加还款额约5179元。

　　据了解，目前银行大都推出了短信通知服务，会提醒客户自2012年1月1日起，房贷月供将随着新利率的执行而有所增加。不过系统多未能提供准确的增加额信息，所以银行工作人员也提醒，房贷客户本月还款前可通过银行服务电话、登录网银或者直接前往银行柜台的方式，查询自己本月起的月供额变化，以免发生扣款不足造成不良还款记录。

　　“提前还贷未必划算”

　　虽然利率有所上浮，但提前还贷未必划算。

　　沪上一位银行工作人员提醒，根据测算，提前还房贷不一定划算，可能需要交纳一定金额的违约金等。此外，使用等额本金和等额本息的方式还款的人，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，提前还贷也不能有效节省利息支出，所以意义不大。

　　而享受优惠利率的房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息可能会比支付贷款的利息高，同样没有必要提前还贷。而且一旦未来银行银根收紧，申请贷款就会很艰难，不仅有可能要等待额度，在利率上还会有不同幅度的上浮。

　　此外，业内人士还提到，对于房贷利率按基准利率执行的客户，如果资金宽裕且没有其他投资渠道，此时提前还款较划算。

　　“排队房贷或快速放行”

　　值得一提的是，随着2012年新一年的来临，“排队”房贷也有望获得放行。

　　多位银行业内人士透露，2012年1、2月份的信贷额度比较充裕，明显较2011年的整体信贷投放计划宽松。他们预计，去年因贷款额度紧张积压的“排队”房贷，有望在春节前后全部获得放款。

　　“我们在1月份有比较充足的信贷额度投放，(2011年)年底前积压的房贷客户都可以放掉。”一国有大行网点负责人说。

　　该负责人指出，之所以有上述乐观预期，是因为今年的信贷投放方式与去年相比发生了很大变化。

　　“去年按月度限额投放贷款的方式导致贷款积压，银行收到了许多来自客户的投诉。按以往正常情况全部流程走完可以一两个月放的贷款，在去年一些小银行由于额度受限，甚至拖了五六个月。”上述负责人表示。

　　信贷投放管理“松绑”

　　银行的压力，也可能因为监管方式的改变，有所减缓。

　　上述国有大行人士透露，今年监管层给各银行分额度的方式会更加灵活，可能从去年的按年末、月末时点数派信贷规模的方式，向综合考察银行日均信贷投放、信贷结构来给各银行派分额度转变。

　　“信贷投放在管理上会宽松，总量也会增加。”华东一银行公司业务负责人指出。

　　基于此，银行业内人士预期，2012年的前两季度，信贷投放会相对宽松，全年的信贷投放规模约在8万亿-8.5万亿元。

　　银行的担心是，需求弱于供给。未来银行可能面临的新压力是，基于房地产调控力度不减的政策基调，明年的房贷需求量可能持续低迷。

　　“投放规模要比今年宽松不少，但楼市调控延续，没人买房，可能放宽后的房贷规模在明年很难完成(放贷目标)。”前述国有大行负责人说。

　　执行新利率后，30年期100万元房贷还款变化

　　申请房贷日期          当时利率 去年月还款 今年月还款 每月多还 全年多还

　　2011年2月9日前        6.40%   6255.06元 6686.64元 431.58元 5178.96元

　　2011年2月9日-4月5日   6.60%   6386.59元 6686.64元 300.05元 3600.60元

　　2011年4月6日-7月6日   6.80%   6519.25元 6686.64元 167.39元 2008.68元

　　2011年7月7日后        7.05%   6686.64元 6686.64元    0        0

　　(注：本案例以五年期以上的贷款，等额本息方式还款，并执行基准利率计算)

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　　央行：继续实施稳健货币政策

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　　2011年12月31日中国央行行长周小川发表新年致词时做出上述表态。

　　周小川指出，2012年央行将发挥好宏观审慎政策逆周期调节功能，把握好调控的力度、节奏和重点，增强调控的针对性、灵活性和前瞻性。

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　　会议分析了当前国内外经济金融形势。会议认为，当前中国经济金融运行继续朝着宏观调控预期方向发展，经济增长和物价总体趋稳，国际收支趋向平衡；受欧债危机等影响，世界经济增长乏力，不稳定性不确定性上升，宏观经济面临的国内外形势较为复杂。

　　会议同样强调，要继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据形势变化适时适度进行预调微调，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期之间的关系，加强系统性风险防范。

　　上述会议还提到，央行将综合运用多种货币政策工具，继续发挥宏观审慎政策措施的逆周期调节功能，保持合理的货币信贷总量和社会融资总规模。按照有扶有控的原则，着力引导和促进信贷结构优化，加大对社会经济重点领域和薄弱环节的支持力度，引导金融机构提高金融服务水平，更好地支持实体经济发展。